Crédito habitação: Amortização antecipada livre de comissões em 2023

A subida continuada das taxas Euribor tem ditado um agravamento dos encargos dos portugueses com o crédito habitação, numa altura em que o crescimento acelerado dos preços já está a corroer o poder de compra e a impactar fortemente o orçamento das famílias.

Perante este cenário, o Governo anunciou um conjunto de propostas para mitigar o efeito do aumento das prestações, garantindo que esta questão será tratada em sede do Acordo de Rendimentos, em sede orçamental e também através de um diploma autónomo dirigido especificamente ao setor bancário.

“A evolução dos indexantes tem sido extraordinariamente rápida e isso provoca uma alteração significativa que nos obriga a atuar no domínio do sistema bancário e na sua relação com os clientes”, justificou o secretário de Estado do Tesouro, João Nuno Mendes, no Parlamento.

Ainda que o Governo não tenha detalhado o plano que constará no diploma, deu a conhecer algumas medidas que deverão dar uma folga no orçamento das famílias que, em muitos casos, têm no empréstimo da casa, o maior encargo mensal.

Essas medidas passam por:

- impor à banca o dever de apresentar alternativas aos clientes no sentido de aliviar a sua taxa de esforço;

- suspender temporariamente a comissão de amortização antecipada em 2023.

Como veremos neste artigo, ambas as medidas visam proporcionar um alívio na fatura mensal com o empréstimo da casa, podendo significar, em casos de maiores dificuldades, uma boia de salvação para evitar o incumprimento.

Renegociação do contrato de crédito habitação

Uma das propostas apresentada pelo Executivo passa por impor aos bancos o dever de apresentarem aos clientes alternativas mais vantajosas para mitigar o aumento da taxa de esforço (relação entre as prestações dos créditos e o rendimento mensal de um agregado familiar), sobretudo no caso das famílias com maiores dificuldades financeiras.

Assim, fica do lado dos bancos a obrigação de propor a renegociação do contrato, que pode passar pela extensão da maturidade. “É potencialmente uma solução, por exemplo, um aumento de cinco anos”, admitiu o secretário de Estado.

Extensão da maturidade

Se tomarmos como exemplo um contrato de crédito habitação de 200 mil euros, indexado à Euribor a 6 meses, com um spread de 1% e um prazo de 30 anos, a prestação mensal está hoje nos 800 euros. Estender o prazo do contrato por mais 5 anos reduziria a prestação para cerca de 725 euros, gerando uma poupança mensal de 75 euros.

Apesar deste alívio, é certo que o prolongamento se traduz num aumento da fatura dos juros no total do contrato. Isso mesmo reconhece o Governo, que quer criar um mecanismo "inovador” que permita às famílias voltar ao prazo contratado inicialmente. “Queremos criar um mecanismo pedagógico, de responsabilização e de proteção do cliente: num determinado prazo contado desta alteração, o cliente tem direito a voltar ao prazo original. Porque sabemos que aumentar o prazo diminui a prestação, mas no final o cliente paga mais juros”, afirmou o secretário de Estado do Tesouro.

Para que esta medida seja colocada no terreno, deverá ser flexibilizada a regra do Banco de Portugal que, desde 2018, limita os prazos dos contratos pela idade dos mutuários na altura do pedido do crédito. Nesta altura, estão limitados a 40 anos os contratos para pessoas com menos de 30 anos; a 37 anos para pessoas entre os 30 e os 35; e a 35 anos para pessoas com idade superior a 35 anos.

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Alteração da taxa e consolidação de créditos

No âmbito desta medida, o Governo admite também que possa haver uma alteração da tipologia da taxa aplicável no contrato de crédito habitação, assim como a consolidação de vários créditos sem aumento das taxas de juro.

A consolidação de créditos significa, na prática, juntar vários créditos num só, com condições mais vantajosas e que permitem uma poupança considerável na fatura dos juros. Para quem tem outros créditos além do empréstimo da casa, a redução dos custos mensais pode chegar aos 60%.

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Suspensão da comissão de amortização antecipada

No cenário atual, em que se perspetiva que as taxas de juro continuarão a aumentar, amortizar o crédito habitação é a melhor solução, permitindo não só diminuir a prestação mensal, como reduzir a fatura total de juros.

É essa solução que o Governo pretende incentivar com a segunda medida de apoio, que estará no terreno em 2023: a suspensão temporária da exigibilidade da comissão de amortização antecipada do crédito habitação.

Lembrando que o investimento em produtos como certificados de aforro e depósitos tem aumentado significativamente nos últimos meses, o secretário de Estado do Tesouro sugeriu que as famílias que tenham o dinheiro a render juros muito baixos, considerem a opção de amortizar o crédito, para aliviar o fardo com os custos da casa. De facto, os dados mais recentes mostram que o dinheiro aplicado em certificados de aforro aumentou em 627 milhões de euros em agosto, para quase 14 mil milhões de euros – o nível mais alto desde abril de 2011 – enquanto os depósitos estão próximos de máximos de sempre, acima dos 180 mil milhões de euros.

O Governo quer, assim, incentivar os portugueses a usarem parte do dinheiro parqueado nos bancos na amortização do crédito, eliminando a comissão que é aplicada em cada reembolso, que é de 0,5% nos contratos com taxa variável.

Da mesma forma, fica facilitada a transferência do crédito para outro banco, já que o pagamento desta comissão é muitas vezes um entrave para que as famílias procurem melhores alternativas noutras instituições financeiras.

Sendo certo que alguns bancos já assumem todos os custos associados à transferência de crédito, no próximo ano as famílias já ficarão livres deste encargo se decidirem mudar o seu empréstimo para outro banco que ofereça condições mais vantajosas.

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