Crédito habitação: os fiadores podem sair do contrato?

Quando se contrata um crédito habitação, é possível que, nalguns casos, o banco exija fiadores para dar seguimento ao processo. Isto acontece porque os bancos procuram garantias adicionais junto daqueles clientes que consideram de maior risco (porque têm uma taxa de esforço elevada, apresentam uma situação financeira pouco estável ou têm um historial de crédito irregular). O fiador acaba assim por reduzir a probabilidade de os bancos registarem crédito malparado. 

Em suma, o fiador é a pessoa que é chamada à responsabilidade do pagamento dos montantes em dívida em caso de incumprimento por parte do titular do contrato de crédito.

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E retirar o fiador do contrato, é possível?  

Ser fiador é uma grande responsabilidade que pode gerar alguma ansiedade e desconforto, uma vez que o fiador assume uma dívida que não é sua. No entanto, e embora na grande maioria dos casos o fiador permaneça responsável pela dívida até ao seu pagamento integral, é possível a um fiador, em casos excecionais, sair do contrato antes do seu fim.  

Isto serve para quem pretende deixar de ser fiador, mas também para quem procura retirar os fiadores do seu crédito habitação.  

De facto, uma vez que desistir de ser fiador por decisão unilateral do próprio não é possível,  o fiador apenas poderá sair do contrato de crédito em caso de acordo com o banco, por exemplo, no contexto de uma renegociação da dívida.

Renegociação da dívida

Renegociar o crédito com a entidade onde o devedor tem o empréstimo pode, não só, ser a solução para retirar o fiador do contrato, como também uma oportunidade para conseguir melhores condições e poupar com o empréstimo da casa.  Principalmente para aqueles que fizerem créditos durante o tempo da crise e em alturas em que os produtos tinham custos mais elevados. 

No entanto, para que o banco aceite que o fiador saia do contrato, é necessário que sejam apresentadas alternativas que compensem esse risco acrescido. Essas alternativas poderão passar pela melhoria das condições laborais dos mutuários, por exemplo, quando um deles ou ambos passam a efetivos. Outra possibilidade é a apresentação de outras garantias, como por exemplo uma hipoteca sobre outro bem imóvel. Finalmente, pode ainda ser solução para a saída de um fiador do contrato a sua substituição por outro fiador.  

Importa notar que esta renegociação pode ser feita junto do próprio banco ou pode servir de incentivo para procurar uma outra entidade bancária que ofereça melhores condições. Esta última solução implica a transferência do crédito habitação.  

Em caso de transferência, a nova entidade bancária, vai igualmente analisar o perfil do cliente e a sua taxa de esforço. Se este o banco novo considerar que se mantém um cliente de risco vai exigir igualmente a presença de um fiador no contrato. Se tal acontecer, o fiador atual poderá ser substituído por um novo fiador.  

A renegociação pode não ser uma tarefa fácil em nome individual, uma vez que é um processo burocrático que implica muito esforço e paciência. Especialistas como o Doutor Finanças podem fazê-lo por si, sem custos e poupando-o de muitas dores de cabeça.  

Existem ainda duas outras situações em que a responsabilidade do fiador pode ser renunciada ou limitada, são elas:

1) Caso sejam acordadas pelo devedor e o banco alterações ao contrato, sem o consentimento do fiador; ou

2) Caso seja legítimo ao fiador exigir a sua liberação.

Vejamos em detalhe estas duas situações

1. Alterações ao contrato inicial  

A responsabilidade de ser fiador poderá ser renunciada ou limitada caso tenham existido alterações ao contrato inicial de crédito entre o devedor e o credor, sem que o fiador tenha dado o seu acordo. Os tribunais portugueses têm decidido no sentido de o fiador não ser responsável pelas obrigações alteradas sem o seu consentimento. Em todo o caso, importa notar que, por regra, o fiador permanecerá responsável por quaisquer dívidas que resultem da versão do contrato que ele também tiver assinado.  

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2. Liberação da fiança  

Nos termos da lei, o fiador pode exigir, junto do devedor, a sua liberação ou a prestação de caução para garantia do seu direito eventual contra o devedor, nos seguintes casos: 

a) Se o credor obtiver contra o fiador a sentença exequível; 
b) Se os riscos da fiança se agravarem sensivelmente; 
c) Se, após a assunção da fiança, o devedor não puder, em virtude de facto posterior à fiança, ser demandado ou executado em Portugal º; 
d) Se o devedor se houver comprometido a desonerar o fiador dentro de certo prazo ou verificado certo evento e já tiver decorrido o prazo ou se tiver verificado o evento previsto; 
e) Se houverem decorrido cinco anos, não tendo a obrigação principal um termo, ou se, tendo-o, houver prorrogação legal imposta a qualquer das partes. 

Importa assinalar que este direito à liberação se dirige apenas contra o devedor e não contra o credor, o que significa que, em caso de incumprimento da dívida por parte do devedor principal o credor continua a poder executar o património do fiador. 

Os direitos de um fiador num contrato de crédito habitação  

É importante salientar que, enquanto fiador, existem alguns direitos que a Lei confere como salvaguarda para quem assumiu essa responsabilidade. E são eles:  

• O direito de reclamar junto do devedor, o dinheiro ou património que usou para liquidar a dívida em questão, embora convenha saber que se o devedor não conseguiu cumprir a sua obrigação perante o credor, dificilmente irá cumprir para com o fiador; 
• A renegociação com as duas partes envolvidas, devedor e credor, para que se baixe o montante da prestação e haja lugar a um aumento do prazo de vida do empréstimo.

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