Se tem Crédito à Habitação sabe que quando mais cedo se livrar do assunto melhor, afinal os bancos já ganham dinheiro suficiente. Vamos então analisar se vale ou não a pena amortizar empréstimos. Descubra a resposta neste artigo.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Até agora as comissões associadas às amortizações antecipadas do crédito à habitação estavam sujeitas a esquemas bancários pouco claros (como é costume nesta indústria), que embora pudessem chegar à isenção de comissão, mais frequentemente atingiam os 1,5% ou 2%.
Esta atitude dos bancos era portanto um significativo obstáculo à amortização antecipada de capital em dívida.
A boa notícia é que foi promulgada pelo Presidente da República, um decreto-lei que determina os valores máximos de comissão sobre amortizações antecipadas em 0,5% e 2%, conforme se trate de empréstimos com taxa variável ou taxa fixa (que é, também quase sempre, um péssimo negócio), respectivamente.
Portanto já sabe, se quiser amortizar antecipadamente o capital em dívida (o que deve fazer sempre que possível), consulte o seu banco, mas o melhor será esperar mais 30 dias até o decreto-lei ser publicado em Diário da República.
Actualização: Segundo um comentário anónimo a lei entra em vigor 30 dias após a publicação em Diário da República, portanto há que esperar mais uns dias 🙂
A questão
Um leitor colocou uma questão muito pertinente:
Os bancos nunca aconselham a amortizar os empréstimos nos primeiros anos. Alguém me sabe esclarecer esta duvida? Compensa ou não amortizar nem que seja 2500€ por ano.
Antes de mais o meu obrigado pela pergunta, é de facto muito relevante.
A resposta
De facto o ideal é, sempre que possível, amortizar antecipadamente. Compensa sempre, seja qual for o valor que pretende abater antecipadamente.
Contudo, existem duas situações em que não deve amortizar antecipadamente:
- Se acha que vai precisar do dinheiro para alguma situação particular
- Se consegue obter uma rentabilidade superior à taxa de juro que o banco lhe cobra (improvável para a maior parte da população).
Caso prático
Imagine que tem um empréstimo de €100 000, à taxa de 5%, a 30 anos (360 meses, portanto).
Utilizando a calculadora de amortizações chegamos ao valor de €537 mensais. Ora isto, ao longo da vida do empréstimo soma €193 255.
Agora imaginemos que faz uma amortização de €10 000 ao capital em dívida. A prestação mensal passa para €483, ou €173 930 ao longo da vida do empréstimo.
Com €10 000 poupámos, ao longo de 30 anos €19 352. Além disso, fica com mais €53 todos os meses, que pode investir.
Investindo esses €53 todos os meses, num depósito a prazo a 2%, ficamos, no final dos 30 anos, com €26 114, que corresponde a um ganho de €7 034 (26 114 - 53*360).
Resultado final: por ter hoje amortizado €10 000, poupa €19 352 no empréstimo e ainda obtém um ganho de €7 034. Em termos líquidos teve um ganho de €16 386.
Se ao invés de amortizar os €10 000, os tivesse aplicado num depósito a prazo a 2%, tinha um ganho líquido de €8 113 (cerca de 50% inferior ao que conseguiu amortizando).
Sim, vale a pena amortizar antecipadamente
Sempre que possa e não haja estragos para o seu orçamento familiar, amortize.
Já agora, se está com dúvidas relacionadas com a amortização do crédito habitação leia também o nosso artigo "Quando não vale a pena amortizar o crédito habitação?".
Última atualização: 02-02-2017
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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@ze mário,
De facto a sua taxa há-de ser igual à Euribor aplicável + spread + seguros. Não tem acesso à TAE, que inclui tudo isto? O seu banco tem obrigatoriamente de lha fornecer, assim é tudo muito mais fácil.
Boa tarde Pedro!
Obrigado pela resposta célere. No entanto, depois de muitos cálculos não consigo chegar à mensalidade que actualmente pago. A minha grande dúvida é a taxa de juro aplicada. É a taxa euribor a 6 meses (no meu caso) + spread, não é??.
No entanto baralhei com aquela situação de 360 dias e 365 dias. Na tabela que fornece, aparecem valores para 360 e para 365 dias. Neste caso só tenho que utilizar o valor correspondente (ou a 360 ou 365 dias), não tenho que utilizar aquela fórmula da taxa euribor X 365 e dividir por 360??????
No meu caso, o contrato diz que “… o empréstimo vencerá juros sobre o capital em dívida, contados dia a dia e cobrados postecipadamente ao mês, calculados sobre a taxa resultante da média aritmética simples das taxas euribor a 180 dias, divulgadas durante o mês anterior à alteração decorrente do presente acordo, arredondada à milésima, e acrescida de 0,5% (que é o meu spread actual)….”.
Ora o valor do spread a 6 meses retirado do site http://www.euribor.org é um valor que ainda tem de ser trabalhado (entram outros cálculos)???
No meu caso, vou começar a pagar uma nova mensalidade em Março 2008, pelo que a taxa de Euribor de Fevereiro é que entra nos cálculos, não é??
O grande problema é não conseguir descobrir a taxa de juro correcta a utilizar na vossa calculadora de amortizações. Será que me consegue explicar qual o valor a utilizar para chegar à prestação correcta??
Um abraço e continue o excelente trabalho que está a fazer, porque no banco, as pessoas com quem tenho lidado, parecem saber menos do que eu….
@ze mário,
Deve utilizar a Calculadora de prestações. Primeiro insira as condições actuais e verifique se a prestação bate certo (só não baterá se o seu empréstimo não for “normal”, ou se cometer algum lapso). Depois insira os dados todos iguais, com a diferença do capital em dívida, que deverá ser menor (de acordo com o que amortizar).
Assim consegue obter imediatamente os “ganhos”. Se tiver dificuldades, avise-me sff.
@Susana,
Certo. Com uma pequena ressalva. Há ainda que pagar imposto de selo sobre a comissão (isto é pagar e pagar…). É mais 4% sobre o valor da comissão.
Portanto, o valor total de comissões será 5000 * 0,5% = 25 e ainda 25 * 4% = 1, totalizando €26.
Estive a ler este artigo e os comentarios sobre o tema Amortização antecipada. Nós conseguimos amealhar uma quantiazinha e agora estamos a avaliar as hipoteses. Neste momento vamos optar pelos DP promocionais do BIG mas depois de terminado o prazo pensamos em amortizar ao credito habitação.
Tenho uma duvida sobre a Comissão por reembolso antecipado:
– O valor da comissão a pagar pelo cliente nos casos de reembolso antecipado, parcial é de 0,5% a aplicar sobre o capital que é reembolsado no caso de contratos celebrados no regime de taxa variável.
No caso de amortizarmos 5.000 Eur, o banco vai cobrar 0.5% ou seja 25 Eur, certo?
Agradeço conselhos,
Bom dia!
Em boa hora “descobri” esta página. Gostaria que me dessem uma luz sobre questões de amortização. Tenho um crédito à habitação por 30 anos (neste momento só me faltam 22 anos) com saldo em dívida de 74 270,70 Euros. a questão é a seguinte. Pretendo amortizar 7400 Euros (9,96% do total do valor em dívida) para não pagar qualquer penalização que seria cobrada caso a amortização fosse igual ou superior a 10%.
Sendo assim, gostaria que me dissessem qual seria o valor da nova prestação a pagar após amortização, e qual a fórmula a aplicar para o cálculo.
Os meus dados actuais são os seguintes:
Euribor a 6 meses (4,356%)
spread- 0,5%
Prestação actual € 370,00
Faltam 22 anos a pagar.
Agradeço também qualquer tipo de sugestão que poderei não estar a ponderar bem.
Muito Obrigado
Ps- pedi uma simulação ao meu banco e o mesmo informou-me que a prestação seria de cerca de 425 Euros após amortização (mensalidade superior aquela que pago actualmente ???). Chamei a atenção para este facto, e ficaram de me esclarecer, o que não fizeram até hoje.
@Nuno Carvalho,
Parabéns Nuno. É esse tipo de atitude que, ao longo dos anos, nos faz poupar muito dinheiro, arduamente ganho.
Sem dúvida que os bancos preferem que não o façamos, pois diminuímos o ganha pão deles (os juros). Mas enquanto um investimento pode ter um retorno variável (negativo ou abaixo da taxa de juro que pagamos), a amortização antecipada é um “lucro” imediato.
Oxalá possa ir repetindo, sim 🙂
@ Pedro,
Segui o teu conselho de que amortizar compensa quase sempre.
Fiz a minha primeira amortização, de 500 €. A minha prestação mensal era de 458,57 e passa a ser de 456,29. Portanto, desceu 2,28.
Assim, poupo 27,36 por ano. Parece pouco, mas diminuí ligeiramente o capital em dívida e , ao fim dos 37 anos que restam do meu empréstimo, vou deixar de pagar 1012,32 euros.
Amortizei 500 e deixo de pagar mais do dobro dessa quantia.
Claro que não é fácil…
Seria mais fácil continuar a pagar agora esses 2,28 mensais do que juntar 500 para fazer uma amortização antecipada.
Mas há que pensar a longo prazo… e ver que, de outra maneira, vai-nos custar muito mais!
É por isso que os bancos desincentivam, subtilmente, as amortizações antecipadas. A minha gestora de conta perguntou (sem insistir, diga-se em abono da verdade) se eu não quereria usar esse montante para investir num produto financeiro com outra rentabilidade. Acho que fiz bem em não aceitar e estou contente com esta decisão.
Oxalá possa, no futuro, ir repetindo a experiência…
Caro Marco Oliveira,
Pode sempre fazer uma contra-proposta, mas a sua aceitacao depende do seu poder negocial (capital em divida e esforco financeiro).
Vamos por partes:
O spread a 0.35% parece-me elevado, conseguiam-se melhores antes da crise do sub-prime, de qualquer forma, tente saber quanto e’ o seu banco cobra para novos contratos, tente saber tambem o spread de 2 bancos concorrentes (aproveite e peca uma simulacao de uma transferencia) e faca uma contraproposta ao seu banco.
O cartao de credito pode utilizar com pagamento total do credito utilizado e pagar as contas do supermercado, se tiver cuidado, vai ver que e’ como se se tratasse de um cartao de debito, e concerteza que gasta mais que 100 euros por mes no supermercado. Mas tem toda a razao, e’ um convite ao consumo.
Se ja’ tem um ppr que o satisfaz, tente nao aceitar outras condicoes.
A passagem da actualizacao da taxa para 6 meses, pode ser bom se a euribor subir, ou pode ser mau se a euribor descer (o que julgo que venha a acontecer) mas a diferenca nao devera ser grande.
Alem de todas essas condicoes, confirme se nao lhe querem cobrar mais nada.
Sera’ sempre melhor pedir condicoes para transferencia para outro banco e negociar a partir dai’, outra ideia e’ utilizar a concorrencia interna entre os balcoes: vale a pena estudar a hipotese de mudar de balcao dentro do mesmo banco.
Epá estes bancos tentam “esmifrar” o cliente ao máximo!!!
Bom, se por um lado baixas 0,15% no Spread, mudando a Euribor p/ 6 meses, acresce aproximadamente 0,02% à taxa…
O que eles te pedem, em bom rigor, não te prejudica muito, se tiveres algum cuidado em pagar sempre a 100% as compras efectuadas com o VISA (atenção que o cartão VISA tem custos anuais, vê no teu caso qto é esse custo e se te compensa).
No caso do PPR, só te obrigam a poupar mais, o que também não é mau se tiveres margem para isso.
Corrijam-me se estiver enganado…
Desde já os meus cumprimentos a todos os intervenientes. Não sei se será o local mais apropriado para colocar a minha questão, mas aqui vai…
Tenho um empréstimo habitação no totta com uma actualização de taxa de 3 em 3 meses, spred de 0.5% e com um arredondamento a 1/4 (patamares de 0.25%). Pedi uma revisão de taxa e a resposta do banco foi de 0.35% mas com a condição de obter um cartão de crédito com movimento trimestral de 300 Euros em compras, realizar um acrescimo de 500 Euros ao ppr que tenho no mesmo e a actualização da taxa passa para os 6meses, para além das outras condições a que já sou obrigado.
A minha questão é… Será que devo aceitar a proposta do banco?
Não sei se estou errado mas não parece uma boa proposta, parece uma proposta de incentivo ao consumo.