Se tem Crédito à Habitação sabe que quando mais cedo se livrar do assunto melhor, afinal os bancos já ganham dinheiro suficiente. Vamos então analisar se vale ou não a pena amortizar empréstimos. Descubra a resposta neste artigo.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Até agora as comissões associadas às amortizações antecipadas do crédito à habitação estavam sujeitas a esquemas bancários pouco claros (como é costume nesta indústria), que embora pudessem chegar à isenção de comissão, mais frequentemente atingiam os 1,5% ou 2%.
Esta atitude dos bancos era portanto um significativo obstáculo à amortização antecipada de capital em dívida.
A boa notícia é que foi promulgada pelo Presidente da República, um decreto-lei que determina os valores máximos de comissão sobre amortizações antecipadas em 0,5% e 2%, conforme se trate de empréstimos com taxa variável ou taxa fixa (que é, também quase sempre, um péssimo negócio), respectivamente.
Portanto já sabe, se quiser amortizar antecipadamente o capital em dívida (o que deve fazer sempre que possível), consulte o seu banco, mas o melhor será esperar mais 30 dias até o decreto-lei ser publicado em Diário da República.
Actualização: Segundo um comentário anónimo a lei entra em vigor 30 dias após a publicação em Diário da República, portanto há que esperar mais uns dias 🙂
A questão
Um leitor colocou uma questão muito pertinente:
Os bancos nunca aconselham a amortizar os empréstimos nos primeiros anos. Alguém me sabe esclarecer esta duvida? Compensa ou não amortizar nem que seja 2500€ por ano.
Antes de mais o meu obrigado pela pergunta, é de facto muito relevante.
A resposta
De facto o ideal é, sempre que possível, amortizar antecipadamente. Compensa sempre, seja qual for o valor que pretende abater antecipadamente.
Contudo, existem duas situações em que não deve amortizar antecipadamente:
- Se acha que vai precisar do dinheiro para alguma situação particular
- Se consegue obter uma rentabilidade superior à taxa de juro que o banco lhe cobra (improvável para a maior parte da população).
Caso prático
Imagine que tem um empréstimo de €100 000, à taxa de 5%, a 30 anos (360 meses, portanto).
Utilizando a calculadora de amortizações chegamos ao valor de €537 mensais. Ora isto, ao longo da vida do empréstimo soma €193 255.
Agora imaginemos que faz uma amortização de €10 000 ao capital em dívida. A prestação mensal passa para €483, ou €173 930 ao longo da vida do empréstimo.
Com €10 000 poupámos, ao longo de 30 anos €19 352. Além disso, fica com mais €53 todos os meses, que pode investir.
Investindo esses €53 todos os meses, num depósito a prazo a 2%, ficamos, no final dos 30 anos, com €26 114, que corresponde a um ganho de €7 034 (26 114 - 53*360).
Resultado final: por ter hoje amortizado €10 000, poupa €19 352 no empréstimo e ainda obtém um ganho de €7 034. Em termos líquidos teve um ganho de €16 386.
Se ao invés de amortizar os €10 000, os tivesse aplicado num depósito a prazo a 2%, tinha um ganho líquido de €8 113 (cerca de 50% inferior ao que conseguiu amortizando).
Sim, vale a pena amortizar antecipadamente
Sempre que possa e não haja estragos para o seu orçamento familiar, amortize.
Já agora, se está com dúvidas relacionadas com a amortização do crédito habitação leia também o nosso artigo "Quando não vale a pena amortizar o crédito habitação?".
Última atualização: 02-02-2017
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa Noite
Estava à procura de informações relativas à amortização do crédito a habitação, quando, em boa hora encontrei este blog. Aproveito para felicitar o autor do mesmo, o Pedro, pela sua criação, e pela forma diligente e simpática como responde às dúvidas das pessoas.
Pedi, à cerca de 5 e meio 60 000 eur ao banco, num empréstimo a 30 anos.
A taxa de juro que consta no contracto inicial é de 5,125% variável a 6 meses, o spread era de 1,5%
À algum tempo atrás, pedi a revisão do spread, que passou para 0,9%, a variação passou para 3 meses, quanto à taxa de juro, não sei o valor exacto pois está sempre a mudar.
A dívida neste momento é de 53 880 eur. A prestação actual é 245 eur.
Aquilo que eu noto, é que pago cerca de 2/3 de juros e 1/3 de amortização, e que esta tendência, segundo me informaram no banco, apenas mudará daqui a 10 anos.
Como tenho algum dinheiro disponível, estou a pensar amortizar cerca de 10 ou 15 mil, uma vez que, segundo o exemplo que o Pedro deu, é mais vantajoso amortizar a dívida do que ter o dinheiro a render a prazo.
O que eu gostaria de saber, é a fórmula que os bancos usam para calcular a prestação nova, para que pudesse comparar as minhas contas com as deles, e ver se coincidiriam minimamente.
Gostaria de saber, também, quanto pagaria +/- de juros ao fim de 30 anos se nunca amortizasse;
E quanto pagaria no mesmo período se amortizasse neste momento 15 000 eur.
Uma última dúvida. A amortização incide apenas sobre o capital em dívida, certo?
Isto é, 53 880 – 15 000 = 38 880 a nova dívida?
Bom, não quero ocupar mais o teu tempo…
Gostaria que quando possível, Pedro, me respondesses a algumas destas dúvidas…
obrigado pela atenção e até breve…
Pedro Freitas
Pois, tens razão. Com a instabilidade actual e com as taxas de juro a subirem em espiral, uma pessoa não pode correr o risco de ficar demasiado dependente do crédito-habitação e dessa incerteza (sabe-se lá aonde é que a Euribor vai parar!). Pelo menos, uma pessoa, como eu, cujo orçamento tem algumas restrições…
Obrigado pelo conselho.
Nuno,
Geralmente sou a favor de eliminar dívidas pessoais primeiro e investir depois. Ainda que tenhas razão e historicamente as acções tenham retornos muito interessantes a longo prazo, a verdade é que manter um crédito elevado durante anos a fio não traz nada de positivo.
A exposição às flutuações das taxas de juro é muito significativa e o impacto que uma prestação tem no orçamento familiar é, regra geral, muito significativa.
Eu diria que para o “comum mortal”, tal como eu, o ideal é amortizar o crédito quanto antes, embora se possa tentar conciliar com algum investimento paralelo.
Viva, Pedro.
Gostaria de saber se será mais compensador usar as minhas pequenas poupanças para ir amortizando o meu crédito à habitação ou aplicar esse pequeno montante num fundo de investimento em acções.
Se aplicar num fundo, sei que poderei ter uma rentabilidade negativa nos próximos tempos, por causa da crise, mas também sei que, historicamente, as acções proporcionam um ganho de cerca de 10% ao ano.
Pelo que, a escolher esta opção, teria de ir aplicando as minhas poupanças numa perspectiva de médio e longo prazo (mais de 6 anos), sem estar a olhar para as cotações diárias (para não apanhar sustos e não ficar nervoso).
Usando, depois, essa rentabilidade para fazer uma amortização maior do meu crédito…
Por outro lado, enquanto estiver a investir num fundo, continuo a pagar os juros do crédito à habitação, em vez de os diminuir.
Qual será a melhor escolha?
Boa noite,
Antes de mais quero felicitar pelo excelente blog informativo! Sem dúvida uma perola na net!
Agora a pergunta…existe algum período de carencia, após contrair o emprestimo, em que o cliente esteja impedido de amortizar ?
Existe também algum prazo de tempo imposto entre uma amortizaçao e a seguinte, (um mes, 6, um ano)?
Cumps
Atenção Zé Mário,
Penalização por amortização antecipada.
É normal dizer-se que se tem um empréstimo com o qual comprámos a nossa casa. Eu também o digo!
Mas a relidade é que eu tenho 2 empréstimos (como muita pessoas) e não um. Quando se pede, como foi no meu caso, a totalidade do dinheiro para comprar a casa, o empréstimo que é considerado como Crédito à Habitação é de 80% do montante total, e é apenas este que está sujeito a regras especifícas estabelecidas por lei: Isenção de imposto de selo, prestáções dedutívéis no IRS e 0,5% de penalização máxima por amortização antecipada. Os outros 20% do empréstimo, pagam imposto de selo, não são dedutiveís no IRS e a penalização por amortização antecipada é fixada pelo Banco (e claro bem superior a 0,5%)
Caro Luis Miguel
Quando amortizamos, o montante aplicado é abatido ao valor em dívida, em que são excluídos os juros. No entanto há que ter em atenção as penalizações aplicadas pelo banco quando o cliente abate a dívida, taxa que não poderá ser superior a 0,5%.
No entanto, convém dar uma olhadela no contrato celebrado com o banco, porque vem tudo discriminado.
Por exemplo, no meu caso, se abater um valor igual ou superior a 10% do total da dívida é que que haverá lugar à penalização. Por isso, quando amortizar, vou fazer contas para não pagar penalização…. No entanto, não me importava nada de amortizar todo o empréstimo, pagava 0,5% de penalização mas ficava livre da dívida e dos juros consequentes……… Só me falta ganhar o Euromilhões….
Um abraço
Olá a todos, antes de mais os meus parabens por este blog que é bastantes esclarecedor.
Tenho um duvida que é a seguinte quando amortizamos estamos a amortizar o valor em divida, ou o valor em divida mais os juros?
Obrigado a todos
Olá novamente
Hoje passei no Banco e disseram-me que tinha havido uma bonificação relacionada com o agregado familiar.
Realmente o meu agregado familiar aumentou em fevereiro de 2007, de 3 para 4 pessoas, no entanto o último IRS de 2006 apenas referenciava 3 pessoas.
Continuo a ter dúvidas que não souberam esclarecer, que ainda vão ver..
A ser verdade, porquê que só agora é que actualizaram??
Com base na liquidação de IRS referente a 2006 (a última) o rendimento bruto auferido não me concede qualquer bonificação (com base em mapa “Sacado” no site da deco- que não deverá está actualizado, mas que não deve fugir muito ao que estará em vigor).
Existe algum site com tabela de bonificações actualizada???
Continuo a verificar que o meu banco não me consegue esclarecer esta situação. Não me conseguem dizer como chegaram à prestação mensal actual de 370,68 Euros.
No entanto descobri uma situação nova, pelo menos no meu banco informaram-me assim.
Ou seja, a minha mudança de prestação incidia nos meses de Março e Setembro (euribor 6 meses). Com a nova taxa de spread acordada em Outubro de 2007, com efeitos imediatos, a Euribor a 6 meses é contada a partir de Outubro de 2007. Sendo assim, disseram-me que a revisão das prestações passará a incidir nos meses de Abril e Outubro. Isso é correcto??
É que já duvido de tudo o que me dizem, uma vez que não são claros nas informações que prestam, alias são pouco consistentes…
Alguém consegue esclarecer as minhas dúvidas???
Bem haja!