Se tem Crédito à Habitação sabe que quando mais cedo se livrar do assunto melhor, afinal os bancos já ganham dinheiro suficiente. Vamos então analisar se vale ou não a pena amortizar empréstimos. Descubra a resposta neste artigo.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Até agora as comissões associadas às amortizações antecipadas do crédito à habitação estavam sujeitas a esquemas bancários pouco claros (como é costume nesta indústria), que embora pudessem chegar à isenção de comissão, mais frequentemente atingiam os 1,5% ou 2%.
Esta atitude dos bancos era portanto um significativo obstáculo à amortização antecipada de capital em dívida.
A boa notícia é que foi promulgada pelo Presidente da República, um decreto-lei que determina os valores máximos de comissão sobre amortizações antecipadas em 0,5% e 2%, conforme se trate de empréstimos com taxa variável ou taxa fixa (que é, também quase sempre, um péssimo negócio), respectivamente.
Portanto já sabe, se quiser amortizar antecipadamente o capital em dívida (o que deve fazer sempre que possível), consulte o seu banco, mas o melhor será esperar mais 30 dias até o decreto-lei ser publicado em Diário da República.
Actualização: Segundo um comentário anónimo a lei entra em vigor 30 dias após a publicação em Diário da República, portanto há que esperar mais uns dias 🙂
A questão
Um leitor colocou uma questão muito pertinente:
Os bancos nunca aconselham a amortizar os empréstimos nos primeiros anos. Alguém me sabe esclarecer esta duvida? Compensa ou não amortizar nem que seja 2500€ por ano.
Antes de mais o meu obrigado pela pergunta, é de facto muito relevante.
A resposta
De facto o ideal é, sempre que possível, amortizar antecipadamente. Compensa sempre, seja qual for o valor que pretende abater antecipadamente.
Contudo, existem duas situações em que não deve amortizar antecipadamente:
- Se acha que vai precisar do dinheiro para alguma situação particular
- Se consegue obter uma rentabilidade superior à taxa de juro que o banco lhe cobra (improvável para a maior parte da população).
Caso prático
Imagine que tem um empréstimo de €100 000, à taxa de 5%, a 30 anos (360 meses, portanto).
Utilizando a calculadora de amortizações chegamos ao valor de €537 mensais. Ora isto, ao longo da vida do empréstimo soma €193 255.
Agora imaginemos que faz uma amortização de €10 000 ao capital em dívida. A prestação mensal passa para €483, ou €173 930 ao longo da vida do empréstimo.
Com €10 000 poupámos, ao longo de 30 anos €19 352. Além disso, fica com mais €53 todos os meses, que pode investir.
Investindo esses €53 todos os meses, num depósito a prazo a 2%, ficamos, no final dos 30 anos, com €26 114, que corresponde a um ganho de €7 034 (26 114 - 53*360).
Resultado final: por ter hoje amortizado €10 000, poupa €19 352 no empréstimo e ainda obtém um ganho de €7 034. Em termos líquidos teve um ganho de €16 386.
Se ao invés de amortizar os €10 000, os tivesse aplicado num depósito a prazo a 2%, tinha um ganho líquido de €8 113 (cerca de 50% inferior ao que conseguiu amortizando).
Sim, vale a pena amortizar antecipadamente
Sempre que possa e não haja estragos para o seu orçamento familiar, amortize.
Já agora, se está com dúvidas relacionadas com a amortização do crédito habitação leia também o nosso artigo "Quando não vale a pena amortizar o crédito habitação?".
Última atualização: 02-02-2017
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Tenho uma divida da minha casa de 14 000 euros, gostava de saber se, o valor das amortizações que fizer entram também no Irs, ou se entram apenas os Juros que paguei durante esse ano.
Tendo possibilidade de pagar a totalidade da divida deverei fazê-lo tudo de uma vez ou em 2/3 anos para tirar o máximo proveito no IRS.
Obrigado e parabéns pelo blog
Boa noite, encontrei este site por acaso e penso que seja o melhor local para expor minha duvida. Esta semana vou comprar um carro, só me resta saber o melhor financiamento, um dos financiamentos que me foram apresentados, foi um chamado intersolução, no santander consumer, vou financiar 10000€ e pagaria em 72 vezes, mas não pretendo ficar pagando esse tempo todo, acredito que pague em menos de 2 anos, mas com este intersolução, posso amortizar 10% no primeiro ano e a partir do segundo ano posso amortizar quanto quiser e quantas vezes quiser e só pago o capital em dívida, sem penalizações. Vale a pena ?
@Rui,
Gostei muito do seu contributo, deu-me oportunidade de reflectir com maior detalhe sobre este tema. Espero que continue a participar com tanto entusiasmo.
Olá Pedro,
Tem toda a razão. As contas que fiz dizem respeito apenas a juros.
Vou refazer as contas e talvez no meu caso já não se justifique investir em vez de amortizar. Parti do princípio que os benefícios fiscais apenas incidiam nos juros. E como o capital em falta é sempre o mesmo, independentemente do prazo, da taxa, etc…(quero dizer que tem que se pagar e pronto).
Um abraço.
@Rui,
Desculpe discordar, mas é mesmo €50 (aliás, é mais do que €50). 100 000 @4,8%, 30 anos dá € 524.67, 90 000 @4,8%, 30 anos dá € 472.2.
E a poupança dos €50 dura enquanto as condições do crédito se manterem, não é algo que vá sendo diluído no tempo. Claro que esses €50 serão cada vez mais capital e cada vez menos juros, mas isso é irrelevante. O que interessa é que por amortizar poupa €50/mês, efectivamente.
Eu acho que já percebi qual é a sua questão. É que o benefício do IRS não é só sobre os juros pagos. É sobre os juros e o capital:
a) Juros e amortizações de dívidas contraídas com a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente ou arrendamento devidamente comprovado para habitação permanente do arrendatário, com excepção das amortizações efectuadas por mobilização dos saldos das contas poupança-habitação, até ao limite de € 586; (Retirado da DGCI).
Acha que estou correcto Rui? Ou continua com dúvidas?
Pedro só mais um reparo que esqueci de referir:
Penso que houve um engano no seu exemplo: onde menciona €50 acho que deve ser €40. Se o erro é meu peço desculpa.
Assim sendo no seu exemplo dos €100000 temos que considerar que a poupança dos €40 mensais não se traduzem nos 40 X 12 anuais porque na prática os juros baixam mensalmente. Claro que no 1º ano os valores não são muito significativos mas ao longo do empréstimo estas quantias vão tender para zero.
Pelo contrário, num depósito o valor dos juros está sempre a aumentar devido à sua capitalização.
Na prática (e apenas corrigindo os seus números):
No seu exemplo:
Se amortizar poupo ~40 por mês, 476,67 por ano. […] Portanto, “poupo” 976,67.
Se investir os 10 000, […] “poupo” €900.
Aparentemente não compensa (ainda há o caso de investir os ganhos), mas se continuasse pelos 30 anos… é um desafio que aqui deixo.
No meu caso concreto e apenas comparando com o exemplo anterior:
Se amortizar poupo ~40 por mês, 476,4 por ano. O IRS paga-me 335,18 (30% de 1117,28 juros)
Portanto, “poupo” 811,58.
Se investir os 10 000, ganho 412,8 de juros (considerei 5,16% a taxa), mais 478,10 (30% de 1593,68 juros), o que dá um total de 890,9.
Isto no 1º ano, depois a diferença é maior.
Ainda há a acrescentar outra vantagem:
Em qualquer momento que precise do dinheiro tenho-o à disposição (até para amortizar) enquanto que se amortizar e quiser fazer novo empréstimo a taxa de juro não é a mesma.
Um abraço
Obrigado Pedro.
Fico então a aguardar novidades.
Continuação do Excelente trabalho.
@Rui,
O facto de já pagar menos de juros do que capital não é relevante (para este caso), uma vez que o benefício fiscal é sobre o total da amortização (capital e juros).
Não tenho os valores exactos, mas acredito que no seu caso possa bem valer a pena.
Já agora, fico muito contente por ter levantado esta questão, fez-me pensar um bocado e fazer umas contas 🙂
@Cláudio
Muito certo, acho que deve ser a primeira opção dependendo, como diz atrás o Pedro, do montante em causa.
Foi o que fiz: tinha o meu crédito de €71000 por 25 anos, iria pagar de juros perto de €30000 no total (quando a TAE andava perto do 3%, agora seriam muito mais), há uns tempos amortizei €30000, reduzi o prazo para 12 anos, continuei com a mesma prestação mas no final vou pagar à volta de €10000 (com a actual TAE de 5%).
Poupo em 12 anos por volta de €20000 em juros.
@Pedro,
Amigo Pedro, concordo consigo, foi o que fiz há uns tempos atrás.
No entanto (e esqueci de referir), no seguimento da minha resposta ao Cláudio, a redução do prazo do crédito fez com que ficasse a pagar menos de juros que de capital. Neste momento pago anualmente menos de 1800€ de juros (o capital em divida é de €34000) o que faz com que já não receba o máximo do valor referido por si (€562 em 2007 e penso que será de €586 em 2008).
Ou seja, quando mais amortizar menos desconto no IRS (os tais 30%).
Sendo assim, concorda comigo?
@Rui,
É um raciocínio interessante. Na prática depende dos valores envolvidos, mas imaginando que ainda é um crédito de valor significativo, vale mais a pena amortizar o crédito. E porquê? Porque o benefício fiscal continua a ser válido apesar de amortizar o crédito.
Imagine que num crédito de 100 000 (30 anos, 4,8%) pode amortizar 10 000 ou investi-los (a 5% brutos).
Se amortizar poupa 50 e tal euros por mês, 600 por ano. E ainda tem direito ao total dos benefícios fiscais (~€500). Portanto, “poupa” 1100.
Se investir os 10 000, ganha €400 líquidos mais os benefícios fiscais, o que totaliza €900.
Como vê, a diferença é evidente (e nem sequer computei o facto do valor que poupa mensalmente no crédito poder ser aplicado num investimento semelhante).
Convenci-o? 🙂
@Claúdio,
É verdade, é uma excelente alternativa para quem tiver orçamento que aguente. Aliás, é o que tento fazer 😉