Se transferir o crédito habitação perco a bonificação de juros?

No âmbito do Programa Mais Habitação, o Governo avançou com uma medida que tem como objetivo ajudar as famílias em maiores dificuldades a pagar as prestações do crédito habitação. O apoio, sob a forma de bonificação dos juros, surge, porém, numa altura em que muitas famílias já procuram alternativas para aliviar os encargos com o empréstimo da casa.

E uma das soluções para travar a subida dos juros pode estar na transferência do crédito habitação para outra entidade. Neste contexto, surge a questão: "Se transferir o crédito habitação perco a ajuda do Governo?". A resposta é sim, perde.

De acordo com a legislação já em vigor (Decreto-Lei n.º 20-B/2023), a bonificação dos juros aplica-se apenas aos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria e permanente que tenham sido celebrados até dia 15 de março. Dado que a transferência de crédito habitação para outra entidade implica a celebração de um novo contrato, se optar por esta solução neste momento, fica excluído deste apoio.

Contudo, é preciso pesar na balança qual é a solução mais vantajosa para si. Afinal, a bonificação dos juros entre 75% a 50%, consoante os rendimentos das famílias, tem como base o agravamento da taxa de esforço criada pela subida da taxa Euribor, que tem de ser, no mínimo, de 35% (considerando exclusivamente os encargos relativos ao crédito habitação).

Depois, a percentagem da bonificação é aplicada apenas aos contratos com taxa variável (ou taxa mista, no período de taxa variável) quando a Euribor tenha ultrapassado os 3%. Se o seu indexante estiver em 3,5%, a percentagem da bonificação é aplicada à diferença entre os 3,5% e os 3%.

Já nos contratos mais recentes, celebrados por exemplo em 2022, se foi feito um teste de stress em que a taxa "stressada" tenha sido superior a 3%, como por exemplo 3,8%, só pode beneficiar da bonificação quando a sua taxa Euribor superar este valor. Sendo que, nestes casos, a bonificação é aplicada à parte dos juros que excederem aquele patamar. Só quem tem uma taxa de esforço superior a 50% é que não terá de esperar que a sua Euribor atinja o valor da taxa "stressada".

Contudo, deve ter em conta que o valor máximo anual da bonificação é de 1,5 IAS (720,65 euros por ano). Tendo em conta este valor, a transferência do seu empréstimo para outra entidade pode representar uma poupança mais elevada e duradoura. Afinal, este apoio do Governo é uma medida temporária e o valor não é muito significativo. Assim, saiba o que deve ter em consideração ao avaliar estas duas opções.

No caso de pretender avaliar a poupança potencial com a transferência de Crédito Habitação, contacte um dos nossos especialistas. Já ajudamos milhares de famílias a renegociar este encargo, sem qualquer custo e simplificando todo o processo. Esclareça as suas dúvidas e tome melhores decisões financeiras.

Em que é que consiste o apoio do Governo ao crédito habitação?

O apoio do Governo que se traduz numa bonificação entre 50% e 75% dos juros do crédito habitação, aplica-se aos mutuários que têm um crédito com uma taxa variável ou taxa mista (se estiver no período variável), com um capital em dívida igual ou inferior a 250.000 euros, que tenham todas as suas prestações regularizadas.

Para beneficiar deste apoio deve ter tido um agravamento significativo da sua taxa de esforço (subindo para o mínimo de 35%) ou esteja atualmente com uma taxa de esforço significativa, superior a 50%, dado o aumento dos juros.

Contudo, existem outras condições que tem de reunir:

• No último período de tributação elegível, os seus rendimentos não devem ter ultrapassado o 6ºescalão do IRS (38.632 euros). Já se os seus rendimentos estiverem enquadrados no 7º escalão da tabela do IRS no último período de tributação disponível, também pode ter direito a este apoio, se comprovar que teve uma quebra de rendimentos de 20%, passando a enquadrar-se no limite máximo do 6º escalão.

• Nos contratos de crédito anteriores a 2018 ou com um prazo inicial inferior a 10 anos, para estipular o valor da bonificação é considerada a variação da taxa Euribor contratada a 3% face ao valor do indexante no momento em que o contrato foi celebrado.

• Não pode ser titular de património mobiliário com um valor total superior a 62 vezes o IAS (29.786,66 euros). Entre o património mobiliário fazem partem os depósitos, instrumentos financeiros, PPR, seguros de capitalização, certificados de aforro ou do tesouro.

Ler mais: Quem vai beneficiar do apoio do Governo ao crédito habitação?

Quanto posso poupar beneficiando desta ajuda do Governo?

Caso tenha uma taxa de esforço entre os 35% e os 50%, a sua bonificação será no valor de:

• 75% para as famílias que se enquadrem até ao 4º escalão de rendimentos.
• 50% para as famílias que se encontrem no 5.º e 6.º escalão de rendimentos.

Isto quer dizer que pode poupar 75% ou 50% da diferença na parcela de juros com a sua Euribor atual e o limiar de 3%. Se a sua Euribor atual for de 3,5%, teria uma bonificação de 75% ou 50% sobre essa diferença, consoante os seus rendimentos.

No entanto, o valor máximo global deste apoio equivale a 1,5 IAS ou seja 720,65 euros num ano. Mas este apoio está sujeito a um pedido junto da sua instituição financeira, tendo que enviar a sua última declaração de IRS, o montante atual dos seus rendimentos e valor atual do seu património mobiliário.

Mas vamos a um exemplo concreto de uma prestação que vai mudar em abril. Imagine que tinha um crédito habitação de 200.000 euros a liquidar em 360 prestações, com uma taxa Euribor a 12 meses (3,534% em fevereiro de 2023) e um spread de 1,2%. Em abril, vai passar de uma prestação de 630,95 euros (Euribor de fevereiro 2022 em -0,335%) para uma prestação de 1.041,37 euros. Os juros desta nova prestação representam 789 euros e o capital apenas 252,37 euros.

Uma vez que a bonificação é aplicada à diferença entre a Euribor atual, neste caso 3,534%, e os 3%, a bonificação de 75% ou 50% incide sobre 89 euros. Isto porque, com a Euribor nos 3%, a componente de juros desta prestação seria de 700 euros (789 euros - 700 euros = 89 euros).

O que na prática daria uma bonificação de:

• 66,75 euros com uma bonificação de 75% (66,75 x 12 = 801 euros). No entanto, dado que o apoio máximo corresponde a 720,65 euros num ano, a bonificação não pode passar este limite. Para ter noção, se dividir o apoio máximo por 12 meses, o limite mensal é de 60,05 euros.
• 44,50 euros com uma bonificação de 50% (44,50 x 12 = 534 euros num ano).

Ao transferir o crédito habitação perco a ajuda do Governo. Mas é possível obter uma poupança mais elevada?

Tudo depende dos valores em causa, mas também das condições contratuais que consegue melhorar junto de outra entidade financeira. Além disso, também é preciso ter em conta se a nova instituição vai ou não suportar os custos da transferência do seu crédito habitação. Mas vamos a um exemplo.

Supondo que tem um crédito habitação de 180.000 euros por liquidar num prazo de 360 meses. Em termos contratuais, o seu crédito está indexado à Euribor a 12 meses e tem um spread de 1,7%.

Se a sua prestação for revista este mês, a partir de abril vai pagar 992,18 euros por mês (é aplicada a média da taxa Euribor de fevereiro de 2023 que é 3,534%).

Mas se transferir o seu crédito para uma instituição financeira, que baixe o seu spread para 1,2%, a sua prestação mensal baixaria para 937,23 euros. O que significa que a redução do seu spread representaria uma poupança mensal de 54,95 euros. Ao fim de um ano, obteria uma poupança de 659,40 euros.

No caso de beneficiar da bonificação de juros, esta seria equivalente a 75% ou 50% da diferença entre os 3,534% e os 3%. Tendo em conta que a prestação mensal do seu crédito seria de 992,18 euros, a componente de juros é de 785,10 euros, mas com uma Euribor de 3% os juros seriam de 705,00 euros. Isto significa que a bonificação iria incidir sobre 80,10 euros (785,10€-705€), e seria de:

• 60,08 euros com uma bonificação de 75%, sendo a poupança anual de 720,96 euros. Dado o valor máximo ser de 720,65 euros num ano, o máximo mensal seria de 60,05 euros.
• 40,05 euros com uma bonificação de 50%, sendo a poupança anual de 480,60 euros.

Neste exemplo, ao obter o valor máximo da bonificação anual, teria uma poupança superior em comparação com a transferência de crédito (mais 61,25 euros). No entanto, teria de ter em conta que a medida do Governo é temporária enquanto a poupança com a redução de spread manter-se-ia, após o término da bonificação de 75%.

Já se obtiver uma bonificação de 50%, a redução do spread seria mais benéfica logo no primeiro ano. Isto porque a bonificação dá uma poupança anual de 480,60 euros e a redução de spread 658,20 euros. Na prática, pouparia logo no primeiro ano 177,60 euros. E, ao contrário da bonificação, com a transferência do seu crédito esta poupança iria manter-se ao longo do contrato. Logo, seria mais vantajosa.

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Se transferir o crédito habitação, não negoceie apenas o spread

Quando transfere um crédito habitação, há outras condições contratuais que pode e deve renegociar. E uma das maiores poupanças que consegue obter é através da alteração dos seguros associados ao crédito habitação para outra entidade.

Imagine que paga atualmente de seguros do crédito habitação (seguro de vida do crédito habitação e seguro multirriscos) 80 euros por mês. Se conseguir baixar este valor para 50 euros por mês, terá uma poupança anual de 360 euros (30 x 12).

Juntando a poupança que obteve com a redução de spread e a do valor dos seguros, consegue poupar num ano 1.018,20 euros. E, neste caso, comparando com o apoio máximo do Governo, ficaria a ganhar com a transferência de crédito, pois pouparia mais 297,55 euros (1.018,20€-720,65€).

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