Como se preparar para a subida de juros no crédito habitação?

Com a recente subida da taxa Euribor, e a perspetiva de que continue a subir, são muitos os portugueses que estão preocupados com o aumento da prestação da casa. E esta preocupação é legítima.

Afinal, caso as taxas de juro continuem a subir, o aumento da prestação de crédito pode colocar o orçamento familiar em risco. E, por isso, é fundamental que perceba o que é que pode fazer para aliviar o impacto do aumento da prestação do crédito habitação.

De seguida, saiba como a subida da Euribor afeta o seu contrato de financiamento e conheça 5 soluções para poupar no crédito habitação.

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A subida da Euribor e o impacto no crédito habitação

Antes de indicarmos o que pode fazer para poupar no seu crédito habitação, talvez seja importante perceber o que é a taxa Euribor, e porque é que a sua subida altera o valor da prestação da sua casa. De uma forma resumida, a Euribor é um dos principais indicadores do crédito habitação em Portugal.

Estamos a falar de uma taxa de referência, que reflete a taxa média cobrada pelos bancos da União Europeia (UE) entre si sem garantias.

Embora se fale em taxa Euribor, na verdade, existem várias taxas Euribor, com prazos diferentes: uma semana, um mês, três meses, seis meses e um ano. Sendo que os contratos de crédito são celebrados, por norma, com taxas mais longas (três, seis ou doze meses). Isto significa que o cálculo da taxa de juro aplicável a um contrato de crédito com taxa variável é revisto consoante o prazo da Euribor.

Ou seja, se o seu contrato estiver associado a uma Euribor a seis meses, a taxa de juro aplicável será revista semestralmente. E consequentemente, a sua prestação de crédito também vai oscilar. Assim, quando contrata um crédito habitação com taxa variável, fica sujeito à flutuação da Euribor.

Num período em que a inflação está a subir, prevê-se que o Banco Central Europeu (BCE) atue e suba os juros de referência para a Zona Euro. Esta é uma das ferramentas que o BCE dispõe para controlar a inflação. E quando o banco central sobe juros, ou se antecipa essa decisão, o valor da Euribor também aumenta.

Saber qual o impacto destas oscilações na nossa vida é fundamental para nos prepararmos financeiramente.

De seguida, saiba quais são os passos a dar para se antecipar à subida dos juros e aliviar a pressão sobre o seu orçamento.

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5 opções para poupar no crédito habitação

1 - Tente negociar as condições do seu contrato

Se a prestação mensal do seu crédito habitação começar a pesar demasiado no seu orçamento familiar, não deve ficar parado. O melhor mesmo é falar com o banco onde contratou o seu crédito habitação e pedir a revisão das suas condições contratuais.

Mas se está a pensar porque é que o seu banco iria mexer nas condições do seu crédito habitação, saiba que os bancos preferem rever e melhorar as condições de um contrato, do que perder um cliente para outro banco. E, muitas vezes, é possível poupar no crédito habitação apenas com um pedido de revisão das condições atuais.

Afinal, se tiver um contrato de crédito habitação mais antigo, poderá não estar a beneficiar de um spread ajustado às suas condições atuais. Um ponto importante na renegociação de um contrato de crédito é refletir sobre o aumento do prazo de financiamento.

Por exemplo, se aumentar o prazo do crédito habitação terá uma poupança na sua prestação mensal de crédito. No entanto, a longo prazo, o valor total a pagar ao banco será mais elevado, pois pagará juros durante um prazo maior ao estabelecido.

Veja o exemplo desta simulação onde com o mesmo capital em dívida (120 mil euros) e a mesma taxa de juro (spread + Euribor) de 1,8%, poderia poupar mensalmente, aumentando o prazo de financiamento de 300 meses para 360 meses. Ou seja, por mês pouparia 65,38 euros. Mas os juros no final do financiamento aumentariam em 6.283,08 euros.

Além disso, se tiver produtos associados ao seu contrato de crédito no mesmo banco, estes podem ser revistos ou até transferidos para outra entidade, como é o caso dos seguros (aprofundamos o tema mais à frente). Estas pequenas alterações e revisões contratuais permitem muitas vezes uma poupança significativa no crédito habitação.

2 - Analise as taxas de juro se quer poupar no crédito habitação

No seu contrato de crédito habitação tem inúmeras taxas que influenciam o valor da sua prestação. Já aqui referimos a Euribor, o spread (margem de lucro da entidade bancária) e a taxa variável.

No entanto, existem mais taxas associadas ao crédito habitação e para as quais deve olhar com atenção, como é o caso da TAN e TAEG. Analise bem estas taxas e veja se poderá renegociar estes valores. De realçar que a TAEG reflete todos os custos associados ao contrato, nomeadamente seguros e cartões. O que significa que se negociar os produtos associados ao crédito poderá reduzir esta taxa.

Além disso, também deverá ponderar, dada a esperada subida das taxas de juro, se tem mais vantagens em optar por uma taxa mista ou fixa, em vez de continuar com um contrato de crédito com uma taxa variável.

Por norma, as prestações de crédito são mais elevadas no momento em que contrata uma taxa mista (fixa nos primeiros anos do contrato e variável nos restantes) ou fixa (taxa inalterável durante todo o contrato), em vez de uma taxa variável. No entanto, com uma taxa fixa a sua prestação não será afetada pela flutuação da Euribor, dando-lhe mais segurança e tranquilidade durante o prazo total do seu crédito.

Mas é preciso fazer contas, e ver se esse aumento na prestação compensa essa tranquilidade. Até porque há vários fatores a ter em consideração antes de decidir mudar para uma taxa fixa. Por isso, antes de avançar, analise se deve mudar para taxa fixa no crédito habitação. 

Caso o seu banco não pretenda alterar as condições do seu crédito, avalie se não poderá encontrar soluções mais atrativas noutras entidades bancárias.

3 - Procure melhores condições no mercado

O mercado português é caracterizado por uma elevada concorrência no sistema financeiro. O que significa que muito provavelmente há uma entidade com capacidade de oferecer condições de crédito mais atrativas.

Ainda assim, comece por abordar o seu banco e tentar renegociar as suas condições contratuais. Se este não apresentar condições que satisfaçam as suas necessidades atuais, pode ponderar a transferência do seu crédito habitação para outro banco.

Contudo, é preciso ter atenção a alguns fatores antes de tomar esta decisão. Em primeiro lugar, antes de transferir o seu crédito habitação, deve consultar vários bancos e analisar minuciosamente cada proposta. Assim, olhe bem para as taxas, prazo de financiamento e os produtos associados. No entanto, nunca tome uma decisão apenas com base no spread mais baixo. Afinal, um spread mais baixo não significa que irá poupar no crédito habitação.

Após analisar bem as propostas, deve informar-se se o banco em questão irá cobrir os custos da transferência do seu crédito habitação. Caso não o faça, uma vez que existem entidades que não estão dispostas a suportar estes custos, terá de fazer contas e perceber se esta mudança compensa.

E isto porquê? Porque uma transferência de crédito implica pagar uma comissão de reembolso antecipado (varia de 0,5%, para contratos associados a taxa variável, a 2%, para contratos a taxa fixa) e os custos de uma nova escritura. Além disso, ainda terá de pagar uma nova avaliação do imóvel, comissões de serviços e outras despesas que podem variar de banco para banco.

Caso precise de ajuda a comparar as suas propostas de crédito habitação e a perceber a poupança que poderá obter, utilize a calculadora de transferência de crédito habitação. E se precisar de ajuda na obtenção de propostas de financiamento, procure um intermediário de crédito, como o Doutor Finanças.

Leia ainda: Quantos bancos devo consultar antes de avançar com um crédito?

Simulação de poupança na transferência do crédito habitação

Se precisa de olhar para valores para perceber o impacto que a transferência do crédito habitação terá na sua carteira, vamos ajudá-lo através de algumas simulações, usando a calculadora de transferência de crédito habitação. Imagine um crédito de 250 mil euros com uma taxa de juro (spread + Euribor) de 1,9% e um prazo de 300 meses (25 anos).

Uma redução dos juros para 1,3% implicaria uma descida da prestação no valor de 70,99 euros, passando a mensalidade de 1.047,51€ para 976,52€. Já a poupança anual com as prestações de crédito seria de 851,88€.

No entanto, em termos de juros totais do crédito, o impacto é bastante significativo. Afinal, o montante total de juros do contrato passaria de 64.252,13€ para 42.955,86€, o que representa uma poupança de 21.296,26€ no final dos 25 anos de contrato.

Caso real de poupança com a transferência do crédito habitação

Diariamente no Doutor Finanças recebemos pedidos de ajuda para reduzir os encargos com créditos habitação já contratados. E para ter uma ideia do que pode poupar com a transferência de um crédito habitação, apresentamos o caso real da Patrícia e do Duarte (nomes fictícios).

A Patrícia e o Duarte tinham as seguintes condições no seu crédito habitação:

• Capital em dívida: 204.336,30€
• Prazo remanescente: 39 anos 
• Spread: 1,95%
• Prestação: 563,49€
• Seguro Vida: 60,25€
• Seguro Multirriscos: 25,00€
• Total encargos mensais: 648,74€

Após entrarem em contacto com o Doutor Finanças e optarem por uma das soluções apresentadas para transferir o seu crédito habitação para outro banco, a Patrícia e o Duarte ficaram com as seguintes condições finais:

• Capital em dívida:  204.336,30€
• Prazo remanescente: 34 anos - redução de 5 anos no prazo total 
• Spread: 1,2%
• Prestação: 549,12€
• Seguro Vida: 37,35€
• Seguro Multirriscos: 27,12€
• Total encargos mensais: 613,59€

Ou seja, este casal não só conseguiu reduzir a sua prestação mensal em 35,15 euros, como conseguiu uma redução de 5 anos no contrato de crédito habitação. Com esta redução de prazo, no final do contrato, a Patrícia e o Duarte terão poupado 44.612 euros.

4 - Transfira apenas os seguros para outra entidade bancária

No caso de não pretender transferir o seu crédito para outro banco, poderá analisar a transferência do seguro de vida e seguro multirriscos para outra entidade. Por norma, o valor destes seguros é mais caro quando os contrata no banco onde obteve o financiamento.

Mas como esta realidade nem sempre se aplica, precisa de comparar valores para ter a certeza que esta alteração se traduz numa poupança. Para ter uma ideia, no Doutor Finanças já ajudamos alguns clientes a poupar através da mudança dos seus seguros obrigatórios para outras entidades. Mas vamos a dois casos reais para perceber que a poupança varia, e muito, de caso para caso. 

A Carla e João (nomes fictícios), nascidos em 1966 e 1965, até mudarem os seus seguros pagavam 273,76 euros por mês, com cobertura IAD (Invalidez Absoluta e Definitiva). Este valor estava associado a algumas patologias, como diabetes, hipertensão e hipotiroidismo.

Após a transferência para outra entidade, a Carla e João ficaram a pagar 153,78 euros por mês, com uma cobertura de ITP (Invalidez Total e Permanente). O valor já inclui a penalização devido às respetivas patologias. Assim, a Carla e João passaram a o obter uma poupança anual de 1.439,76 euros.

Mas vamos exemplo: a Joana e o Pedro (nomes fictícios) nascidos em 1985 e 1984, quando contrataram o seu crédito habitação pagavam de seguros 21 euros por mês com a cobertura IAD. Após a transferência para outra entidade, a Joana e o Pedro estão a pagar 13,84 euros por mês e agora possuem a cobertura de ITP.

Assim, todos os anos a Joana e o Pedro poupam 85,92 euros com os seus seguros, e estão mais protegidos com uma cobertura superior.

5 - Tem vários créditos? Ao consolidar poderá poupar no crédito habitação

Se tem vários créditos contratados além do seu crédito habitação, como por exemplo cartões de crédito, diferentes créditos ao consumo ou um crédito automóvel, saiba que ao consolidar todos estes contratos poderá gerar uma poupança elevada. 

Mas se ainda não conhece as vantagens do crédito consolidado, saiba que ao juntar todos os créditos num só, pagará apenas uma fatura mensalmente. A grande vantagem é que ao consolidar os seus créditos, a taxa de juro média deve descer.  

Isto porque quando consolida todos os créditos, a taxa de juro aplicada é menor em comparação à maioria dos créditos que tem contratados. Por exemplo, os cartões de crédito têm a taxa de juro mais alta do mercado em termos de crédito ao consumo. Logo, quando os consolida, ficará a pagar uma taxa mais baixa.  

Claro que não existe um valor estipulado para a poupança do crédito consolidado. Afinal, tudo depende da quantidade e do tipo de créditos que possui, e quais as taxas e prazos associados.  

Para ter uma ideia, apresentamos o caso real da Francisca e do Rui que recorreram ao Doutor Finanças recentemente. Este casal tinha seis linhas de crédito (entre cartões de crédito e outros créditos pessoais). Ao consolidarem todos os seus empréstimos, ficaram com um crédito consolidado de 13.000 euros a 84 meses. Em termos de poupança mensal, a Francisca e o Rui reduziram os seus encargos em 298,58 euros. Já no que diz respeito à poupança anual, o casal poupará todos os anos 3.582,96 euros.

Quando pretende diminuir os custos mensais com prestações de crédito e ganhar uma folga financeira no seu orçamento, o crédito consolidado costuma ser uma ótima opção. Mas não deixe de certificar-se de todas as condições, analise bem as suas possibilidades, e veja se esta é a melhor solução para poupar no crédito habitação, se esse for o seu único objetivo.