Comprar casa com crédito habitação: O que ter em consideração

Se é a primeira vez que vai comprar casa através de um crédito habitação, saiba que este processo pode ser, por vezes, um pouco complexo. Afinal, se não estiver a par de alguns termos, das condições básicas contratuais e de como conseguir luz verde neste tipo de financiamento, pode acabar por tomar uma decisão pouco benéfica para si.

Neste artigo, damos a conhecer os pontos essenciais a ter em consideração antes de comprar casa através de um crédito.

Nem sempre a casa que quer é a casa que pode comprar

O primeiro ponto a ter em consideração é que não basta encontrar a sua casa de sonho para o banco financiar a aquisição deste imóvel. Todas as instituições bancárias avaliam os riscos de concederem um determinado financiamento e as garantias que os clientes conseguem dar.

Nesta análise, os bancos avaliam a sua situação profissional e financeira, e se tem um bom historial no Banco de Portugal. No que diz respeito às suas finanças, o banco precisa de garantir que os rendimentos do seu agregado familiar conseguem suportar a prestação do crédito. E é aqui que os bancos calculam a taxa de esforço dos clientes.

Depois de fazer um levantamento da média de preços do tipo de casa que pretende comprar, pode utilizar a calculadora de prestação de crédito habitação para perceber quanto ficaria a pagar por mês. De seguida, deve calcular a sua taxa de esforço através da seguinte fórmula: Taxa de esforço = (montante total de prestações de crédito/rendimento mensal líquido do agregado familiar) x 100.

Se o seu crédito habitação implicar o pagamento de uma prestação de 600 euros e os rendimentos líquidos do seu agregado familiar forem de 2.500 euros, a sua taxa de esforço será de 24%. Dado que o valor recomendado da taxa de esforço para o crédito habitação não deve superar os 30%, tinha boas hipóteses de ver o seu crédito aprovado.

Contudo, caso tenha mais do que um crédito além da futura prestação do seu crédito habitação, a taxa de esforço pode ser mais elevada. No entanto, nunca poderá ultrapassar os 50%.

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Os bancos não financiam o seu imóvel a 100%

Ao contrário do que acontece quando pretende alugar uma casa, num crédito habitação precisa de ter uma poupança significativa para dar este passo. Afinal, quando pretende comprar uma habitação própria e permanente, as instituições financeiras estão condicionadas a emprestar-lhe, no máximo, 90% do rácio LTV (Loan-to-value).

Ou seja, o banco só pode financiar 90% do valor da escritura ou da avaliação (é considerado o valor mais baixo).

Desta forma, a maioria das pessoas precisa de ter uma poupança para assegurar 10% do valor do imóvel, seja o escriturado ou o da avaliação. E dado que este montante deve ser garantido através de capitais próprios, é preciso traçar uma estratégia de poupança para conseguir cobrir este valor.

A única hipótese que existe de obter um financiamento a 100% é se comprar um imóvel que pertence ao banco onde vai fazer o seu crédito habitação. Contudo, neste momento, as hipóteses de conseguir um imóvel que cumpra os seus requisitos e pertença à carteira do banco são bastante escassas. Já para não falar que a procura por este tipo de imóveis é muito elevada.

Por fim, se for comprar uma casa como segunda habitação ou para outra finalidade, no mínimo terá de ter 20% em capitais próprios, já que, neste caso, o banco financia, no máximo, 80% do valor.

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Pense bem na sua taxa de juro e no prazo do contrato

Um crédito habitação pode ser contratado com uma taxa de juro variável, mista ou fixa. Se optar por uma taxa variável, o seu crédito fica indexado à Euribor, no prazo que escolher. Nestas situações, a sua prestação sobe e desce de acordo com as oscilações da Euribor na maturidade definida, que, por norma, é 3, 6, ou 12 meses.

Num crédito habitação com uma taxa fixa, não tem de se preocupar com a subida dos juros. Afinal, o valor da prestação será o mesmo do início ao fim do contrato. Mas tenha em conta que uma taxa fixa é tendencialmente mais elevada que uma taxa variável, pelo menos no início do contrato.

Já com uma taxa mista, beneficia das duas opções anteriores. No período inicial, terá uma prestação mensal fixa durante o prazo acordado. Após o período fixo terminar, o seu crédito passa a estar indexado à Euribor, podendo a sua prestação subir ou descer a cada revisão.

Quanto ao prazo do seu contrato, também deve ser bem avaliado. Em termos legais, atualmente, o prazo do contrato do crédito habitação depende da idade dos mutuários.

Quem tem menos de 30 anos, pode ter, no máximo, 40 anos para liquidar o seu empréstimo. Se tem entre 30 e 35, o limite máximo é de 37 anos para pagar o seu crédito. Já se tiver mais de 35 anos, o prazo do contrato nunca poderá ultrapassar os 35 anos.

Contudo, tenha em conta que quanto mais anos demorar a pagar o seu crédito habitação, mais caro este será. Embora beneficie de prestações mensais mais baixas, irá estender o seu crédito por mais anos, pagando mais juros. O que torna o valor final do seu crédito mais elevado.

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Conheça bem o significado de cada taxa

Antes de avançar com o processo do seu crédito habitação, é importante que esteja a par do significado de cada taxa. Afinal, nunca deve contratar um empréstimo sem ter várias propostas em cima da mesa, onde constam todas as informações do seu crédito na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) disponibilizada por cada instituição financeira.

Mas para entender bem a FINE e conseguir avaliar qual é a proposta mais vantajosa para si, primeiro precisa de saber o que significa o spread, a TAN, a TAEG e MTIC.

• Spread: O spread representa a margem de lucro dos bancos e é definido tendo em conta o risco do financiamento, garantias e LTV. Atualmente, existem muitos bancos a praticar spreads a partir de 0,5%. Quanto maior for o risco de financiamento, mais elevado será o seu spread.
• TAN (Taxa Anual Nominal): Esta taxa é composta pelo indexante do seu crédito habitação e pelo seu spread. Estas duas componentes formam a sua taxa de juro.
• TAEG (Taxa Anual Efetiva Global): A TAEG representa o custo do empréstimo, por ano, em percentagem do montante emprestado. Além dos juros, engloba outros encargos relativos à contratação do empréstimo (comissões), bem como produtos associados (seguros e outros produtos).
• MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor): O MTIC é o valor total em euros que vai pagar no final do contrato. No fundo, é o valor final do seu crédito habitação.

Na hora de comparar propostas, é fundamental que esteja atento a estas taxas. Mas o seu foco deve estar sobretudo no valor da TAEG e MTIC se quiser perceber qual é o crédito mais barato.

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Custos a considerar além da prestação mensal

Muitas pessoas focam-se apenas na prestação mensal do seu crédito habitação. Mas, na verdade, existem vários encargos que deve considerar antes de dar este passo.

Em primeiro lugar, para dar início ao seu processo de crédito habitação, terá de pagar algumas comissões bancárias, que podem ir de 800 a 1.000 euros.

Depois, tem de contar com os seguros, já que todas as instituições financeiras obrigam à contratação de dois seguros: o seguro de vida do crédito habitação e o seguro multirriscos.

Quando contrata estes seguros junto do banco que vai financiá-lo, pode obter uma redução no spread. No entanto, isto não significa que vá poupar. Por norma, pode encontrar soluções mais vantajosas noutras seguradoras, mas terá de fazer contas e avaliar qual é a melhor opção para si. Contudo, saiba que não é obrigado a contratar estes seguros junto do banco que o vai financiar.

Além destas despesas, também deve contar com os encargos que terá antes de finalizar a compra da sua casa, como é o caso do registo. Se optar por um Balcão Casa Pronta (onde pode tratar de todas as burocracias relativas à compra e venda de casas) o custo será de 700 euros.

Por fim, em termos de impostos, deve contar com o pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Impostos), o Imposto do Selo relativo à aquisição da sua casa e o Imposto do Selo associado ao seu crédito habitação.

O IMT não tem valor fixo, variando consoante a natureza do imóvel, a localização, a sua finalidade e o valor. Pode ficar com uma noção do valor deste imposto através do simulador do IMT.

Já o Imposto do Selo relativo à aquisição da habitação corresponde a 0,8% do valor da escritura do imóvel. Por último, o Imposto do Selo relativo ao crédito habitação, na maioria dos casos, corresponde a 0,6% do valor financiado.

Dito isto, tenha todos estes fatores em consideração, analise várias propostas, e tome uma decisão consciente antes de contratar um crédito habitação.