Comprar ou arrendar casa: qual a melhor opção para o meu caso?

Em algum momento da vida todos nos deparamos com a questão: comprar ou arrendar casa? Seja no momento em que saímos de casa dos pais, em que mudamos de cidade ou a família cresce, esta é uma dúvida muito natural.

A resposta depende do contexto de cada indivíduo ou família. 

O segredo, por norma, está em planear o futuro (com todas as incertezas que isso implica): 

• Gosta da zona onde reside? 
• Pretende aumentar a família? 
• O seu emprego é estável? Prevê progressão na carreira e possibilidade de se manter na mesma cidade?
• Prevê conseguir manter uma situação financeira estável ou terá, nos próximos anos, gastos que podem abalar o equilíbrio financeiro da família (filhos no ensino superior, por exemplo)?

Repare que não há respostas corretas nem erradas, nem respostas que encaminham automaticamente para a solução de comprar ou arrendar casa. Estas questões são apenas algumas sobre as quais deve refletir antes de tomar uma decisão.

Olhemos então para os dois cenários e vejamos quais as suas especificidades, vantagens e desvantagens. 

Comprar: o cenário em que é proprietário

O primeiro argumento que se costuma ouvir sobre esta possibilidade é: “pelo menos a casa será tua um dia”. E é verdade. Comprar uma casa é um grande investimento, mas em algo que fará parte do património da família. 

Uma vez sua, a casa é da sua responsabilidade, assim como todos os cuidados que dela advêm. Por outro lado, tem liberdade para fazer os furos que quiser nas paredes, sem ter que pedir autorizações prévias ou justificar-se a alguém. 

No que respeita a gastos, deve estar preparado para o embate inicial, com todas a taxas e comissões que deve pagar ao banco (em caso de empréstimo) e ao Estado. 

Se fizer empréstimo, deve também fazer cálculos à prestação que terá que pagar mensalmente. 

Olhemos para o seguinte exemplo: 

Um T1 (de 50m2) em Lisboa, deve rondar os 150 mil euros. Neste exemplo, faz um crédito a 30 anos, com spread 1% e uma entrada de 10% (15 mil €). Sim, há bancos com spreads a rondar 1%. Sendo que terá de ter, no mínimo, os 15 mil euros. Isto porque os bancos só emprestam até 90% do valor da casa. O que significa que o comprador terá de ter um pé de meia que lhe permita prosseguir com o negócio.

Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV): Tudo o que precisa saber

Normalmente os 10% de investimento, com capitais próprios, até costuma ser o sinal que se dá ao vendedor da casa, aquando do contrato de promessa de compra e venda.

Além deste valor de entrada, deve considerar os seguintes custos iniciais: 

• Abertura de processo (valor que varia consoante a entidade bancária): 550€ 
• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) (variável consoante o valor do imóvel): 1.860€
• Imposto de Selo (0,8% do valor do imóvel): 1.200€
• Escritura (variável consoante o valor do imóvel): 751€ 

TOTAL: 4.361€

Além destes valor iniciais, deve calcular os custos fixos que terá após a compra:

• Prestação: 296€ / mês
• Seguro de vida para casal: 100€ / mês
• Condomínio: 45€ / mês (informe-se antes de comprar a casa sobre o valor deste encargo mensal)
• Seguro Multirriscos: 90€ / ano
• IMI: 400€/ ano 

TOTAL: 5.782€/ ano, cerca de 482€/ mês. 

Somando tudo (valor da entrada + custos iniciais + fixos após a compra): pagará, ao fim de 30 anos, cerca de 207.821€, o que dá uma média de 577€/ mês

Antes de avançar com o crédito, deve consultar várias entidades bancárias e comparar as suas propostas. Pode tratar de todo o processo sozinho, o que se pode revelar complexo e cansativo. Ou contar com a ajuda de um intermediário de crédito, como é o Doutor Finanças, especialista em negociar e encontrar a melhor solução para cada caso. 

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Riscos de comprar

Dar o passo de comprar casa também significa assumir riscos. Alguns que podem estar mais sob o seu controlo e outros que são completamente alheios. Vejamos:

1. Subida de juros. Caso recorra a empréstimo e a taxa for variável, deve ter em conta, desde logo, a possibilidade dos juros subirem. Se é verdade que passamos, ainda neste final de ano de 2020, por um período em que a Euribor está negativa, isso pode mudar, ainda que não se preveja que aconteça nos próximos tempos. É um risco externo, que pode ter impacto significativo na prestação mensal do seu empréstimo da casa. Consequentemente, surge o risco de não conseguir suportar esse compromisso. Por isso, faça contas e avalie se terá capacidade para pagar o crédito se os juros subirem (nas simulações que os bancos dão quando apresentam uma proposta de financiamento, constam cenários de subidas de juro);
2. Desvalorização do preço do imóvel. Principalmente se coloca em equação fazer dinheiro, um dia mais tarde, com a casa. Ainda que em muitas zonas os preços das casas continuem a subir, a desvalorização é um risco eminente que deve considerar, se a casa que vai adquirir não for para a vida;
3. Obras. Mais uma vez falamos de responsabilidades com o imóvel, enquanto proprietário. Se por algum motivo for necessária a intervenção na fachada, no telhado ou na canalização, por exemplo, esse gasto só poderá ser suportado por si - a quem a casa pertence.

Benefícios em comprar

Conhecidos os riscos, pesemos também os benefícios de se comprar um imóvel.

1. Prestações mais baixas. A prestação de um crédito habitação é, por regra, mais baixa do que a renda de uma casa alugada. É verdade que atualmente os juros estão baixos, o que aumenta esta diferença, mas mesmo que recuemos no tempo, para um período de maior "normalidade" nos juros, as prestações costumam ser mais baixas do que as rendas. E muito devido à reduzida oferta no mercado de arrendamento.
2. Valorização do imóvel. Comprar um imóvel significa enriquecer o património. E fica com a possibilidade de vender esse bem. Se tivermos em consideração a evolução dos últimos anos, identificamos uma quebra de preços na última crise, é verdade, mas foi temporária e estávamos no meio de uma crise financeira, em que o setor imobiliário foi bastante afetado. Algo que não se prevê que se repita nos próximos tempos.
3. Estabilidade. Ao ter uma casa que é sua, poderá manter-se nela o tempo que quiser, não estará dependente de dinâmicas do mercado nem de um contrato com terceiros.

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Arrendar: o cenário em que é arrendatário

Já num cenário de arrendamento, a casa não é sua. Deve por isso, ter mais cuidados com as alterações que pretende fazer - por mais pequenas que sejam. Devem sempre passar pela aprovação prévia do senhorio. Os contratos de arrendamento dão-lhe, no entanto, mais liberdade para trocar de casa do que a compra de uma casa. 

Arrendar ou comprar? O que fazer quando se sai de casa dos pais

Analisemos o mesmo exemplo que usámos em cima: 

Para arrendar um T1 (de 50m2) em Lisboa, tem de estar pronto para pagar 800€ mensais. Deve pagar uma caução inicial, duplicando assim o valor no primeiro mês.
Ao fim de um ano, terá pagado 9.600€, aos quais poderá deduzir 502€ (valor máximo de dedução em IRS do valor das rendas - calculado a 15%). Contas feitas: no arrendamento deste T1 na capital, gastaria 9.098€ anuais, que por mês significa um gasto de 758€.   

A estes valores não se acrescentam preocupações com obras de manutenção, pagamento de impostos sobre imóveis, condomínios ou outros gastos. Salvas as atualizações de renda que podem acontecer no final dos contratos, mesmo que estes sejam renovados, pode planear os gastos que terá com habitação a médio/longo prazo, sem oscilações. 

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Riscos de arrendar:

Arrendar também tem os seus riscos, característicos da situação temporária e algo dependente que representa o arrendamento. Analisamos então:

1. Rescisão de contrato antecipada. Apesar de ter que obedecer a determinadas regras, o senhorio pode rescindir o contrato antecipadamente e colocar os inquilinos numa situação fragilizada;
2. Término do contrato e sem renovação. Mesmo que seja uma situação anunciada previamente, a não renovação de contrato e procura de casa pode ser desafiante, especialmente para quem tem família e filhos pequenos. Seja ao fim de 2, 5 ou 10 anos, este é um cenário que deve também ser previsto pelos inquilinos.

Se a dúvida do “comprar ou arrendar casa” o assola, reflita sobre o seu contexto, condicionantes e disponibilidade financeira. Faça as contas para o curto, médio e longo prazo. Assim, chegará com mais facilidade a uma conclusão. 

Se optar por comprar, conte com o apoio da equipa especializada Doutor Finanças em acompanhá-lo no processo e encontrar a melhor solução de crédito para a sua situação.