Contrato de Arrendamento Vitalício: Em que consiste o Direito Real de Habitação Duradoura?

No início do mês de setembro, o Governo aprovou o decreto-lei que cria o Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), também conhecido como contrato de arrendamento vitalício. Este novo diploma proporciona aos portugueses uma nova solução habitacional, garantindo uma maior segurança e estabilidade às famílias que não tinham condições para adquirir uma habitação própria. 

Esta espécie de contrato de arrendamento vitalício tem várias particularidades distintas dos contratos de arrendamento. Por isso neste artigo vamos explicar-lhe o que precisa saber sobre o Direito Real de Habitação Duradoura.

O que é um contrato de arrendamento vitalício ?

O contrato de arrendamento vitalício é a designação mais conhecida para o Direito Real de Habitação Duradoura. Este direito permite a uma ou mais pessoas residirem de forma vitalícia numa habitação. Para tal acontecer o morador deve pagar ao proprietário da habitação uma caução inicial, e uma prestação mensal acordada por ambas as partes. 

Assim que o contrato DHD for celebrado, o morador passa a ter o direito de residir durante toda a sua vida naquela habitação. No entanto, é importante salientar que o morador tem direito a renunciar livremente ao direito de habitação duradoura a qualquer momento. Já o proprietário não o poderá fazer a menos que exista incumprimento do contrato por parte do morador.

A caução que é paga pelo morador poderá ser devolvida pelo proprietário na sua totalidade ou parcialmente, dependendo de quanto tempo permaneceu na habitação.

A quem se aplica o Direito Real de Habitação Duradoura?

O DHD pode ser celebrado entre um proprietário de uma habitação, que pode ser uma pessoa singular ou coletiva, desde que esteja livre de encargos e de uma hipoteca e qualquer pessoa ou conjunto de pessoas singulares, designada/s como morador.

Os proprietários de uma habitação inserida no DHD podem ser pessoas individuais, mas também podem ser entidades públicas ou privadas. É importante realçar que o imóvel tem que ser entregue ao morador num estado de conservação, no mínimo, médio. Este será avaliado no início do contrato, e reavaliado a cada oito anos.

No caso do morador, pode ser uma pessoa ou mais, um casal, ou, por exemplo, uma mãe e um filho. O DHD não é transmissível para outras pessoas, mesmo que sejam descendentes direitos. Os filhos só têm direito a permanecer na habitação se estiverem registados como morador no contrato.

Qual é o valor da caução do DHD?

Em primeiro lugar é importante salientar que não existe um valor fixo para a caução deste tipo de contratos. No entanto, o valor é estabelecido por acordo entre ambas as partes, tendo que ser obrigatoriamente entre os 10% e os 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, segundo a sua localização e dimensão.

O valor mediano é calculado com base no indicador de preço de venda por m2. Este valor é público, pois é divulgado e atualizado pelo INE.

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Em segundo lugar, quem tem interesse em informar-se sobre este tipo de contrato deve saber que a caução é paga quando o contrato é celebrado. Contudo esta pode ser devolvida na sua totalidade se o morador renunciar o DHD nos primeiros 10 anos de vigência do contrato.

Entre o 11.º ano e até ao 30.º ano é deduzido anualmente o montante de 5% da caução, como forma de pagamento ao proprietário. Se o morador pretender renunciar o contrato deve-lhe ser devolvido o valor restante da caução. Após os 30 anos de permanência, o morador deixa de ter direito a qualquer valor relativo à caução.

No caso de existirem dívidas relativas a incumprimentos de obrigações por parte do morador que levem à extinção do contrato, o proprietário tem o direito de deduzir os montantes em dívida ao valor da caução a devolver ao morador.

Nota: Para além da caução, o morador paga mensalmente um valor estabelecido em contrato por ambas as partes.

Quais as vantagens para ambas as partes num contrato de arrendamento vitalício?

Existem vantagens distintas para os proprietários e moradores que celebram um contrato de direito de habitação duradoura. 

As vantagens para o morador são:

• Ter direito a residir numa habitação para o resto da sua vida. O proprietário não pode extinguir o contrato se o morador cumprir todas as suas obrigações. Caso o morador encontre uma solução melhor de habitação, pode extinguir o contrato.
• Garantia de segurança e estabilidade sem que seja necessário um investimento de valor elevado, e um consequente endividamento, devido aos valores de aquisição de uma habitação própria.
• É uma solução para quem pretenda vender a sua habitação e arranjar uma nova solução habitacional estável. Com o dinheiro da venda da habitação própria, os moradores podem por exemplo fazer investimentos e aumentarem o valor disponível do seu orçamento familiar.
• Tem direito à devolução da caução na sua totalidade se renunciar o contrato nos primeiros 10 anos.
• Caso precise de contratar um crédito para pagar o valor da caução, pode hipotecar o DHD.

As vantagens para os proprietários são:

• Rentabilidade financeira a longo prazo;
• Maior segurança caso existam atrasos ou faltas de pagamentos, pois poderá descontar esses valores na caução paga pelo morador.
• Maior segurança na conservação do imóvel pois o morador deve assegurar a mesma.
• Redução dos custos de gestão do património e despesas associadas, pois estas passam a ser do encargo do morador.
• Possibilidade de gerir e rentabilizar o valor da caução paga pelo morador;
• Direito de reaver a habitação em estado de conservação, no mínimo médio, caso o contrato seja cancelado pelo morador. Qualquer obra que seja necessária efetuar para assegurar o estado de conservação do imóvel, segundo avaliação, pode ser deduzida à caução.

Quais as obrigações de ambas as partes neste tipo de contrato?

No caso do morador, este tem a obrigação de:

• Pagar as taxas municipais e o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis);
• Utilizar a casa como residência permanente;
• Realizar e suportar o custo das obras de conservação na habitação, e da avaliação do estado de conservação que é feita a cada 8 anos. Se a avaliação concluir anomalias de conservação, cabe ao morador realizar e suportar as obras necessárias, e confirmar as mesmas através de nova avaliação;
• Permitir que o proprietário realize obras de conservação extraordinária;
• Informar o proprietário de anomalias na habitação que não sejam da responsabilidade obrigatória do morador.

Já o proprietário está obrigado a:

• Entregar a casa ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio. O estado de conservação deve ser registado através da avaliação de conservação do imóvel.
• Assegurar a validade de seguros obrigatórios relativos ao prédio e à habitação.
• Pagar as obras e encargos relativos às partes comuns do prédio e condomínio quando assim se aplicar, para além das quotizações e obrigações enquanto condómino.
• Realizar e garantir o pagamento das obras de conservação extraordinária da habitação, excepto se essas resultarem do não cumprimento das obrigações do morador.
• Devolver o valor da caução ou o valor legal correspondente ao morador quando se extingue o DHD. Durante o período que é detentor da caução, o proprietário pode gerir o valor da caução.

Quando e como pode ser cancelado o contrato de arrendamento vitalício?

Como já referimos anteriormente, o morador pode renunciar livremente o Direito Real de Habitação Duradoura a qualquer altura. Para tal deve avisar o proprietário com uma antecedência mínima de 90 dias antes da entrega da habitação. Aconselha-se sempre a fazer o aviso por carta registada com aviso de recepção.

No caso do proprietário, este pode extinguir o DHD com a morte do morador ou quando o último titular falecer. Para além do falecimento, o proprietário pode extinguir o contrato quando existe incumprimento definitivo. Considera-se incumprimento definitivo o não pagamento de montantes devidos pelo morador após serem ultrapassados os prazos estabelecidos e a reincidência de atrasos no pagamento de montantes devidos, entre três a cinco vezes seguidas ou interpoladas, consoante o tempo do contrato.

Os pagamentos devidos podem ser relativos a prestações mensais, taxas e IMI, e obras obrigatórias e avaliações.

Como e onde posso fazer o DHD?

Quando um proprietário e um morador decidem fazer um DHD devem sempre efetuá-lo através de um contrato celebrado por escritura pública ou por um documento particular, no qual as assinaturas são presencialmente reconhecidas. O direito real de habitação duradoura está sujeito à inscrição no registo predial, sendo que esta deve ser efetuada pelo morador no prazo de 30 dias após a celebração do contrato.

É essencial que antes do contrato ser celebrado sejam definidos os valores da caução e das prestações mensais que o morador terá que pagar. Os futuros moradores devem tentar informar-se sobre as despesas que passaram a ter com o imóvel, como as taxas municipais e valor do IMI. Também devem perceber o valor aproximado de uma avaliação ao estado de conservação da casa, pois essa será uma despesa fixa de 8 em 8 anos. 

Outro assunto que deve ficar escrito no contrato é o aumento do valor da prestação mensal. Caso não seja acordado nenhum valor e periodicidade para o aumento, este deve seguir o índice publicado pelo INE.

O que o morador deve saber antes de hipotecar o DHD?

O morador deve saber que só é permitido hipotecar o DHD para garantir o acesso a um crédito que pague a totalidade ou uma parte do valor da caução.

Quando o morador aceita hipotecar o DHD, passa a estar obrigado a pedir autorização à entidade em que fez um crédito hipotecário para renunciar ao contrato. Se um dia o morador pretender comprar a habitação, a hipoteca será transferida para a propriedade.

No caso de o morador deixar de cumprir as suas obrigações em relação à entidade bancária, esta pode proceder à execução da hipoteca. Nestes casos é dada prioridade ao proprietário na compra, podendo este utilizar o valor da caução para o efeito. Se o proprietário não exercer o direito de compra, o banco pode vender a qualquer comprador interessado. Esse comprador passará a ter direito a viver naquela habitação até que passem 30 anos desde a constituição do DHD. 

Por isso é muito importante o morador ponderar bem antes de fazer uma hipoteca do seu DHD, pois terá consequências pesadas caso não cumpra as suas obrigações com a entidade bancária.