Crédito habitação: 4 formas de travar o impacto da subida de juros

Travar o impacto da subida de juros no crédito habitação é um dos maiores desafios de quem está a pagar a sua casa ao banco. Afinal, desde o início de 2022 que as taxas Euribor têm vindo a subir de forma progressiva, e consequentemente, as prestações do crédito habitação estão cada vez mais altas.

No entanto, o impacto da subida dos juros só começou a ser mais evidente nos últimos meses de 2022, uma vez que a maioria dos titulares de crédito habitação tem o seu empréstimo indexado a uma taxa Euribor a 6 ou 12 meses.

Embora o Governo tenha aprovado um conjunto de medidas para mitigar os efeitos da subida dos juros até ao final de 2023, incluindo novas regras relativas à renegociação dos contratos de crédito, isenção da comissão de amortização antecipada até ao final do ano, e a possibilidade de descontar menos IRS todos os meses para aumentar o rendimento disponível, há outras soluções que podem ajudar as famílias a combater o aumento dos juros.

Se tem um crédito habitação indexado a uma taxa variável, pode equacionar, por exemplo, a alteração da modalidade de juros para uma taxa fixa ou uma taxa mista.

Além disso, nestas alturas, a transferência do crédito habitação para outra entidade ou a consolidação de crédito incluindo o Crédito Habitação, pode ser vantajosa para si.

Fique a conhecer, neste artigo, quatro soluções que o podem ajudar a reduzir o impacto da subida dos juros e, assim, a reequilibrar o seu orçamento familiar.

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Alterar a modalidade de juros: Taxa fixa e taxa mista

Em Portugal, a maioria dos créditos habitação são contratados com uma taxa variável. Isto porque, nos últimos anos, os créditos indexados a uma taxa Euribor traduziam-se numa prestação mais baixa no início do contrato. No entanto, quando os juros começam a subir, muitos titulares ficam em situações financeiras complicadas, pois o aumento da prestação acaba por pesar em demasia no orçamento familiar.  

Assim, é preciso ter em conta que pode alterar o seu regime de juros para uma taxa fixa ou mista. No caso da taxa fixa, o seu contrato de crédito habitação não fica sujeito à subida e descida dos juros. Afinal, nesta modalidade, a taxa aplicada é igual até ao final do contrato.

E em alturas de maior instabilidade, a taxa fixa garante-lhe a mesma prestação até liquidar todo o capital em dívida. O que deixa os titulares de crédito tranquilos, se estiverem confortáveis com o valor da sua prestação mensal. 

Contudo, a taxa fixa é definida pelo banco, tendo por base a taxa swap. Esta taxa é negociada à semelhança das taxas Euribor, de acordo com o prazo correspondente contratado. Na maioria dos casos, estamos a falar de contratos com uma taxa fixa a 20 ou a 30 anos. Mas podem existir prazos diferentes. Assim, a TAN de um crédito habitação é composta pela taxa swap e pelo spread aplicado ao seu contrato.  

Para chegar a um valor final da TAN, o banco avalia o risco do empréstimo, o LTV (Loan-to-value), as garantias dadas pelo cliente mas, principalmente, o risco de fixar a taxa de juro durante o prazo acordado.  

Em períodos em que os juros estão a subir e se perspetiva uma progressão, os valores das taxas fixas também tendem a subir. É preciso ter em conta que, nestes períodos, o risco de fixar uma taxa de juro é maior para os bancos. Mas mesmo em situações normais, uma taxa fixa é sempre mais elevada em comparação a uma taxa variável, pelo menos no início do contrato. 

Dito isto, alterar o seu crédito habitação pode não ser a melhor solução para travar o impacto da subida dos juros. No entanto, pode trazer-lhe alguma tranquilidade, caso a sua situação financeira esteja estável e a sua prestação mensal fixa não implique uma taxa de esforço superior a 30%.

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Exemplo de crédito habitação com taxa variável e taxa fixa

Para perceber porque é que pode não ser a melhor opção tentar travar o impacto da subida dos juros alterando a taxa variável para uma taxa fixa, apresentamos o seguinte exemplo: 

Imagine que tem um crédito habitação com um capital em dívida de 100 mil euros, e que falta liquidar 300 prestações. Se este crédito tiver um spread de 1,2% e a sua taxa Euribor for a 6 meses, caso a revisão seja em fevereiro, a sua TAN passará a 3,767%. Isto porque é aplicado o valor da Euribor a 6 meses de dezembro de 2022, que é de 2,567%. Logo, a sua prestação mensal será de 515,06 euros.  

Na sua última revisão, feita em agosto, a sua TAN era 1,362%, pois a Euribor a 6 meses em junho estava em 0,162%. Assim, há 6 meses, a sua prestação mensal era de 393,49 euros. Ou seja, estamos a falar de um aumento de 121,57 euros.  

Mas, dado o valor das taxas fixas na maioria das instituições financeiras desde o início de 2023, a TAN de um crédito habitação pode rondar os 4% ou 5%. Ou até ser superior a 5%, tendo em conta o spread associado. No fundo, os valores variam muito de banco para banco e de acordo com as campanhas promocionais em vigor. 

No cenário de uma TAN de 5%, o seu crédito habitação com um capital em dívida de 100 mil euros, com 300 prestações por liquidar, ficaria com uma prestação de 584,59 euros.  

Embora a diferença seja de 67,73 euros na prestação mensal, no que respeita aos juros totais, o valor será bem mais elevado. Isto porque, com uma taxa variável, os juros vão subir ainda mais. Isso é certo. Mas tendo em conta o histórico da Euribor, esta taxa nunca alcançou valores muito superiores a 5%. E analisando as suas oscilações, depois de uma subida elevada, a Euribor tende a descer progressivamente.  

Logo, neste momento, além de pagar um valor mais elevado, iria comprometer-se com uma taxa fixa muito elevada. O que, a longo prazo, pode levá-lo a gastar dezenas de milhares de euros em juros, encarecendo o valor final a pagar pelo seu crédito. 

Com uma taxa mista, pode travar o impacto da subida dos juros

Se aproveitar as campanhas promocionais que estão em vigor em alguns bancos, ao trocar de taxa variável para uma taxa mista, consegue travar o impacto da subida dos juros. Mas antes de conhecer os valores promocionais que estão em causa, é preciso entender como funciona a taxa mista.

Neste tipo de crédito habitação, a sua taxa muda a determinada altura do seu contrato. E o que é que isto significa? Que um crédito com uma taxa mista permite-lhe fixar a sua TAN no período inicial do contrato (pelo tempo acordado). A fórmula de calculo, nesta fase fixa, tem por base o valor da taxa swap acrescida do spread. Após esse período terminar, o banco aplica o spread acordado e fica sujeito, a partir daí, às flutuações da taxa Euribor contratada.

Desta forma, os titulares de crédito podem beneficiar de um período mais estável no início do contrato, ficando depois sujeitos à variação da Euribor.

Em Portugal, quando os titulares optam inicialmente por um crédito habitação com uma taxa mista, os períodos fixos mais comuns são de 5, 10 e 15 anos. No entanto, existem prazos superiores e inferiores. Neste momento, com a subida dos juros, existem cada vez mais bancos a aplicar períodos fixos menores, como 1 ou 2 anos.

Por norma, estes períodos fixos de menor duração estão associados a campanhas promocionais com juros muito baixos. Contudo, tenha em conta que nestas campanhas existem certas condições que podem envolver a contratação dos seguros obrigatórios do crédito habitação, com a obrigatoriedade contratual de mantê-los nessa entidade, subscrever outros seguros, cartões de crédito, depósitos a prazo, entre outros produtos. 

Contudo, fora destas campanhas promocionais, é possível encontrar taxas mistas com períodos fixos de 5 anos a, por exemplo, 4,2%, ou a 10 anos a 4,6%. Compare as TAN praticadas em várias entidades, tanto no período fixo como no variável. E lembre-se: faça contas ao valor adicional que tem de pagar pela subscrição de outros produtos e veja se, no final de contas, essa proposta compensa.

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Exemplo de como uma taxa mista pode travar o impacto da subida dos juros

Dada a incerteza que se vive, a taxa mista é uma forma de assegurar uma prestação fixa, até os juros atingirem o seu máximo e começarem a descer. Tendo em conta os ciclos económicos passados, o pico dos juros poderá verificar-se em breve, dando início, depois, a uma trejetória descendente.

E dada esta avaliação, há bancos a apresentar campanhas promocionais de crédito habitação com uma taxa mista, com um período fixo de um ou dois anos.

Por exemplo, no Abanca, pode encontrar uma campanha promocional válida a partir do dia 23 de janeiro. Neste caso específico, o banco está disposto a conceder-lhe um crédito com uma TAN fixa de 1,4% no primeiro ano, e no restante prazo do contrato, uma taxa variável indexada à Euribor a 12 meses, acrescida de um spread de 0,95%. Mas para ter este benefício deve contratar e manter os produtos de cross-selling previstos nesta campanha.

Na prática, isto significa, que um crédito habitação com um capital em dívida de 100 mil euros, com 300 prestações por liquidar, ficaria durante um ano com uma prestação mensal fixa de 395,25 euros. Mas se no final deste prazo, a taxa Euribor a 12 meses estiver nos 3,5%, juntando um spread de 0,95%, ficaria com uma TAN de 4,45%. Logo, no ano seguinte, a sua prestação subia para 553 euros.

Nota: É preciso ter em conta que o valor apresentado com prestação mensal da taxa variável não contempla o capital em dívida e juros amortizados durante o ano anterior.

Contudo, se os juros continuarem a descer a longo prazo, a sua prestação mensal irá baixar e assegura um spread baixo até o seu empréstimo terminar.

Outras das campanhas promocionais mais atrativas do mercado, no que diz respeito à taxa mista, está disponível no Banco CTT. Esta opção oferece uma taxa mista, com um período fixo de 2 anos com uma TAN de 2,5%. Após este período, fica com um spread de 0,8% e o valor da taxa Euribor acordada para o resto do contrato. Mas atenção. Esta campanha é apenas para processos de aquisição escriturados no primeiro trimestre com prazos iguais ou inferiores a 25 anos.

Transferir o crédito habitação

A transferência de um crédito habitação para outra entidade pode ser vantajosa para si, mesmo que não altere a modalidade de juros do seu contrato e a Euribor continue a subir. Regra geral, quando pretende transferir o seu crédito habitação para outro banco, este está disposto a oferecer-lhe melhores condições para angariá-lo como cliente.

No entanto, este passo nunca deve ser dado sem antes analisar várias propostas. Só assim garante que beneficia das melhores condições do mercado, de acordo com os seus objetivos. Mas em termos de redução de encargos, transferir o seu crédito habitação permite-lhe:

Reduzir o seu spread

Para quem tem spreads mais elevados, ao transferir o seu crédito habitação pode, por norma, fixar o seu spread entre 0,9 e 1%. No entanto, há bancos que, em determinadas circunstâncias, oferecem um spread de 0,85%. Mas também pode ter o reverso da moeda e, dado o seu caso concreto, ser aplicado um spread mais elevado. Contudo, dificilmente, o seu spread irá subir (significativamente) ao transferir o seu crédito habitação.

Por exemplo, num crédito de 100 mil euros, com 300 prestações por liquidar, se baixar o valor do seu spread em 0,5%, passando de um TAN de 5% para 4,5%, a sua prestação mensal passa de 584,59 euros para 555,83 euros (poupança de 28,76 euros).

Mas se a sua taxa for variável, quando os juros descerem, irá beneficiar de um spread reduzido e de uma taxa Euribor mais baixa. O que fará a sua prestação mensal descer consideravelmente. Ou seja, esta pequena alteração pode gerar uma poupança de milhares de euros no final do contrato.

Leia ainda: Tenho um spread baixo, ainda consigo poupar no crédito habitação?

Reduzir o valor dos seguros obrigatórios do crédito habitação

Outra das grandes vantagens da transferência de um crédito habitação é conseguir mudar o seu seguro de vida do crédito habitação e seguro multirriscos para uma seguradora com melhores condições. Imagine que paga mensalmente por estas duas apólices cerca de 90 euros. Se conseguir baixar para 50 euros, sem perder coberturas essenciais para si, no espaço de um ano consegue obter uma poupança de 480 euros (40 euros x 12).

E, ao contrário do que pode pensar, nem sempre é difícil conseguir uma redução significativa do preço das apólices. Isto porque, se contratou os seus seguros junto do banco onde obteve o seu financiamento (para conseguir, eventualmente, um spread mais baixo) pode estar a pagar um valor elevado em comparação ao que é praticado atualmente no mercado.

Assim, é importante que veja várias propostas em diversas seguradoras, para reduzir os seus encargos associados ao seu crédito habitação.

Ler mais: O que acontece se mudar os meus seguros de seguradora?

Outras vantagens da transferência do crédito habitação

Quando transfere um crédito habitação para outro banco, é celebrado um novo contrato. E dado que podem ser estipuladas novas condições, pode remover produtos que tinha associados ao seu contrato anterior, alterar com maior facilidade a maturidade do contrato, e até ter uma nova avaliação do imóvel que valorize o preço da sua casa. E em alguns casos, as novas condições contratuais podem gerar uma poupança a longo prazo bastante atrativa.

Leia ainda: Como posso reduzir a minha prestação de crédito?

Recorrer a um crédito multifunções

Outra das possibilidades que tem é recorrer a um reforço hipotecário através de um crédito multifunções, caso o seu LTV (rácio entre o valor que o banco empresta para comprar a sua casa e o valor da mesma) o permita.

Desta forma, o seu crédito habitação pode ajudá-lo a liquidar um ou mais empréstimos contratados. Assim, consegue travar o impacto da subida dos juros, uma vez que, com esse valor adicional, pode liquidar por completo a dívida de um cartão de crédito ou até de um crédito automóvel.

Tenha em conta que o crédito multifunções tem condições diferentes em comparação a um crédito habitação. Por norma, aplicam-se spreads ligeiramente mais elevados, e o banco irá avaliar se cumpre os requisitos necessários para ter acesso a este tipo de produto.

Quanto pode poupar recorrendo a um crédito multiopções?

O José (nome fictício) queria renegociar o seu crédito habitação e tentar consolidar os seus créditos através de um reforço de hipoteca do seu imóvel, de forma a reduzir o encargo mensal com todos os seus empréstimos.

Antes de recorrer ao Doutor Finanças, o José tinha um contrato de crédito habitação com um capital em dívida de 120.000 euros, com um spread de 1,5%, indexado à Euribor a seis meses e com 300 prestações por liquidar (25 anos). Nessa altura, o José estava a pagar pelo seu crédito habitação uma prestação mensal de 600 euros.

Além do seu crédito habitação, o José tinha mais três créditos por liquidar:

• Um cartão de crédito com uma dívida de 10.000 euros, com uma taxa de 15%. Dado que o pagamento mínimo era de 5% por mês, o José pagava 625 euros de prestação (500 euros de capital + 125 euros de juros).
• Um crédito automóvel com uma prestação de 350 euros por mês, relativa a um financiamento de 12.500 euros, com 48 prestações por liquidar;
• E um crédito pessoal com uma prestação de 400 euros relativa a um empréstimo de 17.500 euros.

Ou seja, no total, os encargos com créditos do José eram de 1.975 euros por mês.

Mas, com a ajuda do Doutor Finanças, o José renegociou o seu crédito habitação e conseguiu baixar o seu spread para 1,1%. E ao baixar o spread, reduziu a sua prestação mensal para 575 euros.

O José fez ainda um reforço de hipoteca para consolidar os seus créditos, pedindo 40.000 euros de financiamento. O financiamento foi feito através de um crédito multiopções, tendo conseguido um spread de 2%. E a junção dos créditos num só reduziu as prestações dos três créditos de 1.375 euros para uma única prestação mensal de 211,07 euros.

No total, o José ficou a pagar por mês 786,07 euros (valor com a prestação do crédito habitação). O que significa que esta alteração permitiu uma poupança de cerca de 60%. Ou seja, mais de 1.200 euros por mês.

Nota: Embora este seja o caso real de um cliente, os números foram arredondados para facilitar a perceção.

Optar pela consolidação de créditos

Por fim, para travar o impacto da subida dos juros tem a possibilidade de consolidar todos os seus créditos ao consumo. O crédito consolidado pode incluir um crédito pessoal, crédito automóvel, cartões de crédito e outro tipo de créditos aos consumidores. No entanto, tem de possuir, no mínimo, dois créditos ao consumo.

A consolidação de créditos é uma solução financeira que permite a junção de vários créditos num só. Dado que é aplicada, por norma, uma taxa mais baixa em comparação a outros créditos (por exemplo dos cartões de crédito), consegue obter uma única prestação mensal mais barata.

Para ter noção da poupança que pode alcançar, há quem consiga poupar até 60% do valor total das suas mensalidades. Claro que a poupança varia de acordo com o valor em dívida em cada crédito, as taxas de juro aplicadas, as prestações que faltam pagar, etc.

Ao pagar menos pelos seus empréstimos, tem a hipótese de travar o impacto da subida dos juros no seu orçamento familiar. Além disso, com esta poupança, pode amortizar o seu crédito habitação, poupando na fatura total de juros.

Mas para conseguir obter este tipo de financiamento, não pode estar em incumprimento em nenhum dos seus créditos. E, claro, tem de preencher todos os critérios para um crédito consolidado. Se esta for uma opção atrativa para si, é aconselhável informar-se mais detalhadamente sobre as condições de um crédito consolidado.

Ler mais: Quais os critérios para aceder ao crédito consolidado?

Consolidação de créditos pode gerar poupança de centenas de euros

A Sofia (nome fictício) tinha sete créditos ao consumo e pretendia reduzir o encargo mensal dos seus empréstimos para ganhar uma folga financeira. Assim, recorreu ao Doutor Finanças para tentar consolidar os seus créditos.

A Sofia tinha seis prestações mensais associadas a cartões de crédito no valor de 383,47 euros e uma prestação de um crédito pessoal de 23,37 euros. No total, estas sete prestações representavam um encargo mensal de 407,84 euros.

Após a consolidação destes sete créditos num só, a Sofia ficou a pagar uma única prestação mensal de 152,89 euros. No entanto, o seu crédito consolidado ficou com uma maturidade de 84 meses, tendo associada uma TAEG de 13%.

Em termos de poupança mensal, a Sofia ficou com uma folga financeira de 254,95 euros. Este valor pode ajudá-la a travar o impacto da subida dos juros no seu crédito habitação.