Crédito habitação abranda após dois anos de aumentos

O crescimento do volume de crédito habitação concedido pelos bancos portugueses abrandou, em agosto, depois de quase dois anos de aceleração, numa altura em que a subida dos juros já está a ditar um crescimento dos encargos com o empréstimo da casa.

Os dados do Banco de Portugal mostram que, no final de agosto, o montante total de empréstimos para habitação era de 99,7 mil milhões de euros, mais 200 milhões de euros do que no final de julho. Esta evolução traduz uma subida de 4,6%, em termos homólogos – ou seja, face ao mesmo mês do ano passado – o que representa o primeiro abrandamento desde outubro de 2020.

Há cinco meses consecutivos (desde março deste ano) que o volume de crédito habitação estava a crescer a uma taxa anual de 4,8%, tendo agora desacelerado para 4,6%. Significa isto que os bancos continuam a aumentar o volume de empréstimos para a casa, mas esse crescimento abrandou, no mês passado, o que já não acontecia há quase dois anos.

Esta travagem acompanha uma tendência mais ampla, comum a toda a Zona Euro. Na área da moeda única, porém, a desaceleração já se verifica há dois meses consecutivos: o crescimento do volume de empréstimos para a compra de casa desceu de 5,4% em junho, para 5,3% em julho, e para 5,2% em agosto. Recorde-se que foi em julho que o Banco Central Europeu (BCE) anunciou o primeiro aumento dos juros em 11 anos, firmando a trajetória de crescimento das taxas Euribor, que se iniciou em fevereiro, depois de um longo período em terreno negativo.

Crédito ao consumo acelera e subida dos depósitos abranda

No mesmo mês em que a subida do volume de crédito habitação travou, a concessão de crédito ao consumo, pelo contrário, acelerou. Segundo o Banco de Portugal, no final de agosto, os empréstimos ao consumo totalizavam 20,5 mil milhões de euros, mais 200 milhões de euros do que em julho. Trata-se, assim, de um aumento de 5,9% face a agosto do ano passado, superior ao crescimento de 5,5% observado nos dois meses anteriores.

Já nos depósitos registou-se o movimento inverso, uma evolução habitual no mês de agosto, em que os portugueses, tradicionalmente, reduzem os montantes depositados nos bancos. No final de agosto, os depósitos de particulares nos bancos residentes totalizavam 181,4 mil milhões de euros, menos 1,3 mil milhões face a julho.

Olhando para a comparação anual – relativamente a agosto do ano passado – é um aumento de 6,8%, inferior ao crescimento homólogo de 7,2% do mês anterior. “A redução ocorreu principalmente nos depósitos à ordem e está em linha com a evolução habitual no mês agosto”, diz o Banco de Portugal.

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Aumento dos juros e “travões” ao crédito reduzem montantes dos empréstimos

O abrandamento no ritmo de crescimento da concessão de crédito habitação observado em agosto deverá ser apenas o início de uma trajetória de quebra nos empréstimos para a compra de casa. É que o aumento continuado das taxas de juro – devido à subida da Euribor – aliado aos travões anunciados pelo Banco de Portugal em 2018 para limitar o endividamento excessivo das famílias vão ditar uma redução dos montantes que os bancos estão autorizados a emprestar para a aquisição de habitação.

Isto porque as prestações mensais dos créditos vão aumentar, o que implica uma subida do chamado rácio DSTI (debt service-to-income), ou taxa de esforço, que relaciona o valor total das prestações mensais de todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias para a Segurança Social.

Ora, como o rácio não pode ultrapassar os 50%, muitas famílias ficarão limitadas no montante do financiamento que conseguirão obter junto do banco, tendo de optar por casas mais baratas ou garantir capitais próprios superiores para avançar para a aquisição do imóvel. Nos créditos destinados à aquisição ou construção de habitação própria é sempre necessário assegurar pelo menos 10% do valor de aquisição, o que, tendo em conta os preços elevados dos imóveis, já limita as opções de muitas famílias.

Por outro lado, desde 2018 que os prazos dos contratos estão limitados pela idade dos mutuários na altura do pedido do crédito. O Banco de Portugal recomenda que a maturidade média dos novos contratos seja de 30 anos até ao final deste ano, sendo que as regras dizem que:

- Para mutuários com idade igual ou inferior a 30 anos, o prazo do contrato deve ser igual ou inferior a 40 anos

- Para mutuários com idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos, o prazo do contrato deve ser igual ou inferior a 37 anos

- Para mutuários com idade superior a 35 anos, o prazo do contrato deve ser igual ou inferior a 35 anos.

Assim, as prestações mensais também sobem por via do encurtamento das maturidades dos contratos, contribuindo para o aumento da taxa de esforço.

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