Crédito habitação: Prestações sobem até 65% em março

Caso a sua prestação de crédito habitação seja revista em fevereiro (com efeitos em março) e tenha um contrato indexado à Euribor a 12 meses, prepare-se para um aumento de cerca de 65%.

Afinal, os titulares de um crédito habitação indexado à Euribor a 12 meses ainda não sentiram um forte aumento nas suas prestações. Isto porque, há um ano, a média da Euribor a 12 meses estava em valores negativos, mais precisamente em -0,477% (valor de janeiro de 2022). O que fez com a sua prestação mensal ficasse durante um ano associada a esta taxa negativa.

Mas com a subida progressiva das taxas Euribor em todos os prazos, o aumento das prestações de crédito dos contratos indexados às taxas Euribor a 3 e a 6 meses também não passará despercebido.

Quem tem uma taxa Euribor a 3 meses, viu a sua prestação subir pela última vez em dezembro de 2022. Logo, o aumento não será tão acentuado, sendo expectável uma subida de cerca de 48%. Já se tem um contrato indexado à Euribor a 6 meses, a sua prestação foi atualizada em setembro, e o aumento agora deverá rondar os 57%.

Dado que estes aumentos podem fazer com que a sua taxa de esforço dispare, tome medidas para não colocar o seu orçamento familiar em risco. Além de poder renegociar o seu contrato, com alteração da sua taxa de juro ou até alargamento do prazo, pode ainda transferir o seu crédito habitação ou consolidar os seus créditos, caso tenha mais de dois empréstimos ao consumo.

De forma a entender melhor o impacto da subida da Euribor nas prestações de março, veja, de seguida, alguns exemplos e o que pode fazer para travar o aumento dos seus encargos.

Prestações sobem novamente em março: Mas quanto?

Não é novidade que, desde o início de 2022, a subida da Euribor tem afetado os contratos de crédito habitação com taxa variável.

Quem tem uma taxa Euribor com um prazo mais curto, como 3 meses, as prestações do seu crédito habitação têm sido atualizadas frequentemente. Isto porque esta taxa responde de forma rápida as flutuações da Euribor. Mas quem tem o crédito habitação indexado à Euribor a 6 ou 12 meses vai sentir, em março, um impacto significativo na prestação da sua casa. Afinal, a resposta é mais lenta. E a última vez que a prestação foi atualizada, os valores da Euribor ainda se encontravam baixos ou até em valores negativos. 

Para perceber o impacto da subida da Euribor no crédito habitação, fique a conhecer dois exemplos para as taxas Euribor a 12, 6 e 3 meses. Estes dois exemplos têm como base contratos cuja revisão ocorre este mês, e a primeira prestação (após revisão) é paga em março.  

Os exemplos têm como base um crédito habitação de 100 e de 200 mil euros, com um spread de 1,2% com 360 prestações por liquidar.

Euribor a 12 meses: Prestações disparam quase 65%

Num contrato de crédito indexado à Euribor a 12 meses, com um capital em dívida de 200 mil euros, o aumento da prestação será de 64,71%, ou seja, mais 399,98 euros euros por mês.

Em março de 2022, a prestação fixava-se nos 618,15 euros, e assim se manteve até agora. Mas, em março, a prestação vai passar para 1.018,13 euros, tendo em conta a média da Euribor a 12 meses em janeiro, de 3,337%.

Já num crédito habitação com um capital em dívida de 100 mil euros, a prestação mensal passa de 309,07 euros para 509,06 euros. O que representa uma subida de 200,12 euros.

Euribor a 6 meses: Aumentos rondam os 57%

Embora os aumentos nas prestações de crédito habitação indexadas a Euribor a 6 meses não sejam tão acentuados, os titulares também vão sentir uma diferença significativa no valor a pagar ao banco.

Num crédito habitação com um capital em dívida de 200 mil euros, a prestação mensal era de 613,68 euros em março do ano passado. Seis meses depois, em setembro, subiu para 706,38 euros, e vai aumentar agora para 961,76 euros, tendo em conta a média da Euribor a 6 meses, em janeiro, de 2,858%. Quer isto dizer que, num ano, a prestação aumenta 56,72%, o que se traduz em mais 348,08 euros por mês.

Já num crédito com um capital em divida de 100 mil euros, em março 2022 a prestação estava nos 306,84 euros e, em setembro, aumentou para 353,19 euros. Agora, em março de 2023, sobe para 480,88 euros. Ou seja, um acréscimo de 174,04 euros. 

Euribor a 3 meses: Prestações sobem, mas o aumento é menos expressivo

Já num contrato de crédito habitação indexado à taxa Euribor a 3 meses, as prestações têm subido progressivamente, dada a regularidade da atualização. Contudo, ao analisar as alterações da sua prestação de crédito de março de 2022 para março de 2023, num contrato com um capital em dívida de 200 mil euros, pode concluir que:

• Em março de 2022 pagava 610,74 euros (Euribor de -0,560% valor de janeiro de 2022);
• Em junho de 2022 a prestação estava nos 620,75 euros (Euribor a -0,448% de abril 2022);
• Em setembro de 2022 a prestação subiu para 665,28 euros (Euribor a 0,037% de julho de 2022);
• Em dezembro de 2022 a prestação passou para 803,62 euros (Euribor a 1,428% em outubro de 2023);
• E em março de 2023 vai pagar 903,68 euros (Euribor a 2,345% em janeiro de 2023);

Ou seja, no prazo de um ano, a sua prestação de crédito aumentou 292,94 euros, o que representa uma subida de 47,96%.

Mas se o seu contrato de crédito habitação tiver um capital em dívida de 100 mil euros, as alterações foram as seguintes:

• Em março de 2022 pagava 305,37 euros;
• No mês de junho de 2022 a prestação aumentou para 310,37 euros; 
• Em setembro de 2022 subiu para 332,64 euros;
• Em dezembro de 2022 passou para 401,81 euros 
• E agora, em março de 2023, vai pagar uma prestação 451,84 euros (Euribor a 2,345% em janeiro de 2023).

Isto significa que, em 12 meses, a sua prestação de crédito subiu 146,47 euros.

Como posso calcular um aumento futuro das minhas prestações de crédito?

Caso tenha dúvidas sobre o impacto da Euribor no crédito habitação e quanto a sua prestação irá subir, saiba que para apurar estes dados deve ter em conta alguns fatores:

• Qual é o prazo da sua Euribor (3,6 ou 12 meses)
• A média da taxa Euribor, no prazo contratado, dois meses antes de pagar a sua nova prestação. Ou seja, em março, a média da Euribor que conta é relativa ao mês de janeiro.
• O capital em dívida do seu crédito habitação;
• O valor do seu spread;
• Quantas prestações faltam liquidar.

No portal do Doutor Finanças, pode consultar a Média mensal da Euribor nos prazos mais comuns. Além disso, ainda pode utilizar o Simulador da variação da Euribor no Crédito Habitação, para facilitar estes cálculos.

É benéfico mudar para uma taxa fixa neste momento?

Por norma, quando as taxas Euribor começam a subir, os bancos também sobem significativamente o valor aplicado a uma taxa fixa. Afinal, o risco de fixar uma taxa por um período alargado é maior neste cenário. Assim, se o objetivo é pagar menos de prestação mensal, pode não compensar mudar o seu regime de juros de uma taxa variável para uma taxa fixa.

Neste momento, a maioria dos bancos está a aplicar taxas fixas (para prazos de 30 anos) entre os 3,5% e os 4% (valor da TAN). Num crédito habitação com um capital em dívida de 200 mil euros com 360 prestações por liquidar, com uma TAN de 3,5% ficaria com uma prestação de 898,09 euros. Se o capital em dívida for de 100 mil euros, a sua prestação seria de 449,04 euros.

Até aqui pode parecer que compensa alterar o seu crédito para uma taxa fixa. Contudo, é preciso ter em conta que, segundo as previsões, os juros poderão estar próximos do seu pico.

Ou seja, ainda que agora possa ser vantajoso (ou equiparável) ter uma taxa fixa, quando a trajetória dos juros inverter, fica preso a uma taxa de juro muito elevada. Se a Euribor descer novamente para valores muito baixos ou até negativos (como aconteceu nos últimos anos), o valor final do seu crédito será muito superior em comparação a um crédito habitação indexado à Euribor.

Contudo, se o objetivo for obter estabilidade até ao final do contrato e se o seu orçamento familiar não ficar em risco, pode ponderar fixar a sua taxa de juro. Mas é preciso relembrar que é mais vantajoso contratar uma taxa fixa em períodos em que o seu valor está mais baixo.

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Posso travar a subida da minha prestação mudando para uma taxa mista?

Em períodos de maior incerteza, uma taxa mista com um período fixo de 1, 2 ou 5 anos pode ser bastante vantajosa para conseguir alguma estabilidade neste período. Em alguns bancos, pode encontrar campanhas promocionais de taxa mista bastante atrativas, se o período fixo for de 1 ou 2 anos.

Afinal, assegura a mesma prestação durante os próximos tempos, e posteriormente, o seu contrato volta a estar indexado a uma taxa Euribor. Nessa altura, os juros podem ter descido, e pode beneficiar de um spread relativamente baixo.

Suponhamos que consegue beneficiar de uma campanha promocional com uma TAN fixa a 1 ano de 1,4%. Num contrato com um capital em dívida de 200 mil euros e 360 prestações por liquidar, fixa a sua prestação nesse período em 680,68 euros. Depois o spread pode passar a ser 0,95%, tendo que somar a taxa Euribor (no prazo contrato, que nesta campanha promocional é de 12 meses) para apurar o valor da sua prestação mensal.

Já no crédito com um capital em dívida de 100 mil euros, aplicando as mesmas condições que referimos anteriormente, ficaria com uma prestação de 340,34 euros durante 12 meses.

Contudo, não se precipite. Peça várias propostas e analise as vantagens e desvantagens de proceder a esta alteração, e o que terá de cumprir se aderir a uma campanha promocional.

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Tendo em conta que as prestações sobem em março, o que posso fazer para travar esta subida?

Tendo em conta as medidas de apoio às famílias implementadas pelo Governo, os bancos estão obrigados a apresentar soluções aos titulares de crédito habitação cuja taxa de esforço tenha ultrapassado os 36% devido ao aumento dos juros. As novas regras permitem que os titulares de crédito habitação renegociem os seus contratos, para que consigam reduzir a sua taxa de esforço e cumprir as suas obrigações.

Como solução, os bancos podem propor a redução da taxa de juro durante um certo período, alargar o prazo do contrato de crédito, permitir o acesso ao crédito consolidado ou até disponibilizar um novo financiamento.

No entanto, não fique preso apenas a esta solução. Na verdade, em qualquer altura pode tentar renegociar o seu contrato de crédito. Muitos clientes aproveitam a fase de renegociação para tentarem baixar o seu spread, aumentar as garantias ou até remover produtos do seu contrato.

Contudo, em muitos casos, é possível obter melhores condições através da transferência do crédito habitação para outro banco. Além de ser mais fácil baixar o seu spread, uma vez que há entidades a aplicar spreads a partir de 0,85%, sendo o mais comum a atribuição de um spread entre 0,9% e 1%.

Com esta alteração, também é mais fácil diminuir os encargos relativos ao seguro de vida do crédito habitação e seguro multirriscos. Por vezes, estas pequenas alterações geram poupanças de centenas de euros por mês. Mas, antes de tomar esta decisão, deve certificar-se se o banco para onde vai transferir o seu crédito cobre a maioria dos encargos.

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