Direito de Preferência: saiba os seus direitos quando quiser comprar a casa que está a arrendar

Os arrendatários têm agora mais tempo para poderem obter crédito à habitação para a compra de uma casa arrendada. Saiba como.

Se é uma das pessoas que quer comprar a casa que tem neste momento arrendada, temos boas notícias para si.

No mês de Outubro de 2018, foi publicada a Lei 64/2018 que garante o exercício do direito de preferência pelos arrendatários na venda do local arrendado, alterando, para esse efeito, o artigo 1091.º do Código Civil (que prevê o direito de preferência dos arrendatários).

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O que este Direito de Preferência pode significar para si

Na sequência da referida alteração, o direito de preferência reconhecido aos arrendatários passou, em síntese, a consistir no seguinte:​

1. O senhorio que tenha um imóvel arrendado há mais de dois anos (antes três anos) e o pretenda vender ou dar em pagamento, está obrigado a dar preferência na venda ao respetivo arrendatário, ou seja, à pessoa que está lá a viver.
2. Para o efeito, o senhorio deve comunicar ao arrendatário, mediante carta registada com aviso de receção, (i) o projeto de venda e (ii) as cláusulas do contrato (designadamente, identificação do(a) comprador(a), preço, condições de pagamento e respetivos prazos, data para a celebração da escritura de compra e venda).
3. Recebida aquela comunicação, o arrendatário tem 30 dias (antes 8 dias) para responder, dizendo que pretende exercer o direito de preferência (se não pretender exercer não tem de responder).
4. Se pretender exercer o direito, ou seja, se pretender comprar, terá de cumprir as condições que lhe foram comunicadas pelo senhorio (preço, condições de pagamento, etc.)

Esta alteração ajuda-o a especificar melhor o processo de compra de uma casa arrendada

A alteração do prazo de duração mínima do contrato de arrendamento (de três para dois anos) e do prazo de resposta do arrendatário (de 8 para 30 dias) tem como objetivo reforçar/garantir o direito dos arrendatários.

Para além destas alterações, a nova lei trouxe outras especificidades para os arrendatários habitacionais, ou seja, para os arrendatários que tenham contratos de arrendamento para habitação (só para os arrendatários habitacionais, não sendo aplicáveis aos arrendatários não habitacionais).

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Especificidades da Lei, que ajudam na compra:

Venda Conjunta

No caso de o senhorio pretender vender o espaço arrendado juntamente com outros imóveis que também sejam seus, na comunicação que fizer ao arrendatário deve indicar o preço que atribui ao espaço arrendado e os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.

Ainda, se pretender que a preferência seja exercida pela totalidade dos imóveis (e não apenas pelo espaço arrendado), na comunicação que remeter ao arrendatário deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável se a venda não for feita conjuntamente, ou seja, tem de comprovar que terá prejuízo se não vender os imóveis em conjunto.

Prédio não constituído em propriedade horizontal

No caso de contrato de arrendamento relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal (ou seja, quando o prédio não está dividido em frações autónomas/não está constituído em condomínio), o arrendatário tem direito de preferência.

Este direito terá de ser exercido mediante as seguintes condições:

• O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem (valor a multiplicar por 1000) do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;
• A comunicação que o senhorio remeter ao arrendatário deve incluir os valores referidos na alínea anterior;
• A aquisição pelo arrendatário é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.

Exercício de direitos em conjunto

Caso o senhorio pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.

Ajuda no financiamento a Crédito Habitação

Como referido, as alterações e especificidades assinaladas tiveram como objetivo garantir aos arrendatários o exercício do direito que lhes é reconhecido de, se assim o entenderem, poderem comprar o imóvel onde vivem (agora, mesmo que não esteja constituído em propriedade horizontal).

As alterações trazidas pela nova lei não explicitam o exercício do direito por arrendatários com menos poder económico. Contudo, pode ter mais tempo (30 dias) para conseguir um financiamento ao seu crédito habitação.

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