É emigrante e quer comprar casa em Portugal? 5 cuidados que deve ter

Enquanto emigrante português, é expectável que a dada altura coloque a hipótese de comprar casa em Portugal. Afinal, é o seu país de origem. Logo, pode fazer sentido investir num imóvel para preparar o seu regresso, para ter uma casa de férias ou até para rentabilizar através de arrendamento.

Assim, se está nos seus planos comprar casa em Portugal através de um crédito habitação, saiba que enquanto emigrante deve ter alguns cuidados. Embora o crédito habitação para emigrantes seja idêntico ao que é aplicado à maioria dos residentes, existem pequenas nuances que podem dificultar o processo de aquisição e financiamento.

Além disso, algumas instituições bancárias podem colocar entraves na concessão deste crédito, consoante a sua situação atual. Ou seja, mesmo à distância, deve informar-se corretamente junto de várias entidades, de forma a garantir que consegue a aprovação de um crédito habitação, mas também que beneficia das melhores condições do mercado.

Para ajudá-lo a dar este passo, de seguida, conheça cinco cuidados que deve ter ao contratar um crédito habitação para emigrantes.

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1. Abra uma conta para emigrantes se quer comprar casa em Portugal

Se pretende comprar casa em Portugal através de um crédito habitação para emigrantes, precisa de ter algum vínculo com o Banco de Portugal. E, por norma, a solução mais simples para criar esse vínculo é abrir uma conta para emigrantes num banco português.

Uma conta para emigrantes costuma ter associada boas condições em termos de depósitos e produtos financeiros. O montante para abertura varia de entidade para entidade, bem como as condições oferecidas. Assim, deve analisar as comissões aplicadas a este tipo de conta bancária, mas também as vantagens associadas de acordo com os seus objetivos.

Contudo, saiba que para dar este passo, precisa de beneficiar do estatuto do Emigrante. Este estatuto é atribuído aos cidadãos portugueses que deixaram Portugal para exercerem uma atividade remunerada no estrangeiro, desde que aí vivam com caráter permanente. Além disso, o estatuto do emigrante também é atribuído quando:

• É um cidadão português que após emigrar tenha adquirido outra nacionalidade, desde que continue a residir e a exercer a sua atividade no estrangeiro;
• Seja um descendente em 1ºgrau de emigrantes portugueses a viver e trabalhar no estrangeiro;
• É um trabalhador português que não pode obter o estatuto de emigrante (devido à legislação do país de acolhimento), mas vai permanecer nesse país durante pelo menos 6 meses, consecutivos ou interpolados, num espaço de 12 meses.
• Vai residir e trabalhar em Macau por um período mínimo de 6 meses;
• E se for pensionista ou reformado a auferir de pensões ou rendimentos similares pagos pelo país de emigração.

Outra das vantagens ao abrir uma conta para emigrantes é tem a possibilidade de beneficiar da isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). 

2. Atenção à percentagem do financiamento e maturidade do crédito

Em Portugal, por norma, a maioria dos residentes beneficiam de um crédito habitação que cobre entre os 80% a 90% do valor do imóvel, no caso de se tratar de uma habitação própria e permanente. Mas quando o objetivo é obter um financiamento para uma segunda habitação, os bancos costumam financiar entre 70% a 80% do valor da compra. Contudo, enquanto emigrante, estas condições podem alterar-se em algumas instituições bancárias.

O mesmo se aplica no caso da maturidade do crédito habitação. Desde abril de 2022, os prazos do crédito habitação têm novos limites com base na idade dos mutuários. Ou seja, quem tem menos de 30 anos, pode beneficiar do prazo máximo de 40 anos para liquidar um crédito habitação. Já quem tem entre os 30 e os 35 anos, o prazo do crédito tem o limite máximo de 37 anos. Após os 35 anos, o prazo máximo do crédito habitação não pode ser superior a 35 anos.

Mas estes prazos servem como referência do limite máximo. Isto quer dizer que o banco pode aplicar um prazo menor ao seu crédito habitação. Por exemplo, há bancos que concedem o prazo máximo de 30 anos num crédito habitação para emigrantes. Assim, é essencial que esclareça bem as condições de financiamento, de forma a não colocar as suas finanças pessoais em risco.

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3. Reflita sobre o regime de juros que pretende antes de comprar casa em Portugal

Vivemos num período marcado pela subida da inflação, que tem vindo a agravar-se com a guerra. Perante este cenário, o Banco Central Europeu procedeu a um aumento histórico das taxas de juro de referência, com o objetivo que a taxa de inflação regresse aos 2%.

No entanto, esta medida tem um impacto direto nas prestações de crédito habitação. Isto porque a Euribor é influenciada pelo valor das taxas de juro. Se estes sobem, as taxas Euribor aumentam. Se estes descem, as taxas Euribor diminuem.

Contudo, o impacto da subida da Euribor não se reflete de forma imediata, uma vez que as prestações são atualizadas de acordo com o prazo da taxa da Euribor escolhida. Se optar por uma Euribor a 3 meses, a sua prestação será revista de três em três meses. Quando opta pela Euribor a 6 meses, a sua prestação é revista semestralmente. Já se escolher a taxa Euribor a 12 meses, a sua prestação é revista uma vez por ano.

Assim, há vários fatores a ter em conta na hora de escolher o seu regime de juros. Isto porque a Euribor só influência a sua prestação quando opta por um contrato de crédito associado a uma taxa variável ou a uma taxa mista. Caso pretenda fazer um crédito habitação associado a uma taxa variável, é fundamental que faça contas avaliando a subida dos juros. Esta é uma forma de garantir que consegue pagar a prestação da sua casa, mesmo nos piores cenários. Para tal, pode utilizar o Simulador da variação da Euribor no Crédito Habitação nesta análise.

Em períodos de maior incerteza económico-social, um crédito habitação com uma taxa mista pode garantir-lhe alguma estabilidade financeira nos primeiros anos do contrato. Isto porque no período inicial é aplicada uma taxa fixa que mantem a sua prestação inalterável. Esta taxa é calculada com base no valor do swap acrescido do spread e os prazos mais comuns em Portugal são de 5,10 e 15 anos.

Após o período fixo terminar, a sua prestação de crédito fica sujeita às flutuações da Euribor, sendo revista no prazo da taxa de referência que escolheu. Mas tenha em conta que em condições normais do mercado, a taxa fixa tem um valor mais elevado que a taxa variável, pelo menos no início do contrato.

Já um crédito habitação com uma taxa fixa, garante-lhe a mesma prestação mensal desde o início ao fim do contrato. Embora este tipo de crédito implique uma taxa de juro mais elevada, não terá de se preocupar com a subida da taxa da Euribor. Para muitas pessoas, esta estabilidade compensa, mesmo que no final o preço a pagar pelo financiamento seja mais elevado.

No fundo, a escolha certa do regime dos juros depende muito dos objetivos de cada pessoa. No entanto, é aconselhável pedir várias simulações com regimes diferentes e compará-las. Desta forma, conseguirá encontrar a melhor solução do mercado, tendo em conta os seus objetivos.

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4. Faça contas à sua taxa de esforço

Antes de comprar casa em Portugal, tenha em conta que os bancos vão avaliar o seu perfil enquanto cliente. Na prática, as instituições financeiras analisam o nível de risco de cada financiamento. E é com base neste risco que concedem ou não a pré-aprovação de um crédito. Esta análise debruça-se essencialmente sobre a situação financeira e profissional dos clientes. Mas além de olharem para o seu extrato bancário, recibos de vencimento, declaração de IRS, tipo de contrato profissional, os bancos calculam a sua taxa de esforço

A taxa de esforço é calculada através da divisão dos encargos com créditos pelo rendimento líquido do agregado familiar, multiplicando o resultada da divisão por 100%. Por exemplo, se não tiver nenhum crédito contratado e quiser saber se uma prestação de 600 euros será aprovada, deve dividir os 600 euros pelo rendimento líquido do seu agregado familiar e multiplicar esse valor por 100%. Caso o rendimento do seu agregado familiar seja de 3000 euros, o cálculo é o seguinte:

Taxa de esforço = (600/3000) x 100 = 20%

Ou seja, neste caso, a sua taxa de esforço seria de 20%. Dado que o limite máximo recomendado pelos bancos para uma taxa de esforço associada a um crédito habitação ronda os 30%, estaria num bom momento para comprar uma casa em Portugal através de um financiamento.

Caso a sua taxa de esforço seja superior a 30%, o cenário altera-se, e o banco pode negar-lhe o pedido ou exigir-lhe mais garantias, como adicionar um fiador ao contrato de crédito habitação.

Se tiver mais do que um crédito contrato, o cálculo da taxa de esforço pode gerar algumas dúvidas. No fundo, terá de somar todas as suas prestações à sua futura prestação da casa, e seguir os mesmos passos da fórmula de cálculo. Mas se quiser facilitar este cálculo, use o simulador da taxa de esforço do Doutor Finanças, uma vez que simplifica o apuramento da sua taxa de esforço.

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5. Reúna antecipadamente os documentos para facilitar a pré-aprovação

Hoje em dia, existe alguma facilidade em pedir um crédito habitação para emigrantes quando está no estrangeiro. Afinal, a maioria das instituições bancárias portugueses, permitem a realização de operações à distância através do atendimento telefónico.

No entanto, nem todas as pessoas estão à vontade para contratar um crédito habitação por este meio. Se este for o seu caso, saiba que muitos bancos portugueses têm agências nas principais cidades estrangeiras. Caso pretenda tratar do seu crédito habitação de forma presencial, verifique quais as instituições que estão presentes perto da sua área de residência.

Mas antes de dar este passo, é aconselhável que comece a reunir todos os documentos necessários para a contratação de um crédito habitação. Embora se trate de um crédito para emigrantes, os documentos exigidos são os mesmos que num crédito para residentes em Portugal. Ou seja, precisa de ter em sua posse:

• O seu documento de identificação ou Passaporte. Também será necessário o seu NIF - Número de Identificação Fiscal;
• Comprovativos dos seus rendimentos: Nesta área são exigidos diversos documentos, como a declaração da entidade patronal com o tipo de contrato de trabalho que possui e a sua antiguidade, última declaração de rendimentos, extratos bancários dos últimos seis meses, os últimos três recibos de vencimento, e o mapa de responsabilidades de crédito do país onde vive. Se tiver outros empréstimos por liquidar, deve apresentar o comprovativo de pagamentos das últimas seis mensalidades.
• Cópia do Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV), onde estejam indicadas as condições, a escritura ou o documento predial do imóvel.

No entanto, pode pedir a pré-aprovação de um crédito antes de escolher o imóvel que quer comprar. Neste caso, são pedidos apenas os documentos relativos à sua identificação e comprovativos de rendimentos.

Outro pormenor que deve estar a par, é que caso existam documentos que precisem de tradução certificada, este encargo é suportado pelo cliente.

Por fim, se sentir dificuldades em obter boas condições de financiamento, um intermediário de crédito pode ajudá-lo a encontrar as melhores condições do mercado. No Doutor Finanças, contamos com uma equipa de profissionais especializados em crédito habitação, que podem esclarecer todas as suas dúvidas e acompanhá-lo desde o início ao fim do processo.

Além disso, devido a uma vasta rede de parceiros, pode beneficiar de condições contratuais que dificilmente conseguiria a título individual. E todo este serviço é totalmente gratuito para si.