Financiamento a 100%: É possível se a avaliação for inferior ao valor da escritura?

Conquistar a casa própria é um sonho para muitos portugueses, mas a necessidade de poupança inicial pode ser um obstáculo. A boa notícia? O financiamento a 100% pode ser a solução para quem deseja comprar casa sem entrada inicial. Este tipo de crédito está disponível para imóveis detidos pelos bancos, contratos de locação financeira imobiliária ou, no caso dos mais jovens, através da garantia pública no crédito habitação jovem – desde que o banco tenha protocolo e verba disponível.

No entanto, mesmo que o banco tenha aderido ao protocolo da garantia pública no crédito habitação jovem, os compradores preencham todos os critérios exigidos e o Estado atue como fiador até 15% da operação, isso não significa que o financiamento a 100% esteja garantido em todos os casos.

Porquê? A garantia pública cobre, no máximo, 15% do valor da transação, que é sempre determinado pelo menor montante entre o valor da escritura e o da avaliação do imóvel. Ou seja, se a avaliação for inferior ao preço de compra, o financiamento do banco com a garantia pública incide sobre o valor da avaliação. Assim, os compradores terão de cobrir a diferença para completar o valor da escritura.

Para perceber melhor como isto funciona na prática, veja a seguir alguns exemplos e as principais regras do crédito habitação que podem influenciar a obtenção do financiamento a 100%.

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Com a garantia pública consigo sempre um financiamento a 100%?

Não. Tal como explicado no início deste artigo, a garantia pública até 15% do valor da transação não garante o financiamento de 100% do valor do imóvel que quer comprar. Para perceber melhor o que pode condicionar o financiamento a 100%, o ideal é entender primeiro as regras de um crédito habitação.

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Limites de financiamento no crédito habitação

Desde julho de 2018, que o Banco de Portugal aprovou um conjunto de medidas relacionadas com os critérios de avaliação de risco dos clientes cumprirem as suas obrigações. Entre as regras está a recomendação de que o rácio LTV (loan-to-value) deve ser inferior ou igual a 90% do valor solicitado para o crédito habitação de uma habitação própria e permanente. Ou seja, desde 2018, deixou de haver financiamento a 100% para a maioria dos créditos habitação. Desde então, os bancos podem financiar no máximo 90% do valor da avaliação ou da aquisição do imóvel (prevalecendo sempre o valor mais baixo).

Tendo esta regra em conta, o risco e as garantias do financiamento, há várias instituições de crédito que financiam a compra de uma habitação própria e permanente entre 85% e 90% do rácio LTV. Logo, quem pretende comprar uma casa, precisa de ter, no mínimo, entre 15% e 10% do valor do imóvel em capitais próprios.

Suponha que pretende comprar um imóvel por 210.000 euros e a avaliação deste imóvel é de 220.000 euros. Caso o banco financie 85% do rácio LTV, o financiamento será de 178.500 euros (85% de 210.000 euros). Neste cenário, precisa de ter 31.500 euros em capitais próprios para avançar com a aquisição do imóvel.

Agora, se o valor da escritura do imóvel for de 210.000 euros e a avaliação for de 200.000 euros, caso o banco financie 85% do rácio LTV, o financiamento será de 170.000 euros (85% de 200.000 euros). Neste caso, seria necessário ter 40.000 euros em capitais próprios para comprar esta casa.

Financiamento a 100% do valor da escritura através da garantia pública

Perante a dificuldade de os jovens terem a sua independência e acesso a uma habitação própria, quem tiver entre 18 e 35 anos (com rendimentos até ao 8.º escalão de IRS) e quiser comprar a sua primeira habitação própria e permanente até 450 mil euros, pode pedir a garantia pública. Se cumprir todos os critérios, o Estado fica como fiador de uma parte do crédito (até 15% da operação).

Se numa situação normal o financiamento correspondesse a 85%, caso exista capacidade financeira, o Estado garante que o banco protocolado financie os restantes 15%, se ainda houver verba disponível. Logo, se o valor da escritura for menor ao da avaliação, os titulares podem ter acesso a um financiamento a 100% através da garantia pública.

Por exemplo, um casal em que um elemento tem 24 anos e outro 25 anos, querem comprar a sua primeira habitação que tem o valor de 190.000 euros. Depois da instituição de crédito pedir a avaliação do imóvel, a casa é avaliada em 205.000 euros. Neste caso, o banco financia 100% (85% +15% da garantia pública) dos 190.000 euros.

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Financiamento a 100% do valor da avaliação através da garantia pública

Contudo, o cenário muda de figura quando o valor da avaliação é inferior ao valor da escritura. Afinal, a garantia pública incide sobre o valor da transação, que é o menor valor entre o montante do imóvel e o da avaliação. E se a avaliação é inferior, o limite máximo de 15% da garantia pública incide sobre o valor da avaliação e não do valor da escritura.

Supondo que vai comprar um imóvel escriturado em 200.000 euros. Mas a avaliação deste foi de apenas 190.000 euros, o financiamento de 100% (85% + 15% da garantia pública) incide sobre os 190.000 euros. Desta forma, precisa de ter, no mínimo, 10.000 euros em capitais próprios para avançar com a aquisição desta casa.

Porém, lembre-se que existem outros custos a suportar, mesmo que possa beneficiar da isenção do IMT e imposto do selo para jovens.

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O peso das prestações de crédito com a garantia pública

Embora a garantia pública seja uma medida que facilita a compra da primeira habitação aos jovens, antes de dar este passo, faça contas para perceber o peso da prestação de crédito no seu orçamento familiar.

Usando o exemplo de crédito habitação de 190.000 euros, em que o banco financiou 100% do valor do imóvel. Este crédito tem dois titulares de 25 anos, um prazo de amortização de 40 anos e o financiamento tem uma taxa mista, fixada nos primeiros 2 anos nos 2,75% e no restante período indexada à Euribor a 6 meses + spread de 0,7%. Durante os dois primeiros anos, este casal vai pagar uma prestação de 653 euros.

Se o casal tiver um rendimento líquido de 2.200 euros e este for o único crédito a liquidar, a taxa de esforço do casal é de 30% [(653/2.200)x100].

No entanto, se a juntar ao crédito habitação tiverem mais dois créditos ao consumo, onde uma prestação é de 100 euros e outra de 150 euros, a taxa de esforço sobe para 41% [(903/2.200)x100].

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Neste segundo cenário, é aconselhável que os dois créditos ao consumo sejam liquidados o mais rápido possível, começando por amortizar o crédito que tem os juros mais elevados. Assim, se os juros do crédito habitação subirem após o período fixo terminar, o risco de comprometer o seu orçamento familiar é menor.

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Caso não o faça, se a prestação do seu crédito habitação subir enquanto tem outros financiamentos a decorrer, aumenta as probabilidades de não conseguir suportar todas as suas obrigações.

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