Há montantes máximos de financiamento no crédito habitação?

Se está a iniciar o caminho para comprar uma casa, é possível que tenha algumas questões sobre o crédito habitação. Afinal de contas, este é um instrumento essencial para que a grande maioria das famílias consiga ter casa própria.

Ainda assim, nem sempre os empréstimos são aprovados. Isto porque, apesar de não haver um montante máximo de financiamento definido por lei, os bancos devem seguir algumas recomendações do Banco de Portugal. E é a aplicação dessas recomendações que vai influenciar o valor máximo do empréstimo.

Do que depende a concessão de crédito?

As instituições de crédito têm em conta as seguintes variáveis quando analisam os pedidos de crédito habitação:

• Valor do imóvel
• Capacidade de endividamento do cliente
• Idade do cliente

A adoção destes critérios tem o objetivo de minimizar o risco de incumprimento e evitar que o setor financeiro assuma riscos excessivos na concessão de novos empréstimos.

Valor do imóvel

As recomendações do Banco de Portugal estabelecem que nos créditos para compra de habitação própria e permanente o empréstimo máximo é de 90% do menor de dois valores: valor de aquisição ou avaliação do imóvel. Isto é aquilo que vai ouvir falar como rácio LTV.

Vamos a um exemplo. Se comprar uma casa por 200 mil euros mas a avaliação for de 180 mil euros, o banco pode emprestar, no máximo, 162 mil euros (90% de 180 mil). Assim, o valor não financiado pelo banco é de 38 mil euros, que terá de ser pago através de capitais próprios. Se, pelo contrário, o valor de avaliação for superior a 200 mil euros, a instituição financeira pode emprestar até 180 mil euros (90% de 200 mil).

Na compra de uma segunda habitação, a recomendação de percentagem máxima do financiamento baixa para 80%. Mas atenção: tanto num caso como noutro os bancos podem definir rácios LTV inferiores.

Leia ainda: O valor de avaliação da casa pode ser muito diferente do preço de venda?

Capacidade de endividamento

Já ouviu falar da taxa de esforço? Esta reflete a percentagem do rendimento familiar que é destinada ao pagamento das prestações de crédito. Para calculá-la, os bancos usam o rácio DSTI (Debt Service-to-Income). Este junta todos os contratos de crédito do agregado familiar, ou seja, não tem apenas em conta o futuro pagamento do crédito habitação.

De acordo com as recomendações do Banco de Portugal, o DSTI não deve ultrapassar os 50%, embora preveja algumas exceções:

• Até 10% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada semestre, pode ser concedido a mutuários com DSTI até 60%;
• Até 5% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada semestre, pode ultrapassar os limites ao DSTI.

Um ponto importante é o facto de o Banco de Portugal recomendar que os bancos dividam o rendimento anual líquido do agregado familiar por 12. Ou seja, se costuma receber os subsídios de férias e de Natal por inteiro, o valor de rendimentos tido em conta no cálculo do rácio DSTI é superior ao salário líquido que recebe todos os meses.

Além disso, é preciso ter em consideração o regime da taxa de juro.

Taxa de juro fixa

Nos contratos com taxa de juro fixa, o cálculo é simples: basta dividir a prestação pelo rendimento líquido mensal. Por exemplo, num empréstimo de 180 mil euros, prazo de 35 anos e TAN (taxa base + spread) de 4,35%, a prestação é de 835,22 euros.

Assim, o agregado familiar deve ter um rendimento mensal líquido de, no mínimo, 1.670,44 euros (assumindo que este é o único crédito contratado).

Taxa de juro variável e mista

Neste tipo de contratos é preciso ter em conta o impacto de uma eventual subida da taxa de juro. Ou seja, as instituições de crédito devem fazer simulações para perceber se as pessoas têm capacidade de suportar uma subida da prestação.

Dependendo do prazo do contrato, os bancos devem considerar os seguintes aumentos da taxa de juro:

• 0,5 pontos percentuais para contratos até cinco anos;
• 1 ponto percentual para contratos com duração entre cinco e 10 anos;
• 1,5 pontos percentuais para contratos superiores a 10 anos.

Voltando ao exemplo acima, o rácio DSTI deve ter em conta uma prestação que resulta de uma taxa de juro de 5,85% (4,35 + 1,5). Assim, o valor sobe para 1.008,27 euros, o que significa que o rendimento líquido mensal do agregado familiar deve ser de, no mínimo, 2.016,54 euros.

Nota: se durante a duração prevista do contrato o cliente ultrapassar os 70 anos de idade, a instituição de crédito deve ter em conta uma redução do rendimento mensal no cálculo do rácio DSTI. No entanto, isto não se aplica se a pessoa já estiver reformado no momento da avaliação.

Leia ainda: Como calcular a minha taxa de esforço?

Idade da pessoa

Outro dos critérios que os bancos têm em consideração na altura da avaliação do crédito é a idade da pessoa. Quanto mais velha for, menor pode ser o prazo do contrato. Assim, os limites são os seguintes:

• Até aos 30 anos de idade o contrato pode ter a duração máxima de 40 anos;
• Entre os 31 e os 35 anos de idade a duração máxima do contrato é de 37 anos;
• A partir dos 36 anos de idade o prazo máximo é de 35 anos.

Como vemos, não existe um montante máximo universal no financiamento do crédito habitação, mas os bancos devem ter em conta vários critérios na hora de emprestar dinheiro. É a junção de todos eles que vai definir qual o valor máximo que cada pessoa pode pedir.

Leia ainda: Até que idade posso contratar um crédito habitação?