Uma das decisões importantes a tomar quando se trata de um crédito habitação é o prazo que vamos querer aplicar ao mesmo. Nesta artigo, fique a conhecer as vantagens e desvantagens de escolher um prazo maior.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Uma das escolhas para um crédito habitação é o prazo do crédito, sendo que nem sempre se entende o porquê da opção por um prazo maior ou por um prazo menor. Na realidade há vantagens e desvantagens em escolher um prazo maior.
Vantagens de um prazo maior
- A prestação mensal é mais baixa: como a dívida é amortizada num espaço maior de tempo, a prestação é mais baixa;
- Quando as taxas de juro descem, o valor da prestação baixa mais rapidamente: como os juros são uma proporção maior da prestação, quando descem a prestação desce mais do que num crédito com prazo menor;
- É mais fácil (e custa menos) diminuir o prazo do crédito do que aumentá-lo: normalmente os bancos aproveitam o aumento do prazo para cobrar um valor significativo adicional, o que não acontece no caso contrário.
Desvantagens de um prazo maior
- A mais evidente é que em cada prestação se paga mais juros e menos capital: ou seja, em cada mês estamos a pagar mais juros ao banco e a pagar menos a nossa casa, do que se tivéssemos optado por um crédito com prazo menor;
- Quando as taxas de juro sobem, o valor da prestação sobe mais rapidamente: como os juros são uma proporção maior da prestação, quando sobem a prestação sobe mais do que num crédito com prazo menor.
Escolher prazo maior ou menor?
Ainda que pesando os diversos factores, o ideal é escolher o menor prazo, tendo em conta o orçamento disponível.
Isto significa que se pode pagar €X/mês num empréstimo a 40 anos, não vale a pena optar por um empréstimo a 50 anos só porque a prestação mensal é menor, pois vai acabar por pagar mais juros.
Caso esteja incerto sobre o valor máximo que pode dispor para a prestação, mais vale optar por um prazo maior. Desta forma pode inicialmente pagar um valor mensal menor e, quando calcular melhor o seu orçamento, diminuir adequadamente o prazo do crédito.
Esta é uma dica especialmente útil para jovens casais, que ainda não têm uma completa noção das despesas que a vida a dois comporta.
Para uma análise mais detalhada sobre a variação das prestações com a duração do crédito, consulte o mapa de juros ou deixe o seu comentário.
Já agora! Se conseguiu poupar e está a ponderar amortizar algum dinheiro no crédito do seu imóvel leia o nosso artigo "Amortizar empréstimos: sim ou não?". Faça as contas e decida qual a melhor opção!
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Não percebo a insistência deles… arriscam-se a ser multados… deve ser mesmo incompetência!
vais é ter que reclamar sempre com eles.. eu já vou na 5ª amortização.. e cobram-me sempre a penalização de 0,5%… que no entanto me acaba por ser restituida apos reclamação…
Este mês vou fazer a 6ª amortização.. depois informo se voltaram ou nao a cobrar a penalização.. lol 🙂
Pedro e Vítor,
O meu contrato com o Montepio também prevê uma penalização de 2% APENAS se a amortização for igual ou superior a metade do capital em dívida.
Suponho que seja a prática habitual deles, pois não foi negociado por mim.
Quer isso dizer, realmente, que posso sempre amortizar um valor menor sem qualquer penalização.
Há dias, disseram-ne no balcão que “agora” cobravam uma comissão por cada amortização, como “é de lei” e “como todos os bancos fazem”. Estou com a ideia de que me falaram em 1%, mas já não estou absolutamente certo.
Ainda não fiz nenhuma, mas hoje, ao ver os “post” do Vítor, fui ver a lei: é o dec.-lei 51/2007, de 7 de Março (sobre transferências para outros bancos e amortizações antecipadas).
O nº 1 do art. 6º do dec.-lei 51/2007 diz que a comissão por penalização antecipada tem de estar prevista expressamente no contrato e que não pode ser superior a 0,5% (nos empréstimos a taxa variável).
Portanto, se nada estiver no contrato, como não está no meu, não há lugar a comissão.
Aliás, o nº 2 do mesmo art. 6º reforça, dizendo que não se aplica quando tiver sido acordado entre as partes a ausência de comissão.
Portanto, se um dia puder fazer alguma amortização antecipada (até 50% do capital em dívida, mas de cada vez), já sei que não tenho de pagar nenhuma comissão por isso… o que é bom, pois, como já vi aqui explicado, compensa sempre amortizar antecipadamente.
Oxalá esta referência legal possa ser útil a mais clientes desse banco e de outros.
Descobri este blog hoje e, apesar de este tópico já ter uns meses, não quis deixar de mencionar outro banco que segue a mesma prática (amortizações parciais sem penalização) – a Caixa Galícia.
Na maioria dos pacotes de crédito à habitação deles as amortizações são penelizadas apenas a partir de valores superiores e 25% do capital em dívida no início do ano. Têm um protocolo com a DECO segundo o qual (entre outras regalias) os sócios não pagam sequer qualquer tipo de penalização por qualquer amortização parcial.
Não sei se as restantes condições desse banco são ou não vantajosas (não tenho acompanhado o panorama dos créditos à habitação) mas lembro-me que quando há uns 2 anos andava à procura de casa, este era justamente um dos factores (entre outros) pelos quais este banco era um bom candidato a financiar-me a casa…
Vítor,
Óptimo. Não sabia que os bancos davam essas “abébias”, há que aproveitar ao máximo.
Obrigado por partilhar connosco essa realidade, espero que os restantes leitores se apercebam da sua [extrema] utilidade.
Não foi nenhum acordo especial… sou um simples comprador de casa que pediu um emprestimo ao banco, fez algumas simulações e acabou por escolher o montepio, sem sequer prestar grande atenção às inumeras clausulas do contrato (como acontece com a grande maioria).
Na altura em que pude fazer uma amortização… aí sim fui ver o que dizia no contrato… e a verdade é que lá constava que so estava sujeito a penalização por amortização antecipada se o valor da amortização fosse superior a 50% do capital em divida.
A verdade é que mesmo assim.. ao realizar a amortização foi-me cobrado os 0,5% de penalização por amortização antecipada.. desloquei-me ao balcão com o contrato e essa quantia acabou por me ser restituida.
O bom desta clausula (que so à pouco me apercebi) é que a penalização é se a amortização for acima de 50% do capital em divida e não do capital contratado… ou seja imaginemos que já so devo 10.000€… no mes seguinte amortizo 5000€.. depois 2500€ e por ai em diante… lol
O único pré-aviso que tenho de dar ao banco é de 10 dias antes do vencimento da prestação.
Vitor,
Isso é algum acordo especial ou pode divulgar o banco/produto?
E já agora, o banco não lhe exige que dê algum pré-aviso das amortizações?
é que eu tenho um emprestimo a 40 anos em que nao tenho penalizações por amortizar….
ora felizmente tenho conseguido fazer algumas amortizações e estava a pensar ir ao banco pedir para baixar o prazo (pois achava que era capaz de suportar uma prestação maior) .. no entanto.. ontem deparei-me com este site e a calculadora e fazendo as contas… nao me compensa em nada la ir baixar o prazo….
a unica diferença é que ficaria obrigado a uma maior prestação…
parece-me muito melhor opção manter os 40 anos e ir amortizando à medida que for possivel.
Vitor,
Não verifique os valores em concreto (que não são muito relevantes), mas penso que a ideia está correcta.
A situação que descreve era óptima, mas dificilmente seria praticável pois os bancos nunca iriam nessa e exigira uma grande disciplina da nossa parte.
A questão do prazo do crédito não é simples e é difícil calcular qual a real prestação que podemos suportar, especialmente se estivermos a começar a nossa vida “independente”.
Penso que a melhor forma de o fazer é falar com o seu banco e perceber o que tem menos custos:
1 – Aumentar o prazo do crédito
2 – Diminuir o prazo do crédito (parece-me a mais provável)
Se a opção 1 tiver menos custos, podemos começar por pedir um prazo menor e se sentirmos que é uma prestação demasiado elevada, aumentamos então o prazo.
Se a opção 2 tiver menos custos, pedimos um prazo maior e se nos sentirmos folgados, diminuimos o prazo.
Mas isto não é assim tão linear, pois a opção 2 (por exemplo), exige que a pessoa (mais folgada) “abdique” de parte do dinheiro adicional que lhe sobra todos os meses para diminuir o prazo do empréstimo.
Só uma pergunta…
Numa situação em que nao haja qualquer penalização por amortização antecipada, não é sempre preferivel um espaço temporal maior ???
Exemplo: (usando a calculador fornecida)
Taxa de Juro: 5%
Capital em dívida: 100,000.00 €
Número de prestações em falta: 120 (10 anos)
Teremos uma prestação obrigatória de:
Prestação Juros Capital Capital em dívida 1,060.66 €416.67 € 643.99 € 99,356.01 €
e numa 2ª prestação pagaremos 413,98€de juros
Se aumentarmos o prazo para 40 anos:
Taxa de Juro: 5%
Capital em dívida: 100,000.00 €
Número de prestações em falta: 480 (40 anos)
Teremos uma prestação obrigatória de:
Prestação Juros Capital Capital em dívida
482.20 € 416.67 € 65.53 € 99,934.47 €
Pagamos exactamente o mesmo juro.. a unica diferença é que nos obrigam a amortizar menos capital (sendo aqui a palavra chave obrigado).
Como pagamos menos capital obviamente o juro da proxima prestação vai ser maior que no caso anterior
416,39€ ao inves dos 413,98 anteriores.
E é nesta diferença que vamos “perdendo” $ mês apos mês.
Ora mas se nao houver penalização na amortização… vamos supor que ate temos os 1060€ disponiveis este mes (que seriam obrigatorios para emprestimo a 10 anos)… com os 1060.. pagamos a prestação de 482 (do emrpestimo a 40 anos) e utilizamos o restante para amortizar o capital (vantagem ser opcional).
Neste caso o valor pago em juros na prestação seguinte seria absolutamente igual. Se fizermos isto todos os meses nao pagamos absolutamente nada a mais num emprestimo a 40 anos do que num emprestimo a 20 anos.
Esta analise está correcta, ou esta-me a escapar alguma coisa ??