Qual o limite de financiamento no crédito habitação?

A compra de uma casa representa um grande investimento na vida de qualquer pessoa ou família. Na maior parte dos casos, é necessário recorrer ao crédito habitação para conseguir dar este passo. No entanto, os bancos devem cumprir algumas regras quando emprestam dinheiro. Uma delas está relacionada com os limites de financiamento.

Saiba até quanto é que os bancos estão autorizados a emprestar.

Crédito para habitação própria e permanente: 90%

Nos créditos para compra de habitação própria e permanente o rácio LTV (loan-to-value) não pode ser superior a 90%. O LTV, também conhecido como rácio financiamento/garantia, é calculado tendo em conta o menor de dois valores:

• Aquisição do imóvel;
• Avaliação do imóvel.

Ou seja, se comprar uma casa por 250 mil euros e o valor de avaliação for 220 mil euros, o banco só pode emprestar até 198 mil euros (90% de 220 mil). Neste caso, teria de garantir, pelo menos, 52 mil euros em capitais próprios.

Por outro lado, se para o mesmo valor de aquisição a avaliação do imóvel fosse de 270 mil euros, o empréstimo poderia chegar aos 225 mil euros (90% de 250 mil). Assim, já só teria de ter 25 mil euros em capitais próprios para cobrir os 10% não financiados pelo banco.

Ainda assim, é importante destacar que este é o limite máximo decretado pelo Banco de Portugal, o que não impede os bancos de imporem um LTV inferior quando emprestam dinheiro. Por isso, informe-se bem acerca das condições praticadas por vários bancos, para que possa escolher a melhor opção, de acordo com as suas necessidades e disponibilidade financeira.

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Vai comprar uma segunda casa? O limite de financiamento é 80%

Para os créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinados a outras finalidades que não a habitação própria e permanente, o limite de financiamento é 80%. É o que acontece se comprar uma segunda casa, por exemplo.

De resto, mantém-se a lógica usada nos créditos para habitação própria e permanente. Ou seja, o cálculo é feito usando o menor valor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação. E, mais uma vez, os bancos podem estabelecer limites de financiamento inferiores.

É possível ter financiamento de 100%?

Sim, mas apenas em contratos de locação financeira imobiliária e na compra de imóveis detidos pelo próprio banco.

Locação financeira imobiliária

Neste tipo de contrato, também conhecido como leasing imobiliário, o locador (geralmente um banco) disponibiliza um imóvel ao cliente (o locatário) por um período pré-estabelecido e mediante o pagamento de uma renda. No final desse período, o locatário pode optar pela compra da casa pelo valor residual, ou seja, o valor do imóvel descontando as rendas que já foram pagas.

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Casa pertencente ao banco

Quando o banco empresta dinheiro, costuma ficar com o imóvel como garantia. Assim, quando o cliente deixa de ter capacidade para pagar o empréstimo, a instituição financeira pode penhorar a casa. Mais tarde, estes imóveis são postos à venda pelos próprios bancos.

No entanto, não basta que a casa que vai comprar faça parte da carteira imobiliário de uma instituição financeira para obter 100% de financiamento. É preciso que o contrato de crédito seja feito com o banco detentor da casa. Ou seja, se a casa pertencer ao banco A, o financiamento tem de ser feito pelo banco A.

Claro que nada o impede de consultar e contratar crédito junto de outras instituições. Mas, nesse caso, aplicam-se as regras do limite máximo de financiamento de 90% (habitação própria e permanente) ou 80% (outras finalidades, como segunda habitação).

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