Que erros devo evitar cometer na compra da primeira casa?

Desde tenra idade que nos habituamos a ouvir que "ninguém nasce ensinado" e "errar é humano". Isto porque é expectável errarmos ao longo da vida, principalmente quando estamos perante situações novas ou não estamos devidamente informados. Assim, este é um dos cenários possíveis quando decide avançar para a compra da primeira casa.

Se desconhece as diferentes nuances que envolvem este processo, pode cometer erros de cálculo ou até tomar decisões prejudiciais na hora de escolher o melhor crédito habitação para si. Mas a boa notícia é que pode evitar muitos destes erros se conhecer os procedimentos e souber que contas deve fazer.

Para ajudá-lo a tomar as melhores decisões na compra da primeira casa, de seguida, apresentamos cinco erros que não deve cometer durante esta etapa.

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5 erros que não deve cometer na compra da primeira casa

1 - Contratar um crédito pessoal para pagar a entrada da primeira casa

A compra da primeira casa implica um investimento inicial mais elevado. E um dos maiores entraves à compra de uma casa, é que mesmo recorrendo a um crédito habitação tem de suportar através de capitais próprios cerca de 10% a 20% do valor do imóvel.

Ou seja, se quiser comprar uma casa que custa 150 mil euros, precisa de ter no mínimo uma poupança de 15 mil para cobrir 10% do valor do imóvel. Atenção que os encargos não terminam por aqui. Convém que o valor da sua poupança seja superior a este montante para pagar as despesas com o processo de aquisição, de financiamento e ainda os impostos.

Embora esta limitação seja uma realidade desde 2018 - após o Banco de Portugal decidir que nenhuma instituição financeira pode financiar mais de 90% do valor da escritura de aquisição ou da avaliação do imóvel - algumas pessoas pretendem dar este passo sem terem uma poupança constituída.

Afinal, na maioria dos casos, a entrada inicial para uma casa requer poupar milhares de euros. E este cenário nem sempre é fácil de alcançar, principalmente quando os rendimentos não são elevados. O problema é que se não constituir uma poupança e recorrer a um crédito pessoal para cobrir a entrada do seu futuro imóvel, pode ver o seu pedido de crédito habitação recusado e ainda ficar em incumprimento.

E porque é comum os bancos negarem o financiamento de um imóvel nestes moldes? Porque, na maioria dos casos, a taxa de esforço dos clientes é demasiado elevada. Dado que a taxa de esforço é um dos fatores mais relevantes na hora de um banco avaliar o risco de conceder-lhe um crédito, é preciso fazer contas antes da compra da primeira casa. Afinal, o limite máximo recomendado pelos bancos para uma taxa de esforço associada a um crédito habitação é de 30%.

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O peso de outros créditos na sua taxa de esforço

Por exemplo, vamos supor que quer comprar um imóvel que custam 150.000 euros e mensalmente o seu agregado familiar tem o rendimento líquido de 2.000 euros. Como os bancos não emprestam 100% do valor do imóvel, no máximo o seu financiamento seria de 135.000 euros. Logo, se conseguisse uma proposta de crédito com uma TAN de 2% (spread + indexante) com uma maturidade de 360 meses (30 anos), a sua prestação mensal seria de 498,99 euros.

Neste caso, se não tiver mais nenhum crédito contratado, a sua taxa de esforço equivale a 25%. Isto porque o cálculo desta taxa é baseado na divisão dos seus encargos com créditos pelo rendimento líquido do agregado familiar, multiplicando o resultado da divisão por 100% (498,99 euros / 2000 euros x 100%). O que significa que estaria no bom caminho para ver o seu crédito habitação aprovado.

Mas o cenário altera-se se tiver outros créditos contratados. Por exemplo, se ainda estiver a pagar um crédito automóvel, onde a prestação mensal seja de 150 euros, a sua taxa de esforço subia para 32%.

Agora, imagine que precisa de fazer um crédito pessoal para cobrir a entrada de 15.000 euros. Dado que este crédito pessoal pode estar associado a um crédito multifinalidades, a TAEG pode ser bastante elevada. E quanto maior for a maturidade desse financiamento, mais caro ficará o valor final do seu crédito devido aos impostos associados.

Num financiamento de 15.000 euros, associado a uma TAEG de 11,2% com uma maturidade de 60 meses (5 anos), a sua prestação mensal ficaria em 307,75 euros. Se este for o seu único crédito além do crédito habitação, a sua taxa de esforço passaria de 25% para 40%. Mas se ainda estiver a pagar o seu carro (prestação de 150 euros), a sua taxa de esforço subiria para 48%.

Assim, é aconselhável que antes da compra da primeira casa tente ao máximo liquidar outros empréstimos. E isto inclui as dívidas nos seus cartões de crédito, como outros créditos pessoais. Caso não tenha o montante necessário para dar de entrada, lembre-se que mais vale demorar alguns anos para cumprir este objetivo do que colocar as suas finanças em risco.

Além disso, se pedir um crédito pessoal pagar a entrada antes da aprovação do seu crédito habitação, corre o risco de ver o pedido negado e ficar a pagar um crédito de uma entrada para um imóvel que não conseguiu adquirir.

2 - Pedir a pré-aprovação de um crédito habitação após ter escolhido um imóvel

Quando decide que está na altura certa para a compra da primeira casa, é normal que invista o seu tempo livre a procurar imóveis que cumprem os seus requisitos. No entanto, antes de começar a visitar imóveis e de encontrar o seu próximo lar, é fundamental que tenha o seu crédito habitação pré-aprovado.

A pré-aprovação de um crédito permite-lhe perceber se está elegível para um financiamento, mas também o valor máximo que pode pagar por um imóvel. Ao saber este valor, pode poupar imenso tempo, pois evita visitar imóveis que não estão dentro do seu orçamento.

Além disso, se o seu crédito habitação já estiver pré-aprovado, as probabilidades de ficar com um imóvel aumentam. Mas as probabilidades favoráveis não terminam por aqui. Imagine que pretende adquirir um imóvel que está no mercado há vários meses. Com o seu crédito pré-aprovado pode fazer uma proposta abaixo do valor que o vendedor definiu com a contrapartida de fechar o negócio naquele instante.

Contudo, não se esqueça que antes de avançar com um crédito habitação deve analisar diversas propostas para beneficiar da melhor oferta no mercado para si. Mas para conseguir identificar não olhe apenas para o spread mais baixo.

Embora um spread baixo seja um indicador que tem em mãos uma boa proposta, deve focar-se no valor da TAEG e do MTIC. Estes dois indicadores demonstram o valor total que irá pagar pelo seu crédito, pois englobam o valor dos juros, comissões, despesas relacionadas e de produtos associados, como é o caso do seguro de vida crédito habitação e seguro multirriscos.

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3 - Não analisar uma eventual subida dos juros

Para quem pondera a compra da primeira casa através da contratação de um crédito associado a uma taxa variável ou taxa mista, é essencial que não se prenda à prestação mensal que vai pagar numa fase inicial. Isto porque estes duas taxas sobem e descem de acordo com as flutuações da taxa Euribor aplicada ao crédito habitação.

No caso da taxa mista, a prestação mensal só sofre alterações após a Euribor entrar como componente da taxa de juro. E isto só acontece após o período inicial fixo terminar. Durante esse período inicial, a sua taxa de juro calcula-se com base no valor do swap acrescido do spread.

Já num contrato de crédito associado a uma taxa variável, durante todo o contrato a sua prestação fica sujeita às flutuações da Euribor. No entanto, esta atualização é feita dentro do prazo da Euribor associada ao seu crédito.

Se o seu crédito habitação estiver indexado à Euribor a três meses, o valor da sua prestação mensal é revisto de três em três. Já se a taxa Euribor for a seis meses, a revisão é semestral. Na Euribor a 12 meses, só existe uma revisão por ano.

Independentemente do prazo da Euribor, antes de finalizar o processo de crédito habitação, deve simular o impacto da subida da Euribor na sua prestação de crédito e consequentemente no seu orçamento familiar.

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Perceba o impacto da subida dos juros antes da compra da primeira casa

Para ter noção do peso que a subida da Euribor pode ter no seu orçamento familiar, apresentamos um exemplo que facilita a perceção do impacto da subida dos juros no crédito habitação.

Imagine que contratou um crédito habitação associado a uma taxa variável com a Euribor a 6 meses, onde a sua primeira prestação após a revisão do semestre é em outubro de 2022. Se o seu spread for de 1,2%, o valor em divida de 120.000 euros e ainda estejam 300 prestações por liquidar, a Euribor a aplicar é de 0,837% (valor de referência em agosto de 2022). Logo, a sua prestação mensal de crédito será de 510,79 euros.

Embora os juros subam de forma progressiva, se no próximo semestre a Euribor a 6 meses estiver a 1,5%, a sua prestação mensal passaria para 550,51 euros. Ou seja, a sua prestação sofreria um aumento de 39,72 euros.

Mas se quiser verificar o impacto de uma subida mais acentuada, se a Euribor atingir os 2,5%, a sua prestação mensal sobe para 613,70 euros. Tendo em conta a prestação de 510,79 euros, este seria um aumento de 102,91 euros. Já num cenário mais alarmante, com a Euribor a 6 meses a registar o valor de 4%, a sua prestação mensal passaria para 715,56 euros. Ou seja, nesta situação, está em causa um aumento de 204,77 euros face à prestação atual.

Embora não seja possível prever a evolução das taxas Euribor, este aumento nunca acontecerá de forma imediata. No máximo, os juros vão subir progressivamente para tentar travar a escalada da inflação.

Caso pretenda simular o impacto da subida da Euribor na sua prestação de crédito, pode consultar a FINE do seu crédito habitação (onde constam algumas simulações da subida dos juros e como estes afetam a sua prestação) ou utilizar o simulador da variação da Euribor no crédito habitação.

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4 - Analisar a compra da primeira casa com base na prestação mensal

O processo de compra e financiamento de uma casa envolve o pagamento de outros encargos além da sua prestação mensal de crédito. Por isso, quando estabelece um orçamento para aquisição de um imóvel deve contar todas as despesas desde o início ao fim do processo. Caso contrário, pode ser apanhado de surpresa e não conseguir fazer face a estas despesas.

Se ainda não tem noção dos valores que estão em causa, saiba que terá de suportar os custos associadas a:

• Comissões bancárias: No decorrer de um processo de crédito habitação, o banco pede o pagamento de certas comissões, como é o caso das comissões de avaliação, de estudo de processo, de formalização, entre outras. Os valores destas comissões variam de banco para banco. Mas, por norma, estamos a falar de um encargo que ronda os 800 e os 100 euros.

• Registo do imóvel: Se o registo da compra da sua casa for feito através do serviço Casa Pronta e estiver associado a um crédito habitação, terá um encargo de 700 euros. Esta é uma solução bastante prática para quem pretende fazer o registo do seu imóvel. Isto porque pode tratar de todos os procedimentos relativos à compra e venda de uma casa num único balcão.

No entanto, os encargos acrescem consideravelmente quando identifica os impostos a pagar pela aquisição de um imóvel e contratação de um crédito habitação. Afinal, há lugar ao pagamento de IMT (Imposto Municipal sobre Transações onerosas de Impostos), Imposto do Selo relativo à compra da sua casa e o Imposto do Selo associado ao crédito habitação.

No caso do IMT, não existe um valor fixo aplicado a todas as pessoas. Este imposto varia consoante a natureza do imóvel (se é urbano ou rústico), a sua finalidade (habitação própria permanente ou segunda habitação), a localização (Portugal Continental ou regiões autónomas) e o valor do imóvel.

Por exemplo, se adquirir um imóvel urbano em Portugal Continental, para habitação própria e permanente, com um valor de 150.000 euros, o IMT tem o valor de 1.803,37 euros. A este valor acresce o Imposto do Selo relativo à aquisição (corresponde a 0,8% do valor da escritura do imóvel). Se o valor da escritura for de 150.000 euros, o imposto do selo corresponde a 1200 euros. Já o valor do imposto do selo relativo ao crédito habitação corresponde a 0,6% do valor financiado.

Não se esqueça que após finalizar o processo de aquisição, o seu orçamento familiar deve ser atualizado. Afinal, se não ficar isento, anualmente terá de pagar o IMI (Imposto Municipal sobre os Imóveis) e o condomínio. Se quiser saber antecipadamente quanto vai pagar de IMI, recorra ao Simulador de IMI.

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5 - Optar por um imóvel sem verificar a sua documentação

Por último, saiba que um dos grandes erros que se comete na compra da primeira casa está associado à falta de verificação de documentos do imóvel. Quando compra um imóvel sem verificar a Caderneta Predial Urbana e a Certidão Permanente, corre o risco de ter algumas surpresas desagradáveis.

Por exemplo, a casa que quer comprar pode estar penhorada ao banco ou não ter todas as áreas devidamente licenciadas. Outra situação desagradável é querer adquirir um imóvel que não tem apenas um dono. Neste caso, os outros proprietários podem não estar de acordo com a venda.

Assim, peça todos os documentos com antecedência e informe-se bem sobre o imóvel que pretende comprar. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ter acesso a informações sobre o valor patrimonial do imóvel, as áreas registadas e os titulares da habitação. Na Certidão Permanente é possível informar-se sobre todos os registos efetuados em conservatória, e se existem penhoras ou hipotecas.

Quanto a eventuais dívidas do condomínio, atualmente o vendedor é obrigado a apresentar uma declaração escrita onde consta o montante de todos os encargos do condomínio. Aqui inserem-se os valores relativos à fração que pretende comprar, como dívidas ao condomínio. Em caso de dúvidas sobre esta declaração, deve consultar a Lei n.º8/2022 que veio alterar o regime de propriedade horizontal.

Tem dúvidas sobre as várias etapas da compra da primeira casa?

Lidar com um processo de financiamento e de aquisição nem sempre é uma tarefa fácil, pois existem várias etapas até finalizar a compra da sua primeira casa.

Por um lado, tem de reunir diversos documentos para a pré-aprovação do seu crédito, e ainda comparar propostas até encontrar a melhor solução para si e para os seus objetivos. Por outro, se é a primeira vez que recorre a um financiamento, é normal que tenha várias dúvidas sobre os procedimentos a seguir.

Mas saiba que não tem de percorrer este caminho sozinho. Afinal, se recorrer a um intermediário de crédito, este processo será menos doloroso. Apenas terá de enviar os documentos solicitados e dar luz verde a uma das propostas pré-selecionadas para si.

Caso precise da ajuda do Doutor Finanças, saiba que pode contar, de forma totalmente gratuita, com um acompanhamento personalizado de uma equipa especializada em crédito habitação, desde o início ao fim do processo de aquisição do seu imóvel.

Além disso, pode beneficiar de condições contratuais bastante atrativas - que dificilmente conseguiria a título individual - devido a uma vasta rede de parceiros, onde constam as principais instituições financeiras.

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