Quero arrendar a minha casa e comprar outra. Como funciona?

Arrendar um imóvel hipotecado ao banco e fazer um novo crédito para comprar outro imóvel pode ser um processo complexo. Ter dois créditos habitação aumenta significativamente a sua taxa de esforço e pode ser considerado uma operação de risco para os bancos, uma vez que a possibilidade de incumprimento é maior. Mas, se arrendar a primeira habitação, pode ter um rendimento acrescido capaz de mitigar esse risco.

Tenho uma casa que vou arrendar. Tenho de informar o banco? 

Atualmente, por lei, não é obrigado a informar o banco no caso de querer arrendar o imóvel que comprou através de crédito habitação.  

No entanto, tratando-se de passar uma habitação própria e permanente para arrendamento, existe um conjunto de desafios, como o aumento do risco de incumprimento e também o facto de o valor de mercado do imóvel diferir. Assim, como salvaguarda, existem cláusulas que os bancos estipulam para os contratos na escritura. Pelo que deve rever o contrato que assinou na escritura do imóvel, e verificar se se comprometeu em não alterar a finalidade do imóvel, ou, no caso de poder alterar, em informar o banco.

Ao avançar com a alteração da finalidade, deve assegurar certos procedimentos para poder colocar o imóvel a arrendar. Tais como: deixar expresso no contrato de arrendamento que o imóvel se encontra hipotecado, ou seja, associado a um crédito habitação, e indicar no contrato que a renda tem de ser paga para a conta bancária do crédito habitação.  

E é importante garantir que o arrendatário cumpre o pagamento para a conta destino indicada, de forma a não entrar em incumprimento com o banco. 

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O banco pode alterar as condições do crédito? 

Antes de 2019, era necessário informar o banco de que ia utilizar o imóvel para arrendamento. Pelo que o banco podia rever as condições do seu crédito habitação, penalizando o spread, por exemplo.

Mas com a nova Lei 13/2019, além de não ser obrigado a informar o banco sobre o arrendamento do imóvel, caso informe, o banco não pode agravar as condições do crédito.  

Desta forma, as entidades bancárias deixaram de poder “agravar os encargos com o crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nomeadamente aumentando os spreads estipulados, em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações: celebração entre o consumidor e um terceiro de um contrato de arrendamento habitacional da totalidade ou de parte do imóvel”. 

Contudo, ao arrendar o seu imóvel de habitação própria e permanente (HPP) hipotecado ao banco, o imóvel passa a ser considerado uma segunda habitação (HPS). O que pode trazer desvantagens, como veremos de seguida. 

Tem desvantagens colocar para arrendamento uma casa hipotecada? 

Colocando a sua casa hipotecada ao banco a arrendar, esta deixa de ser a sua primeira habitação, passando a ser considerada uma segunda habitação, tanto para o banco como em termos fiscais. O que significa que vai ter custos.  

Por isso, se quiser arrendar o imóvel para poder ter uma fonte de rendimento adicional, tenha em conta que vai ter de pagar IRS, IMI e ainda o diferencial do IMT.

Quanto ao IRS, a taxa liberatória é de 28%. Porém, dependendo do prazo do contrato de arrendamento, pode ser inferior. 

Além disso, se tinha direito à isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ao arrendar o imóvel deixa de poder estar isento. Isto porque a isenção permanente ou temporária de IMI destina-se apenas a habitação própria e permanente.  

E perde a isenção como? Mesmo que não informe o banco de que vai arrendar o imóvel, ao realizar um contrato de arrendamento tem de o registar nas Finanças. Pelo que, nesse momento, a habitação em causa deixa de ser o seu domicílio fiscal. E é nessa altura que a finalidade do imóvel se altera e perde o direito à isenção de IMI. 

Mas é importante realçar que o valor que paga de IMI pode reduzir o valor do IRS a pagar, se o incluir na declaração anual, no anexo relativo às rendas. 

Na mesma linha, ao passar um imóvel de habitação própria e permanente (HPP) para habitação própria secundária (HPS), deve atentar que poderá ter de pagar o diferencial de IMT. Isto é, quando comprou o imóvel com HPP e pagou o respetivo IMT na escritura, liquidou o valor correspondente a HPP. Ao passar o imóvel para uma HPS, o valor altera-se, pelo que pode receber uma notificação das Finanças para liquidar o diferencial dos impostos.

Assim, ao considerar arrendar o seu imóvel, faça contas para perceber se o rendimento adicional vai compensar face aos custos. 

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Em 2023, senhorios são compensados com um benefício fiscal 

Porém, o ano de 2023 vai ter alterações excecionais no que toca ao arrendamento. Os senhorios vão ter direito a um benefício fiscal, de forma a neutralizar as consequências do limite imposto pelo Governo à subida das rendas. Recorde-se que, em habitação e espaços comerciais, foi definido um teto máximo de 2% relativo à atualização dos valores das rendas de janeiro a dezembro. 

Este benefício vai passar pela exclusão de tributação em sede de IRS (ou IRC se for empresa) de uma parte dos rendimentos prediais.  

Desta forma, os senhorios/proprietários de imóveis vão poder ter direito a uma isenção de tributação dos rendimentos prediais entre 9% e 30% no IRS, mediante coeficientes de apoio. Por exemplo, se a taxa a aplicar for de 10%, o senhorio tem direito a um coeficiente de apoio de 0,70, sendo que 30% do rendimento predial não fica sujeito a tributação. Logo, num rendimento de 10 mil euros, apenas 7 mil euros ficam sujeitos a imposto. 

Porém, deve saber que para ter acesso a este benefício, os senhorios precisam de: ter rendas devidas e pagas em 2023 e os contratos de arrendamento devem ser relativos ao período prévio de 1 de janeiro de 2022.  

Esta compensação é atribuída automaticamente, com a apresentação da declaração de IRS ou IRC em 2023. 

Vou comprar outra casa, como funciona o novo crédito? 

Uma vez que a sua habitação própria e permanente (HPP) passa a ser segunda habitação, o novo imóvel que comprar com crédito habitação vai passar agora para HPP. Mas ao contratar um novo crédito, as condições podem ser menos favoráveis. Uma vez que o nível de risco aumenta, o banco considera que a possibilidade de incumprimento é maior. 

Na análise do pedido de novo crédito, a entidade bancária vai ter em conta a sua taxa de esforço e o LTV (loan-to-value). O LTV é um indicador que os bancos utilizam para decidir o valor que emprestam, e que é mais baixo para a compra de uma segunda casa.  

Isto é, o montante emprestado pelos bancos vai ser menor para um segundo crédito, sendo que num primeiro podem financiar até 90%, enquanto num segundo o financiamento máximo ronda os 80%. 

Por isso, para chegar à melhor proposta de segundo crédito, deve fazer comparações e analisar os vários fatores que influenciam a prestação que vai pagar todos os meses. Porque, além do spread, também outras taxas, comissões e seguros associados podem fazer a diferença. 

Os nossos especialistas podem apoiá-lo a encontrar a melhor solução tendo em conta estes vários fatores. Já apoiámos milhares de famílias portuguesas e encontrar o melhor crédito habitação para os seus casos, sem qualquer custo.

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