Taxa fixa: Uma boa opção no crédito habitação?

Contratar um crédito habitação no contexto atual de subida de juros pode suscitar dúvidas quanto à melhor opção de regime de taxa de juro. Uma vez que, dentro das opções (taxa variável, mista ou fixa), a taxa fixa é a única que não se encontra indexada à Euribor e que não está sujeita ao aumento das taxas de juro. Porém, o valor desta taxa é mais elevado, podendo não compensar face às alternativas, que o sujeitam a flutuações nas prestações.

Por isso, passamos a explicar como funciona o regime de taxa fixa no crédito habitação, qual a diferença face às alternativas, quais as campanhas de taxa fixa que estão a ser aplicadas atualmente e quanto pode pagar de prestação mensal com este regime.

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Como funciona a taxa fixa num crédito habitação? 

A taxa de juro fixa num crédito habitação implica que o banco defina uma taxa que se vai manter igual ao longo de todo o prazo do contrato. Ou seja, por não estar agregada a nenhum indexante, não sofre variações e fica inalterada até ao fim do empréstimo. 

O valor da taxa fixa é definido através de fatores como o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do crédito e o valor do imóvel (loan-to-value), as garantias do cliente e o risco de ter uma taxa fixa durante todo o prazo do empréstimo. 

Em condições normais de mercado, a taxa fixa tem um valor mais elevado do que a taxa variável, indexada à Euribor. O que significa que paga uma prestação mais alta, mas garante estabilidade e previsibilidade, sabendo sempre o valor que vai pagar. Naturalmente, tem de contar com o reverso da medalha: se a sua prestação não sobe quando a Euribor aumenta, também não desce quando a Euribor está mais baixa.

Ou seja, esta pode ser uma boa opção para si se privilegia a segurança e tranquilidade, e está disposto a pagar um preço por isso. 

Devo optar por taxa fixa no crédito habitação? 

Ao optar por uma taxa fixa no seu crédito habitação, garante que a sua prestação mensal não vai ser afetada pelas variações da Euribor. Há cerca de um ano que as taxas Euribor têm subido progressivamente nos prazos prazos. Mas, mesmo que o BCE decida continuar a subir os juros e as taxas Euribor acompanhem, a sua prestação vai manter-se a mesma com a taxa fixa. 

Apesar de a história da Euribor nos mostrar que o período de taxas de juro altas na Zona Euro não tem perdurado - demonstrando que nos últimos tempos compensou mais ter um crédito habitação com uma taxa variável - não é possível prever quando e quanto vão descer os juros. 

Ou seja, nos últimos anos, quem tinha uma taxa fixa associada ao seu crédito habitação pagou mais de juros do que quem tinha uma taxa variável.

Contudo, por norma, a taxa fixa é mais elevada do que a variável. O que significa que paga mais de prestação mensal pelo crédito. Mas mesmo com este encargo mais elevado, muitos clientes acabam por optar pela taxa fixa por uma questão de segurança, sendo que têm o valor da taxa “congelado”, uma prestação mensal inalterável no seu orçamento e a certeza de que não terão surpresas. 

Ou seja, ao ponderar se deve optar pela taxa fixa no crédito, deve pesar bem todos os fatores: se prefere estabilidade e a certeza de uma taxa fixa, sabendo que pode pagar mais de juros, ou se prefere uma taxa variável, que pode ser mais baixa, com a incerteza de quanto mais poderá vir a pagar com o progressivo aumento de juros. 

Leia ainda: Crédito habitação: taxa fixa ou variável?

Qual a diferença da taxa fixa, para a variável ou mista? 

Taxa variável 

Com uma taxa variável, o valor da sua prestação pode variar ao longo do contrato de crédito habitação. Ou seja, como a Euribor (juntamente com o spread), define o valor da sua prestação, esta irá oscilar consoante as flutuações da Euribor.

Uma vez que, atualmente, as taxas Euribor têm subido de forma progressiva, quem tem uma taxa variável no seu crédito habitação, tem visto a sua prestação mensal aumentar, consoante o prazo escolhido. 

Isto porque pode escolher uma taxa Euribor em vários prazos, sendo que os mais comuns são a 3, 6 e 12 meses. Isto significa que, por exemplo, se optar pela Euribor a 3 meses, o valor da sua taxa é revisto trimestralmente. 

Taxa mista 

Já a taxa mista junta os dois regimes: durante um período inicial tem acesso a uma taxa fixa (prazo a definir entre o banco e o cliente) e, após esse prazo, fica com uma taxa variável. 

Por isso, a taxa mista consegue garantir a questão da segurança e previsibilidade nos primeiros anos do crédito habitação para uma gestão do orçamento sem surpresas. Findo esse período, passa a ter uma taxa variável, ficando sujeito às flutuações da Euribor, que podem ir aumentando ou baixando a sua prestação mensal. 

Leia também: Taxa fixa ou mista: Solução para conter o impacto da Euribor no Crédito Habitação

Posso alterar o regime de taxa de juro durante o contrato? 

Sim, também pode alterar o regime de taxa de juro do seu crédito habitação durante o contrato. Para isso, tem de fazer uma renegociação das condições do seu contrato, ou uma transferência do crédito para um novo banco. 

Segundo o Banco de Portugal, "a renegociação dos termos do contrato só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito." Pelo que deve chegar a acordo com o seu banco sobre as condições que quer alterar.  

Ao pedir uma renegociação ao banco, é possível rever condições como o spread, o prazo do indexante, o regime da taxa de juro, o prazo para a amortização do empréstimo ou a própria modalidade de reembolso. 

Caso não chegue a um acordo com o banco, pode fazer a transferência do crédito para uma nova instituição bancária. Da mesma forma, pode conseguir condições diferentes, como um regime e taxa de juro que lhe permitam ter uma prestação mensal mais baixa. 

Quais os juros que estão a ser praticados se contratar uma taxa fixa? 

Atualmente, se contratar uma taxa fixa a longo prazo, pode encontrar ofertas de Taxa Anual Nominal (TAN – spread+taxa contratada) em torno de 4%, com um prazo de reembolso de 30 a 40 anos.

Porém, se optar por uma taxa mista, em que tem acesso a uma taxa fixa num período inicial, existem outras propostas com condições favoráveis. Há bancos a oferecer uma TAN de 1,4% durante o primeiro ano de contrato; uma TAN a rondar os 3,5% durante os primeiros 2 anos de contrato; e até ofertas de TAN de 4% durante os primeiros 5 anos de contrato. 

Recorde-se, porém, que os valores oferecidos pelos bancos dependem sempre das características específicas do financiamento e do cliente, variando de caso para caso. É necessário, primeiro, o banco avaliar as condições do cliente porque, quanto maior for o nível de risco, mais elevada vai ser a TAN proposta pela entidade bancária. 

Quanto pago de juros com taxa fixa atualmente? 

Considerando uma oferta de taxa fixa de 3,85%, das mais vantajosas do mercado, vejamos um exemplo para comparar a diferença de valores face a uma taxa variável. 

Caso contrate uma taxa variável com a Euribor a 6 meses neste momento, o valor a aplicar é de 3,3%. O que significa que, num crédito habitação de 200.000 euros, um prazo de reembolso de 30 anos e um spread de 1%, vai pagar uma prestação mensal de 989,74 euros. E se contratar a taxa fixa acima mencionada, com o mesmo valor em dívida e o mesmo prazo de reembolso, mas a TAN de 3,85%, paga uma prestação mensal de 937,62 euros. Ou seja, uma diferença de menos 52,12 euros mensalmente ao contratar uma taxa fixa face a uma variável indexada à Euribor a 6 meses. 

Porém, caso contrate uma taxa variável com a Euribor a 3 meses, com as mesmas condições de crédito, a prestação mensal seria de 943,34 euros, apenas mais 5,72 euros do que com a taxa fixa. Ou se optar por uma taxa variável com a Euribor a 12 meses, com a mesma situação de crédito, pagaria 1.025,29 euros de prestação, mais 87,67 euros mensais do que com taxa fixa. 

Isto é, atualmente é possível encontrar ofertas de taxa fixa que lhe permitam pagar uma prestação mensal mais baixa em comparação com a taxa variável, devido à subida dos juros. No entanto, as ofertas mais vantajosas não se aplicam a todos os casos. Além disso, deve atentar que, quando os juros voltarem a baixar, também as taxas Euribor vão acompanhar e as prestações mensais dos créditos voltam a reduzir. Por isso, é uma questão de fazer contas e avaliar qual a situação mais favorável para si, a curto, médio e longo prazo. 

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Leia ainda: A obrigatoriedade da taxa fixa