Taxas e Juros que pode encontrar num Crédito Habitação

Neste glossário, pode ver que taxas pode encontrar num crédito habitação, como Spread, Taxa Euribor, Taxa fixa ou variável, entre outros termos.

A contratação de um crédito habitação é um compromisso a longo prazo, com implicações muito concretas no orçamento de qualquer família. Por isso, deve estar a par de todos os contornos e detalhes deste contrato, para que possa conseguir a melhor solução e não ter surpresas inesperadas. Durante a negociação e contratação do empréstimo surgem termos muito específicos deste produto, que deve conhecer. A maioria deles, e os mais importantes, referem-se a taxas.

Mas não se deixe intimidar pela complexidade dos conceitos. Dedicamos este artigo do Doutor Finanças ao significado das principais taxas que pode encontrar num crédito habitação:

Spread

Spread trata-se da taxa de lucro cobrada pelas instituições bancárias na concessão de um empréstimo. Para determinar esta taxa, o banco calcula o risco de crédito do cliente (de forma simplificada, é probabilidade de incumprimento do pagamento do empréstimo) e as garantias do empréstimo. Nesta última parcela inclui-se a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel sobre o qual é constituída a hipoteca (rácio Loan-to-Value ou LTV).

A entidade bancária define, para cada contrato de crédito, um valor concreto. Esse valor pode, no entanto, ser negociado. Uma das estratégia para baixar o spread é a de cross-selling, em que os clientes adquirem outros produtos ou serviços financeiros na mesma instituição, como, por exemplo, os seguros.

Ler mais: Quando fizer o seu crédito habitação, não olhe só para o spread

Euribor

EURIBOR é o acrónimo de "Euro Interbank Offered Rate". Determina-se pelo preço a que os bancos "vendem" o dinheiro no mercado interbancário da Zona Euro. Esta taxa é usada como o indexante mais recorrente no crédito à habitação em Portugal, uma vez que é uma das duas componentes que definem a taxa de juro a pagar. Pode ser revista a 12, 6 ou 3 meses. No final de cada período, o valor da Euribor é determinado pela média do mês anterior e fica a vigorar durante o ciclo seguinte. Atualmente, o período mais utilizado em Portugal é o de 12 meses.

TAN

Taxa Anual Nominal. Apesar de ser anual, esta é uma taxa cobrada todos os meses nas prestações de cada crédito. É utilizada em operações que envolvam o pagamento de juros totais anuais (que variam caso a escolha tenha recaído sobre a taxa fixa ou a taxa variável).

Taxa fixa ou variável

No crédito habitação, uma das decisões mais importantes a tomar é a escolha da taxa de juro: se fixa (acordada entre si e o banco em que contrata o crédito habitação) ou variável (Euribor + Spread). Esta é uma escolha que se reflete até ao final do crédito e que pode implicar na poupança (ou não) de algumas centenas de euros. Cerca de 95% dos créditos hipotecários em Portugal são de taxa variável.

A taxa variável baseia-se no spread (fixado pela instituição bancária) e na Euribor (parcela variável). Assim, quando a Euribor é revista, a oscilação é também refletida no valor da prestação mensal do crédito.

Por outro lado, a taxa fixa é aquela que se mantém inalterada até ao final do contrato. A instituição de crédito define o valor desta taxa, tendo como referência a taxa fixa que se pratica no mercado interbancário para o mesmo prazo: a designada taxa de swap. Por norma, o valor estabelecido é mais alto do que a taxa da Euribor naquele momento, porque está a pagar a segurança de não ter a prestação aumentada, caso a Euribor dispare. Mas se acontecer o contrário, a prestação também não atualiza.

Ler mais: Taxa Fixa ou Taxa variável: o que compensa no seu crédito habitação

TAE

Esta taxa agrega os valores a TAN e outros encargos e comissões relacionadas com o empréstimo. Excluem-se, para este cálculo, os seguros e outros produtos. Pode ser uma indicação comparativa dos custos de várias soluções de empréstimo, mas, para isso, as opções a comparar devem ser apresentadas com o mesmo montante e o mesmo prazo.

TAEG

Taxa Anual de Encargos Efetiva Global. Esta taxa agrega todos os encargos que paga pelo crédito, em percentagem relativa ao valor emprestado. Desde início de 2018 que esta taxa substituiu a TAER (Taxa Anual Efetiva Revista), apresentando agora mais detalhes relativos ao custo efetivo do empréstimo. É, por isso, a taxa mais utilizada para comparação entre diferentes soluções bancárias.

Taxa de Esforço

O peso que a prestação mensal do crédito habitação tem no rendimento líquido do seu agregado familiar reflete-se na taxa de esforço. É uma taxa importante, porque os bancos calculam-na para decidir a atribuição (ou não) do crédito, como uma salvaguarda ao endividamento e incumprimento do pagamento. Esta taxa não deve ir além dos 30%, para que o processo seja aprovado de forma mais rápida e célere.

Ler mais: Se vai fazer um crédito habitação, lembre-se da taxa de esforço

Faça uso deste glossário de taxas quando estiver a analisar as várias soluções de crédito habitação ou quando precisar de reanalisar o empréstimo que já tem contratado. Se necessitar alguma ajuda adicional ou a chegar à conclusão de que as taxas aplicada ao seu caso não são as mais favoráveis para si, contacte-nos!

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