Crédito habitação: um guia com tudo o que precisa saber

A aquisição de uma casa é um sonho para a maioria das pessoas. Contudo, pode parecer um pesadelo quando tentam perceber e descodificar todo o mundo referente ao crédito habitação. Por isso, e para lhe facilitar o processo de aquisição de um imóvel, reunimos toda a informação que precisa saber para escolher o melhor crédito habitação para o seu caso. 

A maioria dos portugueses precisa de recorrer a um crédito habitação porque imaginar a casa dos sonhos é fácil, mas, conseguir ter o capital disponível, já não é assim tão fácil.

Este, que é considerado um grande passo na vida de qualquer pessoa, deve ser bem ponderado, pois vai contrair, provavelmente, a maior dívida de sempre e que pode durar quase uma vida.  

Para tomar uma decisão consciente e ponderada, deve procurar saber o máximo de informação possível sobre o crédito habitação. Isto porque, uma boa decisão, pode levá-lo a poupar centenas de euros. Consulte o nosso índice e diga adeus a todas as suas dúvidas: 

1. Como funciona o crédito habitação?
2. Quais são as fases de um processo de crédito habitação? 
3. Quais os documentos necessários? 
4. Os bancos estão a fazer financiamento a 100%? 
5. Tenho que contrair os seguros de vida e multirriscos no próprio banco ou posso recorrer a outra instituição?
6. Que impostos são necessários pagar na compra de um imóvel? 
7. É obrigatório ter um fiador? Em que situações?  
8. O que é a taxa de esforço e como pode ser calculada?
9. O que é um crédito habitação com garantia hipotecária?  
10. Posso fazer um crédito habitação em situação de desemprego? 
11. Como conseguir que o banco aprove o meu crédito habitação? 
12. Qual a idade limite para fazer um crédito habitação? 
13. Como funciona o crédito habitação para pessoas portadoras de deficiência? 
14. Após obter aprovação de crédito de um banco, posso recusar e escolher outro? 
15. Como escolher a melhor proposta? 

Se tem alguma questão sobre crédito habitação que não está neste guia, não se preocupe, o Doutor Finanças pode ajudá-lo.

1. Como funciona o crédito habitação?

São poucos os portugueses que conseguem comprar casa com recurso a capitais próprios, acabando por recorrer aos bancos para solicitar um crédito habitação. E, um crédito, seja ele de que natureza for, é sempre pedir dinheiro emprestado.  

Para ter acesso a um crédito habitação deverá começar por fazer uma pesquisa, reunir-se com as várias instituições e, no caso de ser aprovado, tratar de toda a burocracia da compra da casa. Contudo, pode tornar todo este processo muito mais simples se procurar a ajuda de consultores especializados para encontrar por si as melhores condições de mercado.  

O crédito habitação é um produto bancário com o tipo de contratos de crédito mais barato do mercado, uma vez que tem associada uma garantia de um ativo real. É também um crédito que possibilita alargar em muito o prazo, o que resulta em prestações mais reduzidas quando comparadas com os créditos pessoais ou outros créditos de curto prazo.

2. Quais são as fases de um processo de crédito habitação?

Um processo de financiamento à habitação passa por várias fases e pode prolongar-se por mais de três meses até estar concluído, dependendo de cada caso. No entanto, pode contar com as seguintes fases até a aprovação do seu crédito à habitação: 

• Envio de documentação 
• Pré-aprovação do crédito para comprar casa 
• Avaliação do imóvel 
• Aprovação do crédito para comprar casa 
• Realização da escritura de compra e venda 

3. Quais os documentos necessários?

Num pedido de crédito habitação são vários os documentos que podem ser solicitados à medida que o processo vai avançando. A seguinte lista de documentos está dividida por cada fase do processo e pela sua respetiva ordem. No entanto, salientamos que nem todos estes documentos são necessários para todos os casos.  

1ª fase do processo: análise e pré-aprovação 

• Documento de identificação legível e atualizado;
• Última declaração de IRS;
• Declaração de rendimentos;
• Declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal);
• Recibos verdes (últimos 6 meses);
• Recibos de vencimento (últimos 3 meses);
• Nota de liquidação de IRS do ano anterior;
• Extratos bancários (últimos 3 meses);
• Declaração de início de atividade (se aplicável);
• Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal;
• Comprovativo de IBAN;
• Comprovativo de morada; 
• Último extrato de cada um dos seus cartões de crédito.

2ª fase do processo: avaliação / avaliação do imóvel 

• Caderneta predial;
• Código da certidão permanente da empresa;
• Certidão de teor do imóvel;
• Plantas do imóvel.

3ª fase do processo: adjudicação e marcação de escritura 

• Licença de construção/obras;
• Licença de utilização;
• Projeto de construção aprovado;
• Extratos bancários da empresa (últimos 3 meses);
• Escritura de hipoteca;
• Direito de preferência;
• Contrato de arrendamento de imóveis arrendados;
• Orçamento das obras com descrição dos trabalhos a realizar;
• Declaração de IVA da empresa (últimos 2 trimestres);
• IES / balancete da empresa;
• Certificado energético.

Se depois de ler esta lista, persistir alguma questão do que se trata ou de como deve obter algum destes documentos, leia o nosso artigo “Todos os documentos que os bancos podem pedir para aprovar o seu Crédito Habitação”.

4. Os bancos estão a fazer financiamento a 100%?

A 1 de Julho de 2018 entrou em vigor uma nova lei para a concessão de novos créditos, aprovada pelo Banco Portugal a 30 de Janeiro de 2018. Esta medida introduziu limites a alguns dos critérios usados na avaliação da capacidade de os clientes cumprirem as suas obrigações, abrangendo a concessão de novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente e créditos ao consumo.   

Esta medida determina que nenhuma instituição financeira pode financiar mais do que 90% do valor da escritura de aquisição, sendo que esse mesmo imóvel não poderá ter nenhum outro crédito associado como garantia hipotecária nos 24 meses subsequentes à escritura da aquisição. Resumindo, o Banco de Portugal recomendou que o rácio LTV (loan-to-value) deve ser inferior ou igual a 90% do valor solicitado para créditos para habitação própria e permanente – ou seja, os bancos não devem financiar 100% do valor de avaliação ou aquisição (dependendo do valor mais baixo).   

Se não tiver como financiar a entrada de um imóvel, a melhor opção e mais simples para conseguir um crédito habitação a 100%, passa por adquirir um imóvel do banco. Pode encontrar estes imóveis através de:   

• Balcões das instituições bancárias;  
• Websites de redes de mediadores imobiliários parceiros dos bancos;  
• Websites especializados na compra, venda ou arrendamento de imóveis;  
• Websites imobiliários das próprias instituições financeiras. 

Pode ainda recorrer à nossa calculadora de prestação de crédito habitação para perceber a sua prestação mensal e o montante total que vai pagar em juros pelo seu empréstimo.

5. Tenho que contrair os seguros de vida e multirriscos no próprio banco ou posso recorrer a outra instituição? 

No caso do crédito habitação, o banco exige ao cliente um seguro de vida e multirriscos. No entanto, não tem porque fazê-los na entidade bancária onde está a contratar o crédito habitação. Pode sempre optar por outras entidades com melhores condições e preços mais baixos.

Mesmo se o seu banco lhe oferecer bonificações na taxa do crédito habitação, caso faça os seguros junto do mesmo, analise sempre outras propostas, pois pode conseguir obter mais poupança através do dos seguros do que propriamente da taxa de crédito. Por exemplo, se tem um crédito habitação com um spread de 1.5%, ao realizar o seguro multirriscos, é-lhe atribuída uma bonificação de 0,1% no spread. No entanto, geralmente, os seguros nos bancos são mais caros e a bonificação não compensa financeiramente. 

6. Que impostos são necessários pagar na compra de um imóvel?

O processo de comprar uma casa é dispendioso, pois para além da compra da casa, terá de pagar os seguintes impostos:

1. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) 

O IMI é um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis situados em Portugal e cuja percentagem é definida pelos municípios. 

Este imposto deve ser pago todos os anos. O pagamento é imputado ao proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto. Ou seja, se comprar a casa antes dessa data, mesmo que seja no início de Dezembro, terá que liquidar o IMI no ano seguinte. 

A fórmula para calcular o IMI é:  

IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável 

As taxas aplicáveis são as seguintes, segundo o Código do IMI: 

• Entre 0,3% a 0,45% prédios urbanos (casas para habitação e terrenos para construção); 
• 0,8%, para os prédios rústicos (terrenos com fins agrícolas). 

Contudo, existem exceções e, em alguns casos, pode existir isenção temporária ou permanente nos seguintes casos: 

• Quem adquirir um imóvel para habitação própria e permanente de VPT não superior a 125.000 euros se tiver um rendimento conjunto do agregado familiar inferior a 153.300 euros, tem direito a uma isenção automática de IMI. Esta isenção é temporária, isto é, só é concedida por 3 anos;  
• Quando o rendimento anual do agregado familiar não for superior a 15.295 euros, o que representa 2,3 vezes o valor anual do indexante dos apoios sociais de 475 euros, será possível beneficiar de uma isenção permanente.   

Leia ainda: Será que não estou a pagar mais IMI do que devia?

2. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) 

O IMT, é o imposto mais dispendioso no ato da compra de uma casa, é pago ao Estado sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade, ou seja, é o imposto que se paga sempre que existir a transmissão financeira de compra e venda de um imóvel no território português.  

Para calcular o IMT deverá recorrer à seguinte fórmula:  

IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater  

As taxas do IMT são as seguintes:   

• Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente – 0% e 6%; 
• Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação – entre 1% e 6%;   
• Aquisição de prédios rústicos – 5%; 
• Aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas – 5%.  

Este imposto deverá ser pago antes de realizar a escritura do imóvel. 
Tal como ocorre com o IMI, também pode estar isento do IMT se:  

• O imóvel se destinar a uma HPP (habitação própria e permanente); 
• O valor do imóvel não for superior a 92.407 euros no Continente e 115.509 euros nas Regiões Autónomas;  
• Os prédios rústicos forem adquiridos por jovens agricultores;  
• Os prédios se destinarem à revenda (desde que o exercício da atividade seja de comprador de prédios para revenda);  
• Os prédios forem classificados, individualmente, como de interesse nacional, público ou municipal;  
• Os prédios forem adquiridos por instituições de crédito em processos de execução, falência/insolvência ou em dação em cumprimento; 

Utilize o nosso Simulador de IMT e saiba o valor desta despesa ao Estado.

Leia ainda: Tudo o que precisa saber sobre o IMT

3. Imposto do Selo (IS) 

Este que é o imposto mais antigo do sistema fiscal português, deverá ser pago no momento em que o montante do financiamento é disponibilizado ao cliente. Existem dois tipos de imposto de selo relacionados com a aquisição do imóvel:  

• Até 5 anos, a incidência é de 0,50%; 
• Para mais do que 5 anos aplica-se a taxa de 0,60%. 

Estão apenas isentos do Imposto do Selo os juros dos empréstimos concedidos para aquisição, construção ou obras de habitação própria (permanente ou secundária). 

Leia ainda: Taxas e Juros que pode encontrar num Crédito Habitação

7. É obrigatório ter um fiador? Em que situações? 

Não é obrigatório ter fiador. A exigência do mesmo varia de caso para caso e dependerá do risco que poderá representar para o banco. Quanto maior for o risco que apresentar, maior é a probabilidade de lhe ser exigido um fiador.

A instituição bancária vai avaliar tudo, desde as suas condições profissionais até às financeiras. Se não tiver a capacidade financeira para suportar o encargo com o crédito habitação, à partida, ser-lhe-á solicitado um fiador. Essa capacidade financeira é calculada através da sua taxa de esforço. No entanto, mesmo com uma taxa de esforço baixa, pode ser feita essa exigência devido a decisões comerciais por parte do banco.  

Por outro lado, se o banco considerar que reúne os requisitos necessários para solicitar um crédito por sua conta, não vai ser necessário a existência de um fiador.  

Leia ainda: Fiadores: direitos e deveres num crédito habitação  

8. O que é a taxa de esforço e como pode ser calculada? 

A taxa de esforço é a relação entre as prestações financeiras que um agregado familiar tem face ao rendimento mensal disponível, isto é, o peso que a prestação mensal do crédito habitação tem no rendimento líquido do seu agregado familiar reflete-se na taxa de esforço. Este rácio permite perceber qual a fatia que a prestação do crédito habitação terá nas suas contas.  

Sempre que pede um crédito, seja ele de que natureza for, esta taxa é calculada, sendo a forma dos bancos e as instituições financeiras perceberem se tem capacidade financeira para suportar o crédito que solicitou.  

Para poder calcular a sua taxa de esforço deve seguir a seguinte fórmula:  

[Total de Prestações Financeiras / Rendimento do Agregado Familiar] x 100 = total em percentagem  

No caso do crédito habitação, a taxa de esforço é por norma uma das principais razões pela não aprovação do mesmo, isto porque, recomenda-se que a taxa de esforço não seja superior a 30% do rendimento do agregado familiar. Por exemplo, se o agregado familiar for composto por dois titulares com um rendimento de 2 000€, a prestação mensal do crédito habitação não deverá ser superior a 600€. Este cálculo vai permitir-lhe perceber se terá financiamento para um imóvel e de que valor.

Leia ainda: Se vai fazer um crédito habitação, lembre-se da taxa de esforço

9. O que é um crédito habitação com garantia hipotecária? 

O crédito hipotecário é um crédito em que pode dar como garantia um outro imóvel, desde que esse esteja livre de encargos ou outras hipotecas, ou até mesmo um outro bem equiparado, como automóveis, navios e aeronaves. Este tipo de crédito confere aos bancos uma maior garantia de pagamento. 

No entanto, em caso de ser um outro imóvel como garantia para o crédito, as instituições bancárias vão fazer uma avaliação do mesmo para verificar se o seu valor é semelhante ao do montante do empréstimo. 

O bem imóvel ou equiparado pode pertencer ao credor ou a uma terceira pessoa, desde que a terceira pessoa concorde em hipotecar o seu bem como garantia do respetivo empréstimo. 

Alertamos que este é um crédito que pressupõe de bastante documentação e que deve ser feito com prudência, na medida em que a impossibilidade de pagamento provoca a perda do imóvel ou bem equiparado. 

10. Posso fazer um crédito habitação em situação de desemprego?

É possível fazê-lo desde que consiga acrescentar fiadores ou outras garantias adicionais de pagamento para a prestação a assumir. No entanto, cada caso é um caso e, varia de banco para banco, a decisão de aprovação de acordo com os critérios de crédito que existirem na altura.

Genericamente, numa situação de desemprego e sem garantias adicionais de pagamento (por exemplo um fiador), dificilmente o crédito será aprovado pelo banco.

Leia ainda: Em situação de desemprego, como posso proteger o meu crédito?

11. Como conseguir que o banco aprove o meu crédito habitação?

Ver o crédito habitação aprovado nem sempre é fácil. São vários os fatores que são avaliados e que podem comprometer a aprovação do mesmo. Por isso, se está a pensar pedir um crédito habitação e quer aumentar a probabilidade de vê-lo aprovado, siga as seguintes dicas:  

• Contextualize o seu banco   

Seja claro e transparente com o banco, comunicando o máximo de informação possível, sem omitir factos relevantes para o caso, pois a entidade bancária saberá todos os detalhes ao avaliar o seu processo.   

• Reúna toda a documentação necessária  

Um dos primeiros passos básicos num processo de crédito habitação é reunir toda a documentação necessária para a fase inicial do processo. Assim, acelera o processo e ainda reduz a probabilidade de ver o seu processo ser devolvido por falta de documentação. 

• Estabilidade profissional e financeira  

Quanto mais estável for a sua vida profissional e financeira maior é a possibilidade de o banco lhe conceder o empréstimo. É aconselhável a ter um rendimento regular e um vínculo laboral, contudo, não é decisivo. Aconselhamos ainda, antes de avançar com o pedido de empréstimo, considerar a liquidação de outros créditos que possa ter para não prejudicar a taxa de esforço. 

• Taxa de esforço baixa  

 A taxa de esforço, que corresponde à percentagem do rendimento destinada ao pagamento das prestações dos créditos contraídos, é um dos indicadores utilizados pelas instituições de crédito para avaliar a viabilidade e a sua capacidade financeira. Para que as suas finanças sejam consideradas saudáveis, a taxa não deverá ser superior a 30% (um terço do rendimento total do agregado familiar). 

• Tenha um bom fiador  

Para o banco, um fiador (pessoa que se encontra obrigada a pagar a dívida do devedor), é mais uma garantia para reduzir o risco dos seus contratos de crédito. No entanto, não é obrigatório que lhe seja exigido um fiador quando solicitar um crédito habitação. As instituições financeiras pedem um fiador se considerarem que o cliente apresenta um perfil de risco. Contudo, existem alguns critérios, que variam de banco para banco, que são avaliados para verificar se pode ser aceite ou não como fiador, tais como:   

1. Possuir rendimentos de trabalho e que esses rendimentos sejam os suficientes para em caso de incumprimento por parte do devedor, estes sejam suficientes para cobrir a dívida; 
2. Ter património mobiliário e imobiliário; 
3. Ter um histórico no banco que vai conceder o crédito; 
4. Não ter sido nunca declarado insolvente; 
5. Não estar na lista negra do Banco de Portugal. 

• Tenha um montante disponível para dar de entrada 

Dar uma boa entrada para o imóvel é uma mais valia para conseguir o crédito. Quanto menos dinheiro pedir ao banco relativamente ao valor de avaliação do imóvel, mais hipótese terá de ver o seu crédito aprovado com um spread mais baixo. Pois se antes da crise os bancos financiavam a 100%, hoje em dia o montante médio dispensado anda à volta dos 80%. Quanto mais elevada for a percentagem de LTV (Loan to Value), mais difícil é o banco conceder o empréstimo.   

• Com dois titulares poderá ser mais fácil 

O lema “juntos somos mais fortes” também se aplica à questão da aprovação do crédito à habitação. Porque para a entidade financeira o risco é sempre menor se existirem duas pessoas envolvidas no processo. Por exemplo, no caso de uma das partes ficar em situação de desemprego ou sofrer um corte no rendimento, existe sempre uma segunda pessoa que poderá assegurar o pagamento das prestações.  

Os dois titulares também vão ajudar a que a taxa de esforço seja mais baixa, dado que se somam os rendimentos e dividem-se as despesas.  

• Recorra ao crédito hipotecário (caso necessário)  

O crédito hipotecário como dá ao banco garantias adicionais (imóveis, terrenos, automóveis, entre outros) pode ajudar a assegurar a aprovação do crédito habitação e com as melhores condições. No entanto, recorra ao crédito hipotecário só se realmente precisar, pois a impossibilidade de pagamento pode provocar a perda do imóvel ou do bem equiparado.  

• Tenha um histórico financeiro limpo 

Quando solicita um crédito habitação, a entidade bancária vai querer a garantia que vai pagar as prestações, para isso, a primeira coisa que vai analisar vai ser o seu Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal, para perceber se tem alguma dívida ou falhou em alguma prestação de um crédito anterior. Recomendamos então a verificar o seu Mapa de Responsabilidades e, caso tenha, a pagar rapidamente aquilo que deve.  

Se precisar pode contar com a ajudar do Doutor Finanças para ajudá-lo a encontrar o melhor crédito habitação. Sem custos, nem burocracias.

12. Qual a idade limite para fazer um crédito habitação? 

A idade limite dos titulares no final do crédito, habitualmente, fixa-se nos 75 anos de idade. No entanto, quanto mais extenso for o prazo, mais elevado será o montante total imputado ao consumidor (MTIC). O MTIC corresponde ao montante total que o cliente terá de pagar ao banco durante todo o período do empréstimo. 

13. Como funciona o crédito habitação para pessoas portadoras de deficiência?

Para os portadores de deficiência que quiserem adquirir um imóvel e necessitam para isso pedir um crédito habitação, podem aceder a um regime de crédito bonificado.

Este regime, em vigor desde 2015, tem como objetivo proteger e facilitar o acesso de pessoas portadoras de deficiência ao crédito habitação. No entanto, nenhum banco é obrigado a conceder o crédito ao abrigo deste regime. Contudo, se o cliente tiver um grau de incapacidade igual ou superior a 60%, após a celebração do contrato, tem direito à conversão do mesmo.  

Leia ainda: Crédito Habitação: acesso para pessoas portadoras de deficiência

As condições de acesso ao crédito habitação bonificado são:  

• Serem maiores de 18 anos; 
• Terem um grau de incapacidade igual ou superior a 60%, comprovada por atestado médico; 
• O empréstimo não se pode destinar à aquisição de imóvel ou propriedade de familiares do interessado; 
• Nenhum membro do agregado familiar pode possuir outro empréstimo em qualquer regime de crédito bonificado; 
• A constituição de hipoteca sobre o imóvel financiado, não podendo o mesmo ser vendido durante um período mínimo de cinco anos, o imóvel constitui-se como garantia de pagamento da dívida durante este período; 
• O montante máximo do empréstimo é de 190.000 euros; 
• O valor do empréstimo não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação da habitação. 

14. Após obter aprovação de crédito de um banco, posso recusar e escolher outro?

Não existe nenhuma entidade bancária que obrigue o cliente a aceitar a proposta apresentada. Portanto, até pode ter o crédito aprovado por mais do que um banco e, depois, optar por aquele que lhe apresentar melhores condições. Só fica vinculado a um banco apenas no momento da assinatura do empréstimo, tanto na compra como na transferência de uma casa.  

É normal que, quando solicita um crédito habitação, tenha que assinar um documento do banco onde estão presentes todas as condições. No entanto, mesmo que assine este documento, se desistir, não vai sofrer nenhuma penalização.   

Alertamos apenas que, se tiver algum custo inicial de processo, não vai poder reaver esse dinheiro. Mas, se tiver um outro banco que lhe dê melhores condições, não deixe de transferir o seu crédito apenas porque teve uma ou outra despesa com outra entidade bancária. 

15. Como escolher a melhor proposta?

Muitos são os fatores que deve ter em consideração no momento de optar pela melhor proposta bancária. Primeiro que tudo, deve tomar consciência que não há apenas um banco ideal para todos os casos. Cada caso é um caso e, por isso mesmo, deverá basear-se no seu enquadramento específico e, a partir daí, saber escolher. Nesta escolha, deverá ter em consideração:  

• A TAEG / MTIC; 
• Se vai optar por taxa fixa ou taxa variável;  
• Os produtos obrigatórios associados ao crédito habitação;  
• Qual o prazo da Euribor que deve escolher;  
• O arredondamento da Euribor;  
• Os seguros associados;  
• As despesas associadas cobradas pelo banco;  

Para além destes fatores, existem outros igualmente importantes que devem ser analisados ao pormenor e que podem representar muitos milhares de euros ao longo do prazo do contrato.  

Este é um processo demorado, burocrático e que implica muito esforço e paciência.  E, como não é fácil encontrar as melhores condições para o crédito à habitação, aconselhamos a procurar a ajudar de um consultor. Com a sua ajuda vai conseguir encontrar a solução mais vantajosa, o banco e produto mais ajustado à sua necessidade, no momento de escolher o seu crédito habitação.  

Existem serviços de intermediação financeira, como o Doutor Finanças, que negociam com os bancos por si, e tratam de toda a burocracia. Num serviço como o do Doutor Finanças, não só vai poupar tempo (e muito dinheiro), como vai tirar partido do poder negocial elevado que estes serviços têm junto dos bancos.

Consiga as melhores condições de crédito habitação

Pode contar com a ajuda (totalmente gratuita) do Doutor Finanças para procurar por si as melhores condições para o seu caso. Como temos acesso a canais privilegiados dos principais bancos portugueses, negociamos com eles de forma a ter o crédito à habitação com o spread mais baixo possível. 

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