Viver no estrangeiro e comprar casa em Portugal: O que ter em conta

Está a viver no estrangeiro, e quer comprar casa em Portugal através de crédito habitação para férias ou habitação secundária? O processo não é muito diferente do que para nacionais, mas pode tornar-se complexo.  

Neste artigo, mostramos-lhe o que deve ter em conta antes de avançar para a contratação do empréstimo.

É necessário obter um Número de Identificação Fiscal 

Enquanto estrangeiro, pode comprar casa em Portugal com recurso a crédito habitação, em qualquer localidade. Seja uma casa para residir ou apenas uma casa de férias. O país não levanta restrições, mas pode deparar-se com algumas condições diferentes dos nacionais a que deve estar atento. 

Por exemplo, só é possível comprar casa em Portugal caso tenha um número de contribuinte português - o Número de Identificação Fiscal (NIF). Para isso, é necessário inscrever-se na administração fiscal local ou repartição de finanças, tendo de pagar uma taxa. Caso não tenha ainda residência em Portugal, pode fornecer a morada do seu advogado como endereço de correspondência. 

Financiamento e prazos diferentes para estrangeiros 

Se for estrangeiro não residente em Portugal, pode pedir um crédito habitação para não residentes. Porém, deve ter em atenção que as condições propostas vão ser diferentes do que para cidadãos nacionais, sobretudo no que respeita às percentagens de financiamento do empréstimo. Enquanto estrangeiro a contratar este crédito em Portugal, saiba que os bancos podem conceder-lhe, no máximo, até 80% do valor do imóvel. Sendo que para residentes, o empréstimo pode ir até aos 90%. 

Também o prazo de financiamento pode ser diferente para estrangeiros, mas depende da instituição bancária. Em Portugal, para cidadãos residentes, os prazos do crédito habitação baseiam-se na idade dos contratantes. Para quem tem menos de 30 anos, pode ter um prazo máximo para pagar o seu crédito de 40 anos; quem tem entre 30 a 35 anos, o limite máximo é de 37 anos, e após os 35 anos de idade, já só consegue um prazo máximo de 35 anos.  

Porém, para estrangeiros, há bancos que só concedem um prazo de financiamento máximo de 30 anos, independentemente da idade dos clientes. 

O fator continentalidade também pode influenciar as condições, devido ao nível de risco. Ou seja, um contratante de crédito que resida noutro continente, que não seja a Europa, representa um risco acrescido para o banco em Portugal que concede o empréstimo, dificultando a aprovação do crédito e afetando as condições como o spread. 

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Atenção às taxas de juro atuais na Zona Euro 

Se está a pensar contratar um crédito habitação em Portugal, tenha em atenção que os juros estão numa trajetória ascendente, que se reflete em encargos mais elevados face à realidade dos últimos anos.

Desde julho, o Banco Central Europeu (BCE) já avançou com três aumentos das taxas de juro de referência, o que tem tido um impacto direto nas prestações dos créditos habitação. 

E porquê? Porque a Euribor, a principal taxa de referência no crédito habitação, é influenciada pelo valor das taxas de juro. Ou seja, se os juros sobem, as taxas Euribor acompanham (e muitas vezes antecipam) esse movimento, aumentando nos vários prazos. 

Estas subidas vão ter impacto direto no seu crédito habitação, caso escolha a taxa variável. Optando por esta taxa, pode escolher a Euribor a 3 meses, a 6 meses ou a 12 meses. Significando isto que, por exemplo, se tiver a Euribor a 12 meses, a sua prestação do crédito é revista de ano a ano e, caso as taxas de juro tenham aumentado, também aumenta o que paga por mês pelo crédito. 

Ou seja, num momento em que se prevê ainda mais subidas nas taxas de juro de referência e, consequentemente, nas Euribor, é importante avaliar o tipo de taxa que quer para o seu crédito habitação. Se privilegiar a estabilidade, mesmo com um custo superior, pode sempre optar pela taxa fixa. 

A taxa fixa garante que mantém a mesma prestação mensal até ao final do contrato. No entanto, à partida implica um valor mais elevado, que pode ou não vir a ser ultrapassado pelo valor da taxa variável devido aos aumentos da Euribor. Porém, nesta opção, não está dependente de flutuações, e paga sempre a mesma prestação.

Ainda tem a possibilidade de escolher uma taxa mista. Começando por uma taxa fixa que pode garantir-lhe a mesma prestação sem variações num primeiro momento do contrato (5, 10 ou 15 anos), e passando depois para uma taxa variável indexada à Euribor, até ao final do contrato. Pode ser uma opção a explorar nesta altura de incerteza, uma vez que garante a mesma prestação independentemente dos aumentos da Euribor nos próximos tempos, mas que lhe permite voltar depois à taxa variável. 

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Taxa de esforço não pode superar os 30% 

Para que possa comprar casa em Portugal, o banco precisa de avaliar o seu perfil de risco enquanto cliente. Para isso, a instituição bancária procede a uma análise da sua situação financeira e profissional, olhando para o seu extrato bancário, recibos de vencimento, declaração de IRS, tipo de contrato profissional, mas, essencialmente, para a sua taxa de esforço.  

Mas o que é a taxa de esforço? É uma taxa calculada através da divisão dos encargos com créditos pelo rendimento líquido do agregado familiar, multiplicando o resultado da divisão por 100%. É um procedimento realizado para compreender se, de acordo com os seus ganhos e gastos, consegue suportar a prestação mensal do crédito.  

Por exemplo, se os rendimentos líquidos mensais do seu agregado familiar são 2.000 euros, não tem mais nenhum crédito contraído, e a prestação do imóvel que pretende adquirir é de 500 euros, a sua taxa de esforço equivale a 25%, porque: 

Taxa de esforço = (500/2.000) x 100 = 25% 

Neste caso, em princípio, o banco aprova o seu crédito habitação, uma vez que a taxa de esforço é inferior a 30%. Este é o limite máximo recomendado pelos bancos, o que significa que, se for ultrapassado, o banco pode negar o pedido de crédito habitação ou podem ser exigidas mais garantias, como associar um fiador ao contrato do crédito. 

Caso tenha mais créditos contratados e queira calcular a sua taxa de esforço, o cálculo é diferente. É necessário somar todas as suas prestações à prestação do imóvel que pretende contratar. Para facilitar, pode utilizar o Simulador da Taxa de Esforço para um cálculo correto.  

Precisa de apresentar documentos 

Por fim, atente ao facto de que vai precisar de reunir alguns documentos para que possa contratar o crédito habitação em Portugal. É necessário apresentar a seguinte documentação: 

• Identificação pessoal (passaporte);  
• Número de Identificação Fiscal (NIF);  
• 3 últimos recibos de vencimento;  
• Extrato de conta corrente a 6 meses;  
• Última declaração de rendimentos;  
• Comprovativo laboral (contrato de trabalho, declaração efetividade). 

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