Vou pedir um crédito habitação: Quanto é que o banco empresta?

Se vai pedir um crédito habitação pela primeira vez, uma das dúvidas mais comuns é quanto é que o banco empresta para comprar uma casa. Na verdade, o valor do financiamento depende de alguns fatores, como a finalidade da habitação, o valor da avaliação do imóvel ou da escritura (o mais baixo dos dois valores), e até pode variar conforme o detentor do imóvel.

Além disso, deve saber que existem valores máximos de financiamento estipulados pela lei. Mas isso não significa que todas as instituições financeiras concedam o montante máximo. Ou seja, pode encontrar um banco que financia determinada percentagem do valor do seu imóvel e outro que financia uma percentagem inferior ou superior. Contudo, os limites máximos devem ser cumpridos por todas as entidades.

Para ter noção do valor máximo que o banco empresta para aquisição do seu imóvel, de seguida, explicamos as regras em vigor e apresentamos alguns exemplos.

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Quanto é que o banco empresta num crédito habitação?

Caso pretenda contratar um crédito habitação para comprar uma habitação própria e permanente, saiba que os bancos estão condicionados a emprestar-lhe um montante máximo para esta aquisição.

Em julho de 2018, o Banco de Portugal aprovou uma nova lei para a concessão de novos créditos, que introduziu limites aos critérios de avaliação de risco, para que os clientes cumprissem as suas obrigações. No entanto, estas regras aplicam-se desde então aos novos créditos habitação, mas também aos créditos que tenham garantia hipotecária ou equivalente.

Uma das principais alterações desta lei foi a recomendação de que o rácio LTV (loan-to-value) fosse igual ou inferior a 90% do valor solicitado num crédito habitação para a compra de uma habitação própria e permanente.

Neste ponto, é preciso sublinhar que o rácio LTV tem em conta o menor valor entre o valor da escritura ou da avaliação (que é o valor que um perito credenciado pela instituição financeira avalia o imóvel).

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Exemplos de quanto um banco pode financiar numa habitação própria e permanente

Imagine que pretende comprar um imóvel cujo preço de aquisição é de 200 mil euros, mas a avaliação é de 180 mil euros. Neste caso, o limite máximo de financiamento corresponde a 90% dos 180 mil euros. Ou seja, no máximo o banco pode financiar 162 mil euros (162.000€/180.000€x100 = 90%)

Já se o valor da escritura for de 120.000 euros e o da avaliação de 130.000 euros, o banco pode financiar até 90% do valor da aquisição. Isto significa que a instituição financeira pode conceder-lhe um crédito habitação até 108.000 euros (108.000€/120.000€x100=90%).

Nota: Tenha em conta que os 90% do rácio LTV correspondem ao valor máximo que os bancos podem financiar. Por isso, pode deparar-se com bancos que financiem um valor menor, como 85% ou 80% do LTV.

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Se eu comprar uma segunda casa, o valor que o banco empresta é igual?

Não. De acordo com o conjunto de medidas aprovadas em 2018, os novos créditos habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente que tenham outra finalidade que não a habitação própria e permanente, devem ter um financiamento máximo menor.

Nestes casos, a recomendação é que o rácio LTV (loan-to-value) seja igual ou inferior a 80%. Isto significa que aplica-se a mesma lógica do financiamento da habitação própria e permanente, mas o valor máximo a financiar não pode ultrapassar os 80%.

Por exemplo, se pretende comprar uma casa de férias em que o valor de aquisição é de 140 mil euros e o de avaliação é de 135 mil euros, o banco pode financiar até 80% do valor da avaliação. Assim, o seu crédito habitação poderia ter um valor máximo de financiamento de 108 mil euros (108.000€/135.000€x100=80%).

Se quiser um imóvel para outra finalidade, que tenha um preço de aquisição de 250 mil euros e de avaliação de 270 mil euros, o banco pode emprestar-lhe até 200 mil euros (200.000€/250.000€x100=80%).

Contudo, lembre-se que estes exemplos são referentes ao valor máximo de financiamento. Há bancos que apenas financiam cerca de 70% do rácio LTV. 

O banco empresta 100% do valor em alguns casos ou é um mito?

O financiamento a 100% é um dos temas que levanta mais dúvidas junto dos futuros proprietários de imóveis. Afinal, até entrarem em vigor as novas regras de 2018, muitos bancos financiavam os imóveis a 100%. Mas com estas novas medidas, a possibilidade de financiamento a 100% só acontece em situações muito específicas.

De acordo com as normas, as instituições financeiras só podem conceder financiamentos a 100% para a aquisição de imóveis que o banco tem na sua carteira e em contratos de locação financeira imobiliária.

Embora estes casos representem uma percentagem muito reduzida dos créditos habitação em Portugal, por vezes, surgem boas oportunidades de negócio. Afinal, um imóvel do banco é normalmente vendido pelo valor da dívida à instituição financeira. Na maioria dos casos, o valor da avaliação é superior ao da aquisição.

Contudo, saiba que encontrar imóveis do banco à venda não é uma tarefa fácil, e estes costumam "desaparecer" num piscar de olhos.  

Por isso, caso pretenda comprar a sua casa através de um crédito habitação, o melhor é preparar-se financeiramente. Quanto mais cedo começar a poupar, mais probabilidade tem de cobrir o valor não financiado pelo banco e todas as despesas envolvidas na aquisição e no processo de financiamento.

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