Está a pensar comprar casa e quer conhecer todos os custos envolvidos? No final do artigo encontrará um exemplo dos custos totais para comprar uma casa de 120.000€ através de um crédito habitação.
Mas antes, conheça primeiro cada um dos papéis, impostos e comissões que terá pela frente, e saiba como o Doutor Finanças o pode ajudar gratuitamente com toda a burocracia e na negociação das melhores condições com os vários bancos.
Vai comprar casa com capitais próprios - ou seja, sem fazer um crédito habitação ?
Caso tenha a disponibilidade financeira para comprar a casa sem financiamento bancário, conte com dois tipos de custos:
- Impostos
- Registos
Os valores dos impostos são tabelados por lei, como explicamos abaixo.
Por outro lado, as comissões e custos de registo poderão variar consoante o local onde realiza a escritura (conservatória, casa pronta, etc).
Que impostos terei que pagar?
Sempre que há uma transação financeira de compra/venda de um imóvel há lugar ao pagamento do IMT - Imposto Municipal sobre transacções onerosas de imóveis. A tabela varia consoante se trate de:
- Imóvel Urbano ou Rústico;
- Localização (no continente ou nas regiões autónomas);
- Finalidade (Habitação própria e permanente ou habitação secundária/investimento).
Terá também que pagar o Imposto de Selo - explicado mais abaixo.
E quanto terei que pagar de IMT?
O valor do IMT é resultado da aplicação da seguinte fórmula:
IMT = (Valor do Imóvel * Taxa a Aplicar) - Parcela a Abater
O valor do imóvel é o maior de dois valores:
- Valor Patrimonial do Imóvel;
- Valor da Escritura.
Tanto o valor da taxa a aplicar como o da parcela a abater podem ser consultados nas tabelas do portal das finanças (valores que são atualizados nos Orçamentos do Estado).
Utilize o Simulador de IMT do Doutor Finanças e veja esta tarefa facilitada.
Posso pedir isenção de IMT?
A tabela de imposto contempla a possibilidade de se obter a isenção deste pagamento. Contudo, só estão isentas as habitações próprias e permanentes e o valor máximo do imóvel também é tabelado. No continente, só tem de suportar o IMT para imóveis com valor acima de €92.407, sendo que para as Regiões Autónomas o valor é de €115.509.
Utilize o nosso Simulador de IMT e saiba o valor desta despesa ao Estado.
Quanto me custará o Imposto de selo (IS) ?
Sendo um imposto “antiquado”, uma vez que a transação não tem propriamente um selo, é um imposto onde o Estado consegue uma coleta bastante interessante. Ao comprar casa com capitais próprios, terá de suportar uma taxa de 0.8% sobre o valor do imóvel (como referido no ponto anterior). Assim, o valor do IS é resultado da seguinte fórmula:
IS = Valor do Imóvel * 0.80%
Passando aos custos com registos...
A transação de um imóvel tem diversos custos para a sua formalização legal. Esta formalização é realizada com uma escritura de compra e venda do imóvel, que pode ser realizada em locais diversos. De destacar os cartórios notariais e as conservatórias do registo predial. Recentemente, o Estado criou a modalidade Casa Pronta que acaba por centralizar num único local os atos necessários para a escritura (também é possível pagar os impostos aqui).
O custo da escritura em Casa Pronta, na modalidade de compra com capitais próprios é de €375.
O custo nos cartórios pode ser bastante superior, mas irá depender das tabelas próprias de cada estabelecimento.
Leia ainda: Quanto custa a escritura de uma casa?
E quanto ao IMI (Imposto municipal sobre imóveis) ?
O conhecido IMI é um custo que recai sobre todos aqueles que têm um imóvel. Este valor é calculado tendo por base uma tabela emitida pelo Governo, sendo que a taxa varia de 0.3% a 0.8% do valor patrimonial tributável (que costuma ser bastante inferior ao valor da aquisição).
Pode consultar o valor patrimonial tributável do seu imóvel no Portal das Finanças e o nosso simulador de IMI para saber qual o valor que terá de pagar anualmente de imposto e de que forma o poderá dividir em prestações.
E há mais custos?
Para além dos custos com registos e impostos, ao comprar casa considere também outros custos como:
- Prémios de seguros;
- Condomínio;
- Outras taxas e impostos;
- Outras despesas que entretanto surjam (como, por exemplo, a manutenção do imóvel).
E se fizer um crédito habitação, que custos terei?
A compra de um imóvel com recurso a financiamento bancário tem um conjunto mais alargado de custos. Assim, aos custos acima referenciados será necessário ainda suportar:
Comissões Bancárias: Variam de acordo com a instituição financeira, mas em média poderá contar com um valor perto de €1.000. Falamos aqui de comissões de avaliação, estudo do processo e outras. Este valor irá depender também de protocolos que existam. Por exemplo, as parcerias do Doutor Finanças possibilitam reduzir estas comissões de forma significativa;
Imposto de Selo: O financiamento bancário dá lugar ao pagamento de imposto de selo sobre o valor financiado. Assim, irá suportar um IS de 0.6% sobre o valor do financiamento.
Registo: O registo em escritura referenciado acima era apenas para um ato. No entanto, é necessário registar também o mútuo com hipoteca (vulgarmente conhecido como hipoteca do imóvel a favor do banco). Neste caso, o custo ao invés de €375 passa a ser de €700.
Seguro de Vida: Os bancos exigem o pagamento de um seguro de vida que cubra o caso de morte do titular do contrato. Este valor irá depender de diversos fatores como a companhia de seguros, o valor em dívida e as condições de saúde do cliente. Peça ajuda à equipa do Doutor Finanças para encontrar o seguro de vida que melhor se adequada às suas necessidades.
Seguro Multirriscos: Que também irá variar de acordo com o valor do imóvel.
Exemplo para compra de habitação própria permanente de €120.000 com Crédito Habitação
Para simplificar a análise, tomemos um exemplo de um contrato de crédito habitação para compra de um imóvel urbano. Neste caso, teremos os seguintes custos:
- IMT: €551,86
- IS sobre compra: €960
- IS sobre financiamento: €720
- Registo Casa Pronta: €700
- Comissões e Encargos Bancários: €1.000
TOTAL: €3.931,86
Os custos para quem vai comprar casa são expressivos. Porém, face aos custos crescentes do arrendamento, a compra de casa própria mediante crédito habitação é na maioria das vezes o negócio mais vantajoso.
Se pretende comprar casa, faça uma simulação com o Doutor Finanças, e assim terá a ajuda gratuita de consultores que lhe indicarão quanto pode poupar, quer no spread quer nas comissões e encargos. Para simular as melhores condições para o seu crédito habitação com o Doutor Finanças, basta preencher este formulário. Iremos entrar em contacto consigo, aconselhá-lo, e ajudá-lo no que precisar - sem qualquer custo.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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A fórmula do IMT está mal. Multiplica na parcela a abater e devia subtrair. Têm de mudar o sinal.
Olá, Hélder.
Obviamente tem razão. Vou pedir para corrigirem…
As minhas questões são:
Vou adquirir uma casa oferecida. Qual a melhor forma de fazer a escritura e registos mais econômica? Devo colocar no meu nome uma vez que já tenho um crédito à habitação? Ou no nome da minha filha (16anos)? Devo fazer como oferta, doação ou uma compra fictícia?
Muito obrigada.
Olá, Sílvia.
Qual a diferença entre oferta e doação? E quem lhe vai oferecer a casa? Alguém da sua família? Qual o laço de prrentesco?
As doações estão isentas do pagamento de IMT. No entanto, no que diz respeito ao imposto de selo, para além da habitual taxa de transmissão de 0,8% estão ainda sujeitas a uma rubrica adicional de 10% (os cônjuges, ascendentes e descendentes estão isentos do pagamento desta última). O imposto é calculado sobre o valor patrimonial do imóvel.
A venda não paga estes 10% mas está sujeita ao pagamento de IMT. Este imposto é calculado sobre o valor da compra ou, caso superior, sobre o valor patrimonial.
Em termos de escritura creio que o custo será idêntico (mas recomendo confirmar isso num balcão casa pronta).
Quanto a deixar o imóvel no nome da sua filha, a menos que o objetivo final seja ela ficar com o imóvel (altura em que parece desnecessário ele passar primeiro por si), acho que não será uma boa opção. Uma vez que é menor, qualquer coisa que precisasse de fazer com a casa (obras, venda, etc) poderia ser mais burocrático… (mas, mais uma vez, pode aproveitar para confirmar quando contactar o balcão casa pronta).
Vamos continuar a conseguir fazer escritura com o surto do coronavirus em voga?
Olá, Américo.
Vários serviços públicos continuam a funcionar, se bem que de forma restrita.
Noutros serviços públicos (Finanças, Segurança Social, etc) os agendamentos têm estado a ser respeitados. É possível que nas Conservatórias e Cartórios se passe o mesmo.
Em qualquer caso, não perde nada em contactar o serviço onde vai fazer a escritura, caso já esteja marcada, para confirmar a sua realização.
Se ainda não a marcou, sugiro que o tente fazer usando um dos contactos da Conservatória onde pretende realizar a escritura em vez de se deslocar lá presencialmente…
Estou na Suíça e vou comprar casa em Portugal. Sendo que irá ser uma habitação secundária e está vai ser registada por 130000 sendo que o banco empresta 117000 quanto irei pagar de impostos ?
Obrigado pela ajuda
Olá, Lopes.
Relativamente ao IMT e ao Imposto de Selo a pagar na altura da compra pode simulá-los aqui.
Quanto ao IMI vai depender do concelho onde se situa o imóvel, uma vez que as taxas de IMI variam de concelho para concelho. Pode consultar a taxa aplicável ao seu caso no Portal das Finanças.
Nao tendo eu 20% de entrada inicial para dar e o banco só emprestando 80% qual a melhor forma de conseguir? Obrigada
Olá, Mara.
A melhor forma será mesmo poupar (e eu diria uns 25%, para ter dinheiro para os custos todos de aquisição – registos, impostos, etc).
Há quem consiga que a casa seja avaliada por um valor superior ou outras “manhosices”, mas se o seu problema é não ter o dinheiro suficiente, eu não tentaria arranjar forma de tentar gastar o que não tenho…
Bom dia,
Pretendo adquirir uma garagem fração independente do apartamento adquirido à 2 anos atrás, no valor de 8000€. No notário informaram-me dos seguintes custos associados:
Escritura 190€
Imposto selo 250€
IMT 6,5% do valor imovel – 520€
Gostaria de saber de onde vem o calculo do imposto de selo, não deveria ser 0,8% do valor do imóvel 64€?
Agradeço a vossa ajuda
Olá, Joana.
Para além desses 0,8% existem outras rubricas relacionadas com os registos, etc. Algumas têm um valor fixo, como por exemplo, os 25€ pagos sobre uma escritura, outras em percentagem. Encontra a tabela geral em anexo ao Código do Imposto de Selo.
Se houver (não deve ser o caso, mas por exemplo) um empréstimo, haverá ainda outras componentes de imposto de selo a incidir sobre o contrato de mútuo também.
Chegou a saber como se chegava a esse valor que indicou?
Olá Doutor finanças,
Existe algum artigo ou guia de orientação para a compra de casa na totalidade por capitais próprios? E que particularidades legais, desvantagens, vantagens?
Obrigado
IS = Valor do Imóvel * 0.80%
Essa fórmula é equivalente a 80% do valor
A correta é esta
IS = Valor do Imóvel * 0.08%
Que é equivalente a 8%
😉
Olá, Robson.
Obrigado pela chamada de atenção. Mas o Imposto de Selo corresponde a 0,8% do valor do imóvel. A fórmula é, por isso:
IS = Valor do Imóvel * 0.008
ou
IS = Valor do Imóvel * 0.8%
O artigo está correto…
boa tarde, tenho uma questão relacionada com a isenção do imt por habitação permanente. Comprei casa em Dezembro de 2016 e foi aplicada a isenção poruqe o valor foi de 80.000€ tinha a morada fiscal nesta residência que partilhava com a minha mulher.
mas entretanto separamos-nos ela ficou na habitação e eu mudei de morada.
Agora recebo uma carta para pagamento deste imposto na totalidade do valor da compra, porque supostamente não estive na morada o tempo suficiente, sabem o que posso fazer? alguém me ajuda a entender o que fazer e o que se passa?
obrigado
Olá, Sérgio.
Essa isenção foi-lhe atribuída ao abrigo do artigo 9º do Código do IMT:
No entanto, o artigo 11º do mesmo Código impõe um período mínimo de habitação, caso contrário a isenção caduca:
Bom dia. Tenho uma questão, coloquei o meu imóvel à venda através de uma agência imobiliária. Não tenho capital próprio para financiar as despesas de venda. Só quando for à escritura é que ficarei com verba. Cerca de 90.000€. Queria saber o que é obrigatório para formalizar a escritura é o contrato de promessa de compra e venda ou mais algo. Esse valor do contrato de promessa é facultativo? É que informaram me que antes da escritura teria de pagar cerca de 10% do imóvel. Pode esclarecer? Obrigado
Olá, Isabel.
Antes de mais, esses 10% de comissão parecem-me excessivos e não creio alguma ter ter ouvido falar de uma imobiliária que praticasse comissões tão elevadas (pelo menos para imóveis desses valores).
A escritura de venda é o ato através do qual é obrigatoriamente feita a transmissão de propriedade de imóveis.
O contrato promessa de compra e venda ocorre antes da escritura – há um compromisso do comprador vender o imóvel àquela pessoa. Normalmente é pedido nessa altura o pagamento antecipado de uma parte do valor – o sinal – para servir como garantia do compromisso por parte do vendedor (aí sim, já é mais habitual pedir algo como 10% do valor do imóvel. Mas seria o vendedor a pagar-lhe a si esse valor).
Uma das consequências da assinatura do contrato promessa compra e venda é que se o negócio não se realizar, a parte “culpada” perde o valor do sinal. Se for o vendedor a desistir do negócio, o comprador fica com o sinal. Se for o comprador a desistir do negócio tem que devolver ao vendedor o sinal em dobro.
Paulo Aguiar, a sua resposta contém alguns erros de compreensão da pergunta e uma grande confusão entre comprador e vendedor (ou será comprador?) no último parágrafo.
Releia a pergunta e edite a resposta. Obrigado.
Obrigado Joaquim.
Realmente, havia muitas vezes a troca entre comprador e vendedor na minha mensagem anterior. Já corrigi.
Relativamente à compreensão da pergunta original, ela também não me pareceu muito clara, mas gostava de perceber melhor o que quer dizer a esse respeito. Qual acha que era a questão a esclarecer?
Se o comprador desistir perde o sinal. Se o vendedor desistir tera de devolver o sinal em dobro
Essas despesas são de quem compra e não de quem vende. Se tem à venda numa imobiliária as despesas são: a comissão da imobiliária pela promoção da venda, o certificado energético certidão predial mas isso são 20€ aproximadamente.
Caro Paulo Aguiar. O erro de compreensão da pergunta é exactamente o mesmo que fiz aquando de uma primeira leitura. Depois é que, creio, percebi: o que a Isabel quis dizer é que iria receber 10%, não pagar (no CPCV). Deve, seguramente, ter-se expressado mal. Ou, em triste alternativa, foi muitíssimo mal aconselhada.