Quando começamos a procurar uma casa para comprar há muitos aspectos a ter em conta - desde a localização, ao tamanho do agregado familiar, até à proximidade com serviços e transportes. Mas às vezes, aquela que parecia ser a casa dos nossos sonhos, depois de uns anos, deixa de o ser, podendo até tornar-se no nosso pior pesadelo, ou porque os filhos saem de casa, ou porque estamos cansados do movimento da rua, ou porque mudámos de trabalho.
Leia ainda: Crédito Habitação: compre um sonho sem comprar um pesadelo
É nesse momento que descemos ao inferno - sites de imobiliárias guardados nos favoritos do computador, simulações de empréstimos a toda a hora e, claro, colocar a casa, que antes era de sonho e agora já não é, à venda! Um processo moroso e bastante desgastante, que na verdade pode ser bem mais fácil se, em vez de comprarmos casa, trocarmos de casa!
Vender a casa? Não, vamos antes trocar
Para fazer uma permuta - trocar um bem imóvel por outro bem imóvel, sem que sejam do mesmo preço, tipologia ou sem que estejam na mesma zona, é preciso, primeiramente, que já tenha uma casa comprada. Depois disso, há que encontrar alguém com quem possa efetivar a troca - da sua casa (que já não é de sonho) pela casa da outra pessoa que, de repente, parece encaixar perfeitamente na sua família. Assim, com apenas um contrato as partes assumem, simultaneamente, a posição de vendedor e comprador, minimizando custos associados, nomeadamente os emolumentos notariais.
Pague menos impostos
Além da poupança em emolumentos notariais, há ainda vantagens ao nível fiscal referentes ao pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Imóveis).
Ao comprar um imóvel o IMT é calculado com base no valor total da aquisição, ao contrário do que acontece nas permutas, onde o valor do IMT incide apenas sobre a diferença declarada dos valores dos imóveis.
Por exemplo, dois indivíduos decidem fazer um contrato de permuta entre o imóvel A – 150 mil euros - e o imóvel B – 200 mil euros. O valor do IMT incide sobre os 50 mil euros pagos pelo indivíduo que adquirir o imóvel B, e não sobre os 200 mil euros (valor total do imóvel).
Ou seja:
Com Permuta, o indivíduo que compra o Imóvel B, pagará consoante o tipo de imóvel. Se for um imóvel para:
- habitação secundária, paga € 500,00;
- habitação própria e permanente, paga € 0,00;
- se for um prédio urbano para qualquer outro fim, paga € 3.250,00
- se for um prédio rústico, paga € 25,00
Sem Permuta, o indivíduo que compra o Imóvel B, pagará, se for um imóvel para:
- habitação secundária, € 5.836,88;
- habitação própria e permanente, € 4.912,81;
- se for um prédio urbano para qualquer outro fim, € 13.000,00
- se for um prédio rústico, € 10.000,00.
Contas feitas, fazer um contrato de permuta pode ser uma opção viável a quem procura uma nova casa. Ainda assim é um processo que pode levar tempo - encontrar a combinação perfeita nem sempre é tarefa fácil. Há ainda outro aspecto importante a ter em consideração - a existência ou não de crédito habitação. Se os imóveis estiverem pagos, a troca é limpa. Caso existam créditos associados, o processo pode ser um pouco mais burocrático e implicar um novo contrato de empréstimo ou a constituição de uma nova hipoteca.
Ainda assim, quando estiver a pensar trocar de casa, um contrato de permuta pode ser uma boa forma de poupar dinheiro para outras coisas, que certamente vão ser precisas!
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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- #permuta de casa
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Boa tarde.
Gostaria de saber se a pessoa que aceita a permuta tambem tem alguma vantagem.
Ou seja, no caso eu estou a vender a minha casa por 250 mil euros, e a proposta é ficar com um apartamento que vale 215 mil, o que pode isso trazer de vantagem para mim?
Cumprimentos
Olá, Filipa.
Depende do que entende como vantagem.
Por exemplo, para muita gente, poder trocar de casa sem pagar impostos por isso é uma grande vantagem, sobretudo se gostarem mais da casa nova do que da antiga.
Se, por outro lado, pretender vender esse apartamento daqui por algum tempo, poderá fazê-lo sem grandes custos, dado que a maior parte dos encargos normalmente ficam do lado do comprador.
Agora, como disse, tudo depende do que encara ou não como vantagem. Para muita gente o negócio não valeria a pena e esse é um dos motivos pelos quais é difícil encontrar a casa certa para permutar…
Boa tarde,
Situação de permuta de T2 por V3 sem empréstimos nem mediações imobiliárias.
Valores acordados e plasmados em CPCV: T2=120K€; V3=280K€; Diferença=160K€.
Suj A – compra V3. Entrega T2(120k)+160K. Paga IMT sobre 160K+IS+escrituras/registos, certo?
Suj B – vende V3. Entrega V3 e recebe T2+160K€. Não paga IMT nem IS, certo?
As minhas dúvidas prendem-se com Mais-Valias em sede de IRS.
1º – O Suj A afinal vendeu o seu T2 por 120K que tinha comprado há 5 anos por 50K, gerando 70K de Mais-Valias.
Tem de declarar IRS Anexo G? Não considerando factores de correcção, vai acrescentar 70K/2=35K ao seu rendimento?
2º – O Suj B afinal vendeu o seu V3 por 280K que era HPP (habitação própria) e que construíra há 25 anos, sendo-lhe atribuído VPT=80K.
Tem de declarar IRS Anexo G? Não considerando factores de correcção, vai acrescentar 200K/2=100K ao seu rendimento?
3º – O Suj B quer reinvestir os 200K em nova HPP que não o T2 adquirido nesta transacção. É possível não considerar o T2 como HPP?
Em que quadro do Anexo G se manifesta a intenção de reinvestir parte ou a totalidade das Mais Valias de 200K?
Muito obrigado. Manuel
Olá, Manuel.
Relativamente às duas primeiras questões, e ignorando os coeficientes de correção monetária e a dedução de despesas e encargos, é exatamente como diz.
Pode simular com mais precisão cada um dos cenários concretos recorrendo à calculadora de mais valias.
Relativamente à 3ª questão, em ambos os casos devem declarar a alienação dos respetivos imóveis no quadro 4 do anexo G.
Havendo a intenção de reinvestir noutra HPP (e admitindo que a V3 era a HPP do Suj B), essa intenção de reinvestimento deve ser declarada pelo Suj B no quadro 5 do anexo G. Se o reinvestimento for feito no mesmo ano, deve declarar logo tudo, senão declara apenas a intenção e depois, na declaração correspondente ao ano em que for comprada a nova HPP, entrega novamente o anexo G preenchendo os campos relevantes do quadro 5.
Tem 36 meses a contar da permuta para o fazer, senão não será considerado reinvestimento.
Olá, boa noite,
Permuta de bens presentes por bens futuros.
Posso fazer a permuta de dois terrenos para construção com uma empresa na área da construção civil e da compra e venda de imóveis por uma moradia a construir num destes terrenos e que se tornará a habitação própria e permanente do agregado familiar?
obrigado,
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde.
Quero adquirir um apartamento em construção à venda por 100k€ e o construtor aceita ficar com o meu atual apartamento pelo mesmo valor (100k€). Contudo, o construtor só permuta as casas, desde que eu tenha um comprador para a minha casa.
1. Pode assumir-se que este negócio é um Permuta?
a) Este negócio tem alguma limitação?
2. Como ainda tenho 15k€ a pagar ao Banco e tenciono transferir este empréstimo para o novo apartamento, este negócio pode acontecer sem que tenha qualquer valor de IMT a pagar?
Obrigado.
Olá, Pedro,
Obrigada pela sua pergunta.
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ola boa noite,
tenho um apartamento que quero vender para construir uma casa, a minha duvida é qual a melhor opção, liquidar o credito(78 mil) que tenho com a venda (120 mil) e pedir o que me faz falta que seriam 70 mil, ou será que posso transferir a hipoteca para a nova habitação mantendo o meu atual empréstimo, sendo que neste caso o banco depois das obras concluídas terá uma hipoteca de maior valor e terreno, o meu terreno tem 2200m2.
desde já obrigado
Catarina Aires
Olá, Catarina.
Eu não sei se é possível transferir o empréstimo assim como está a pensar. Já questionou o seu banco sobre isso?
Boa tarde.
Estou a pensar permutar o meu apartamento por um terreno com ruina com finalidade de reconstrução.
Tenho ainda divida ao banco no valor de 114mil, o valor de compra foi de 118mil (credito com fiadores ) e o terreno com ruina que quero construir está à venda por 45mil. Falei com o proprietário que aceita permuta e me dá a diferença em dinheiro de valor entre o terreno eco apartamento.
As minhas dúvidas são as seguintes:
1° Apesar de ter adquirido o meu imovel por esse valor (118mil) o valor de mercado é superior, devo fazer uma nova avaliação ou a permuta realiza se perante o valor que peço pelo imóvel?
2° Como fica o meu crédito habitação face a esta situação? O valor que a outra pessoa me vai dar para haver uma igualdade maior não dá para abater o que ainda devo ao banco. Posso pegar nesse dinheiro e iniciar a reconstrução da ruina? Existe uma transferência de credito de uma casa para a outra? Pagarei mais valias?
3° Havendo transferência do crédito de uma casa para a outra posso retirar os fiadores do crédito?
Obrigado.
Olá, Cláudia.
1. De acordo com o artigo 46º do Código do IRS o valor de aquisição é aquele sobre o qual foi calculado (ou teria sido) o valor do IMT. Ora o Código do IMT diz o imposto é calculado sobre o valor pago pelo imóvel (os tais 118 mil) ou, caso superior, pelo valor patrimonial do mesmo.
Seja como for, isto são valores da data em que comprou o apartamento, nada do que fosse fazer agora iria alterar o valor de aquisição.
2. E o banco vai autorizar a operação sem reaver o dinheiro? Qual é a garantia com que o banco fica em caso de incumprimento? Eu recomendava começar por contactar o banco para saber se pode avançar com a operação nos moldes que tem em mente…
Provavelmente terá de fazer um novo contrato para o novo imóvel (onde terá de renegociar as condições, pode ficar com melhor ou pior spread, por exemplo),
3. Tratando-se de um novo contrato e extinta a primeira dívida, os fiadores deixarão de estar ligados à mesma.
Olá. Boa noite
Pensei fazer permuta do meu apartamento por uma. Moradia ao qual encontrei… Mas o problema é que ainda tenho o empréstimo no banco e preciso de dar ainda. Ao proprietário da moradia 95. 0000 euros não sei como fazer onde me dirigir
Não sei se é possível outro crédito mas julgo k nao
Olá, Tânia.
Em princípio, e desde que a moradia valha mais do que o que está a dever no empréstimo antigo acrescido desses tais 95.000€ a maior parte dos bancos não se oporá a amortizar o empréstimo antigo e fazer um novo contrato com penhora sobre o imóvel novo. As condições é que serão necessariamente diferentes das que tem atualmente.
Mas é uma questão de falar com o banco para ver as opções que lhe apresentam…
Bom dia,
Quero fazer uma permuta. A casa que quero adquirir é para primeira habitação. Vi no vosso artigo que como é para habitação própria não se paga IMT. Quais são os outros encargos para poder fazer uma permuta?
Obrigado
Catarina Guerreiro
Olá, Catarina.
Relativamente ao IMT chamo a atenção que este apenas não se paga no caso do imóvel de menor valor. Relativamente ao imóvel de maior valor, quem o compra tem na mesma de pagar IMT (embora pague só pela diferença, o que tipicamente é uma redução substancial).
De resto os encargos são idênticos aos de uma transação imobiliária normal – imposto de selo, custos da escritura e notariado, comissões bancárias se houver recurso a empréstimos, etc.
boa tarde
precisava de uma informaçao.
comprei uma casa a credito á 3 anos.
poderei estar interessado numa casa que vi na internet,mas de valor superior á minha.
se eu quiser fazer troca(caso o dono da casa que pretendo comprar queira ficar com a minha),como é que faço com o credito habitaçao que tenho?
sim,porque nao poso ficar com 2 creditos…isso ate seria impossivel o banco aceitar
fico aguardar.
cmps
Olá, António.
Deve colocar a questão ao banco, relativamente ao que seria possível fazer e os custos envolvidos mas, à partida, não haveria grande problema em alterar a hipoteca de um imóvel para o outro.
Boa tarde,
Vou permutar o meu T2 por um T3 em que o valor da diferença será de 100000€. Tenho algumas dúvidas:
– Na escritura de permuta basta indicar que vou dar a minha casa e 100000€ e trocar por um T3, ou tenho sempre de especificar os valores de cada uma das casas, por exemplo T2 = 150000 e T3= 250000?
– Caso seja necessário especificar, posso definir os valores que mais me convém a minha e à outra pessoa (que tem o T3), por exemplo definir que a minha casa tem um valor de 100000€ e a outra 200000€, mantendo o valor da diferença? existe aqui algum inconveniente?
– Independentemente dos valores que valem cada uma das casas, o IMT será sempre pago pela diferença? tem de existir alguma especificação ao nível da escritura para isto acontecer?
espero ter-me feito entender….
Obrigado,
João Guerreiro
Olá, João.
A escritura será feita pela pessoal responsável pelo registo, que terá o cuidado de indicar os elementos necessários. Quando muito seria a essa pessoa que devia dirigir a maior parte destas suas dúvidas.
Como em qualquer outra transação imobiliária, o valor do imóvel é estipulado pelas partes interessadas. De notar que se este for inferior ao valor patrimonial tributário dos imóveis, as finanças podem corrigir os valores considerados de forma a serem idênticos a estes últimos.
De um ponto de vista fiscal, o valor que indicarem para os imóveis poderá ter impacto no IRS. Por exemplo, se a pessoa que tinha o T3 diz que o está a trocar por um T2 que vale 150.000€ + 100.000€, então está a dizer que alienou o imóvel por 250.000€. Se o tiver adquirido por 200.000€, então tem uma mais valia de 50.000€ que poderá ser tributada.
Já se o T2 só valesse 50.000€, então teve uma menos valia e nenhum IRS a pagar.
O IMT é sempre pago sobre a diferença, sim.