Quanto dinheiro preciso para comprar uma casa?

A compra de casa poderá ser um dos maiores investimentos que vai fazer ao longo da vida. Para quem tem capitais próprios, os custos associados são menores, uma vez que a contratação de um crédito implica certos encargos adicionais.

Se está a pensar dar este passo, veja, neste artigo, com que custos deve contar.

Quanto custa o seu imóvel?

Para saber exatamente quanto dinheiro precisa para comprar uma casa, primeiro, tem de saber quanto é que vai custar o seu imóvel. Na fase de pesquisa por casas, o ideal é olhar para o seu orçamento e colocar um teto máximo do valor que pode pagar por uma casa.

Como o valor de um imóvel pode oscilar muito consoante as caraterísticas que procura e a zona onde pretende viver, vamos usar dois valores distintos de preço de habitações próprias e permanentes. O primeiro exemplo é uma casa de 150.000 euros e o segundo uma casa de 300.000 euros. Para ficar com uma noção mais realista do preço que tem de pagar de impostos, vamos supor que ambos os imóveis estão localizados em Lisboa.

A compra é através de capitais próprios ou de um crédito habitação?

Quando compra um imóvel através de capitais próprios, além do preço que vai constar na escritura, apenas precisa de pagar o registo da compra do imóvel e os impostos associados à aquisição que são o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo da aquisição do imóvel.

Se, por outro lado, vai recorrer a um crédito habitação, o cenário é diferente. Primeiro, saiba que nenhum banco empresta 100% do valor do imóvel que pretende comprar, a menos que o imóvel pertença à própria instituição financeira. Esta medida do Banco de Portugal está em vigor desde 2018.

Assim, o valor do financiamento vai depender de certos fatores, como a finalidade da habitação, o valor da avaliação do imóvel ou da escritura (contando o mais baixo dos dois valores), as garantias concedidas e o risco de financiamento. Contudo, na maioria dos bancos, o valor máximo do financiamento está entre os 80% e os 90% do valor do imóvel.

Dito isto, para começar a apurar quanto dinheiro é preciso para comprar uma casa, deve contar ter disponível um montante que cubra os 10% ou 20% que o banco não financia.

Olhando para os valores que indicámos como exemplo, num imóvel de 150.000 euros (supondo que é o valor mais baixo entre a avaliação e o valor da escritura), o banco vai financiar no máximo 135.000 euros. Logo, precisa de ter poupanças entre 15.000 euros e 30.000 euros.

Já num imóvel com um custo de 300.000 euros, precisará de ter de parte entre 30.000 euros e 60.000 euros.

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Crédito habitação: Quais os custos associados?

Além do valor que o banco não financia, precisa de equacionar outros encargos adicionais por contratar um crédito habitação. Logo à partida, há despesas que deve contar para avançar com o seu pedido de crédito, como é o caso do pagamento de comissões.

Embora estas variem de banco para banco, tal como o seu valor, por norma, a maioria das instituições financeiras cobra comissões de avaliação, estudo de processo, formalização, entre outras. O que na prática, pode representar uma despesa entre 800 e 1.000 euros.

Depois, naturalmente, terá de contar com o pagamento da prestação mensal ao banco, que é influenciada pelo valor do empréstimo, o prazo do contrato e pela modalidade de taxa de juro associada ao crédito habitação.

No que diz respeito ao prazo do contrato, deve saber que este é definido com base na idade dos titulares, embora outros fatores possam influenciar o prazo estabelecido. Contudo, desde o dia 1 de abril, que existem regras específicas para os prazos limites de um crédito habitação.

Caso tenha menos de 30 anos, pode beneficiar de um prazo máximo de 40 anos. Caso tenha entre 30 e 35 anos, o prazo máximo de financiamento são 37 anos. Já se tiver mais de 35 anos, então o seu contrato não pode ultrapassar os 35 anos.

Tendo estas regras em consideração, depois deve ponderar qual é a modalidade de juros que pretende associar ao seu contrato de crédito habitação. Tem três opções disponíveis: taxa variável, taxa fixa ou taxa mista.

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De uma forma resumida, um crédito com uma taxa variável tem uma taxa de juro composta por duas componentes, a taxa Euribor no prazo contratado (os mais comuns são a 3, 6 e 12 meses) mais o spread. Dado que o valor das taxas Euribor varia diariamente, sempre que o seu crédito é revisto, a sua prestação mensal pode subir ou descer.

Num crédito com uma taxa fixa, a sua prestação mensal é a mesma desde o primeiro ao último dia do contrato. Contudo, esta é tendencialmente mais elevada do que a taxa variável, pelo menos no início do contrato.

Quanto ao crédito habitação com uma taxa mista, beneficia de uma taxa fixa durante o período inicial acordado e quando este chega ao fim, passa então a ter uma taxa variável, ficando sujeito às variações da Euribor.

Mas vamos a números.

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Prestação mensal com uma taxa variável e uma taxa fixa

Usando os valores indicados anteriormente, vamos então apresentar quatro cenários, dois para uma taxa variável (com uma Euribor a 6 meses) e dois para uma taxa fixa. Nestes exemplos, consideramos que o banco financiou 90% do valor do imóvel, o prazo do contrato é 35 anos (420 prestações) e o spread de 0,85%.

Num crédito habitação com uma taxa variável em que o valor em dívida fosse de 135.000 euros, ficaria a pagar 626,25 euros se a sua primeira prestação fosse no mês de junho de 2023. Isto porque seria aplicada a Euribor a 6 meses de abril de 2023, que é de 3,498%. Logo, durante seis meses este seria o valor da sua prestação.

Já se o valor em dívida for de 270.000 euros (valor do imóvel de 300.000 euros), a sua prestação durante 6 meses seria de 1.252,50 euros.

No caso de preferir contratar um crédito com uma taxa fixa, a taxa de juro é composta pela taxa swap e o spread. Estas duas componentes definem a TAN (Taxa Anual Nominal) do seu crédito habitação. Supondo que a TAN é de 4%, num crédito habitação com um capital em dívida de 135.000 euros, ficaria com uma prestação fixa durante 35 anos de 597,75 euros. Se o capital em dívida for de 270.000 euros, então a sua prestação durante 35 anos seria de 1.195,49 euros.

Embora a prestação seja o valor mais elevado que vai suportar mensalmente, tenha em conta que este financiamento implica a contratação do seguro de vida do crédito habitação e do seguro multirriscos. E dependendo do caso, estes dois seguros podem representar uma despesa de dezenas ou centenas de euros a mais. Assim, é fundamental que peça simulações destes seguros para beneficiar das melhores soluções do mercado.

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Não se esqueça dos encargos com o registo da compra do imóvel

No levamento de despesas que vai ter com a compra da sua casa, deve ter em conta os encargos finais que estão relacionados a processos burocráticos ou impostos.

Como último passo do processo de compra de casa precisa de proceder à escritura do imóvel. No fundo, estamos a falar de um ato jurídico que legaliza o contrato de compra e venda da habitação. Mas, este ato também tem custos associados que variam consoante a opção do registo.

Se optar por tratar de todas as formalidades da compra e venda de casa num Balcão Casa Pronta, o custo do registo varia entre os 375 euros e os 700 euros. Esta diferenças de preços está associada à forma como o pagamento da casa foi feito, se através de capitais próprios ou através de um crédito habitação. Caso tenha pago a sua casa com capitais próprios, o registo fica por 375 euros. Mas se recorreu a um crédito habitação, então o preço a pagar são 700 euros.

Contudo, esta não é a única opção disponível que tem. Também pode recorrer a um notário ou uma conservatória do registo predial para proceder a este registo. Neste caso, os preços variam consoante as tabelas de cada notário ou conservatória. De acordo com o Portal da Justiça, o valor da certidão custa cerca de 20 euros e o valor do registo da escritura 225 euros. Mas a estes valores deve acrescentar o IVA.

Por fim, pode ainda recorrer a um advogado ou solicitador para tratar deste processo, mas informe-se com antecedência sobre os custos envolvidos com os dois registos. No entanto, saiba que estes costumam rondar os 500 euros.

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Os impostos influenciam muito o dinheiro que preciso para comprar uma casa?

Dependendo do valor do imóvel, os impostos podem ter um peso significativo no dinheiro que precisa para dar este passo. Afinal, no ato da escritura, se não estiver isento, tem de pagar o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo da aquisição do imóvel. Isto se tiver pago a sua casa através de capitais próprios. Caso tenha recorrido a um crédito habitação, além destes dois impostos, ainda tem de pagar o Imposto do Selo associado ao seu crédito habitação.

Mas afinal qual é o valor de cada um destes impostos?

Começando pelo IMT, este imposto não tem um valor fixo. Ele é definido com base no valor tributável do imóvel (valor de aquisição de escritura do imóvel ou VPT - Valor Patrimonial Tributável, consoante o montante mais elevado), localização do imóvel, a sua tipologia (se é um imóvel urbano ou rústico) e a sua finalidade (habitação própria ou não). Contudo, se for uma habitação própria e permanente, está isento do pagamento de IMT caso o valor tributário da casa não ultrapasse os 97.064 euros.

Leia ainda: Quando tenho de pagar IMT?

Para ter uma noção mais concreta, voltamos a usar os valores de aquisição referidos ao longo do artigo. Se o imóvel tiver um valor tributável de 150.000 euros, o valor a pagar de IMT é de 1.575,50 euros. O imposto do selo de aquisição, que corresponde a 0,8% do valor da escritura do imóvel, é de 1.200,00 euros. Fazendo contas, estes dois impostos totalizariam 2.775,50 euros neste caso.

Mas se usarmos o exemplo de um imóvel de 300.000 euros, os impostos são bem mais elevados. Neste caso, pagaria 11.454,82 euros de IMT e 2.400,00 euros de Imposto do Selo. Assim, estes dois impostos representariam um encargo de 13.854,82 euros.

Em caso de dúvida, pode utilizar o simulador de IMT 2023 para apurar quanto irá pagar em relação a estes dois impostos.

Por fim, caso tenha recorrido a um crédito habitação, a somar a estes valores existe o Imposto do Selo relativo ao seu financiamento. Este imposto corresponde, na maioria dos casos, a 0,6% do valor financiado. Assim, se o capital em dívida for de 135.000 euros, tem de pagar 810 euros. Caso o valor financiado seja de 270.000 euros, o imposto do selo corresponde a 1.620 euros.

Ou seja, para responder à sua questão de "quanto dinheiro preciso para comprar uma casa?" vai precisar de fazer várias contas e simulações. No entanto, não se precipite a dar este passo. Veja se o seu orçamento consegue suportar esta compra e, se recorrer a um crédito habitação com taxa variável, se consegue suportar futuros aumentos na sua prestação.

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