TAN e TAEG: O que significam e qual o impacto no crédito habitação?

Está a pensar comprar casa pela primeira vez? Então, é possível que precise de recorrer a um crédito habitação para dar este passo. Mas recorrer a um financiamento pode levantar muitas dúvidas, uma vez que existem várias taxas apresentadas através de siglas que, talvez, nunca tenha ouvido falar, como é caso da TAN e da TAEG.

Tanto a TAN como a TAEG são duas taxas muito importantes de ter em conta num crédito habitação. Neste artigo descubra porquê.

O que é a TAN?

A TAN é a sigla de Taxa Anual Nominal, que reflete os juros que são cobrados num crédito. Esta é uma taxa obrigatória para todos os contratos de financiamento e é aplicada durante um ano, tal como o nome indica.

No entanto, se paga os juros do seu crédito em períodos mais curtos (um, três ou seis meses), para saber quanto paga de TAN deve dividir o seu valor pelo período correspondente.

Caso tenha um crédito habitação, a TAN é composta pelo indexante do seu crédito habitação mais o spread definido no seu contrato. Se tem um crédito com taxa variável, a TAN corresponde à taxa Euribor (na maturidade contratada) mais o seu spread. Já se optar por uma taxa fixa, a TAN corresponde à taxa swap (na maturidade contratada) mais o valor do seu spread.

Para calcular uma prestação de crédito, a TAN é bastante útil. Imagine que pretende contratar um crédito habitação indexado à Euribor a 12 meses, com um capital em dívida de 150.000 euros, que vai ser liquidado em 360 prestações (30 anos).

Se o seu spread for de 1% e começar a pagar a sua prestação em outubro, aplica-se a Euribor de agosto de 2023, que corresponde a 4,073%. Ou seja, vai ter uma TAN de 5,073% durante 12 meses. Tendo todos estes valores em conta, ficaria a pagar uma prestação mensal de 811,94 euros à instituição financeira.

No entanto, saiba que a TAN apenas contempla o valor dos juros do seu empréstimo. Por isso, existem outros encargos que ficam de fora desta taxa.

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A importância da TAEG num crédito

Embora a TAN seja muito importante num crédito, a TAEG tem um impacto muito mais significativo na hora de analisar propostas de financiamento. Mas antes de explicarmos o porquê, importa saber o que é esta taxa.

A TAEG é a Taxa Anual Efetiva Global, que é usada como medida de comparação entre várias propostas de crédito. Afinal, o seu valor indica o custo total do crédito para o consumidor. Isto porque, além dos juros, a TAEG engloba outros encargos associados à contratação do empréstimo.

Ou seja, quando olha para o valor percentual da TAEG este reflete os seguintes encargos:

• Juros;
• Despesas com impostos e emolumentos associados ao registo da hipoteca (num crédito com garantia hipotecária);
• Comissões bancárias ou de financiamento;
• Seguros exigidos para obter o seu crédito;
• Comissões de contas à ordem, quando esta é uma condição obrigatória para obter o seu crédito;
• Se recorrer a um intermediário de crédito não vinculado, a remuneração do intermediário de crédito também consta na TAEG;
• E outros encargos associados à contratação de um crédito.

De fora da TAEG ficam apenas certos encargos, como as comissões de reembolso antecipado, juros em caso de incumprimento e custos notariais com a finalização do processo de crédito.

Dado que a TAEG é sempre apresentada em percentagem, é bastante simples perceber se um crédito com as mesmas condições é mais caro ou mais barato nas diferentes instituições financeiras. Contudo, se quiser saber o custo total do seu empréstimo em euros, precisa de olhar para o valor do MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor). Não se esqueça que se o seu crédito estiver associado a uma taxa variável, o valor do MTIC fica sujeito a variações durante o contrato de financiamento.

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Qual a melhor taxa para comparar propostas de crédito?

A TAEG. Nunca compare propostas com base na TAN. Embora o seu valor seja mais reduzido, a TAN não engloba todas as despesas de um empréstimo. Logo, não é o indicador mais apropriado para comparar propostas, dado que todos os encargos adicionais aos juros ficam de fora.

Se, neste momento, já está à espera de algumas propostas de crédito, saiba que todas estas informações pré-contratuais têm de lhe ser apresentadas através da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia).

Para comparar as várias propostas de um crédito habitação, deve olhar para a secção da FINE “Taxa de juro e outros custos”. É nesta seção que se encontra o valor da TAEG de cada financiamento. Mas se pensa contratar um crédito ao consumo, então na FIN (Ficha de Informação Normalizada) deve procurar pela TAEG na secção “Custo do crédito”.

Não se esqueça que esta análise não deve ser feita apressadamente. Por vezes, é normal receber propostas similares, sendo que as TAEG não assumem valores tão distintos. Assim, se houver alguma proposta mais vantajosa, mas com uma TAEG ligeiramente acima do valor proposto por outra entidade, lembre-se que tem margem de negociação para tentar baixar certos encargos junto das instituições financeiras.

Se não quiser ter este trabalho de análise e negociação, pode recorrer a um intermediário de crédito que não cobre pelos seus serviços. Nestas situações receberá apenas a proposta mais vantajosa para si.

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