Comprar uma casa penhorada: Onde e como pode fazê-lo

Comprar uma casa penhorada é uma das opções a ponderar antes de adquirir um imóvel. Por um lado, estes imóveis, tendencialmente, estão à venda por um valor inferior ao do mercado. Por outro, se o imóvel for penhorado por um banco, existe a possibilidade de financiamento a 100%, de ter um spread atrativo e até de beneficiar da isenção de algumas comissões.

No entanto, este tipo de aquisição levanta ainda muitas dúvidas. Afinal, a oferta deste tipo de imóveis é reduzida e, muitas vezes, ao apressar a aquisição pode cometer erros.

Assim, se está a equacionar comprar uma casa penhorada, saiba que este tipo de aquisição envolve diversos procedimentos e conhecimentos. Assim, para ajudá-lo a perceber como pode comprar uma casa penhorada, de seguida, explicamos-lhe onde pode fazê-lo e o que deve saber antes de tomar uma decisão.

Que tipo de casas penhoradas existem?

Quando falamos de casas penhoradas, referimo-nos a imóveis que foram penhorados aos seus proprietários por dívidas que estes não conseguiram saldar. Estas dívidas podem ser ao Estado, nomedamente à Autoridade Tributária e Aduaneira ou à Segurança Social. No entanto, também podem ser dívidas relacionadas com o incumprimento de um crédito bancário.

No fundo, estas casas são penhoradas para que o Estado ou os bancos recuperem os montantes em dívida. Contudo, o processo para aquisição é diferente e depende da entidade detentora do imóvel.

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Comprar uma casa penhorada ao Estado

Comprar casas penhoradas ao Estado pode não ser um processo simples. Existem formas distintas de comprar casas penhoradas, e pode fazê-lo em diversos sites. 

Mas, para ficar com uma ideia mais clara, vamos enumerar algumas das formas mais conhecidas e os locais onde pode pesquisar estes imóveis.

1 - Compra através das Finanças

Uma das formas mais conhecidas de comprar uma casa às Finanças é através de um leilão eletrónico. No entanto, esta não é a única modalidade para comprar casas penhoradas à Autoridade Tributária. Existem três modalidades:

• Leilão eletrónico;
• Proposta em carta fechada;
• Negociação particular.

As vendas de imóveis realizadas por leilão eletrónico têm o fisco como intermediário e decorrem durante um prazo de 15 dias. Num leilão eletrónico, o valor dos imóveis tem como base de partida cerca de 70% do valor patrimonial tributário do imóvel.

No entanto, caso não exista uma proposta dentro do prazo limite, a venda passa para a modalidade "proposta em carta fechada". Nesta situação o valor patrimonial do imóvel desce para os 50%. Se ainda assim não existir uma proposta, regressa a modalidade de leilão eletrónico por um período de 15 dias.

Contudo, também pode acontecer que as Finanças estipulem que a venda ocorra através de uma negociação particular. Neste caso, não é atribuído um valor base de licitação. Trata-se de um processo extrajudicial gerido por mediadores especializados.

Mas afinal, onde e como pode adquirir estas casas? Através do Portal das Finanças. No caso dos leilões eletrónicos, tem de entrar com as suas credenciais, depois escolher o separador "Venda eletrónica de bens", seguindo-se a opção leilões eletrónicos. Já na modalidade de carta fechada, pode entrar no mesmo separador, mas selecione a opção carta fechada.

2 - Casa penhorada pela Segurança Social

A Segurança Social também tem em sua posse imóveis penhorados para venda. No entanto, neste caso, a venda de imóveis penhorados não ocorre de forma regular.

Ao longo do ano, a Segurança Social pública, duas ou três vezes, informação sobre imóveis disponíveis para leilão. Estes imóveis são adquiridos em concurso público.

Contudo, existe um site da Segurança Social em que é possível consultar os imóveis disponíveis em leilão. No site Segurança Social - Património Imobiliário vai encontrar casas para venda e para arrendamento.

Caso pretenda comprar um imóvel da Segurança Social, a venda é feita através da plataforma eletrónica. E, tal como acontece nos leilões das Finanças, os interessados devem submeter propostas de valor igual ou superior ao valor base da venda. A proposta vencedora é sempre a que tiver o valor mais elevado.

No que diz respeito aos prazos, existem dois momentos para apresentação de propostas. O primeiro, é o que está indicado no anúncio, onde por norma consta a data de início e de fim da receção de propostas.

O segundo prazo, apenas está disponível para quem já apresentou uma proposta por aquele imóvel. Ou seja, se apresentar uma proposta por um imóvel, poderá submeter uma nova proposta posteriormente. Tem um prazo de 7 dias para o fazer a contar da data da primeira submissão.

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3 - Imóveis das Câmaras Municipais penhorados

Embora menos comuns que as anteriores, por vezes, surgem imóveis municipais para venda. Também são vendidos através de leilões, realizados em hasta pública. Caso pretenda fazer uma licitação, deve licitar, no mínimo, o valor do imóvel ou um valor superior.

No entanto, são poucas as autarquias que anunciam estes leilões. Por isso, é necessário estar atento aos seus sites ou pedir para receber notificações ou newsletters das autarquias das localizações que lhe interessam.

4 - Outros sites com casas penhoradas pelo Estado

No caso de pretender fazer uma pesquisa mais alargada de imóveis penhorados pelo Estado, existem outros sites que deve estar atento. Por exemplo, existem casas penhoradas vendidas através de leilões pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução.

Estes leilões eletrónicos realizam-se na plataforma "E-leilões". O processo para submeter uma proposta não é complexo e permite o registo a advogados, solicitadores e cidadãos particulares.

No caso dos particulares, o registo pode ser feito através da chave móvel digital ou pela inscrição na plataforma.

Por último, pode ainda consultar o Portal Citius, que conta com o serviço online de "Venda de Bens Penhorados em Processos Executivos". Embora este portal tenha o objetivo de facilitar o trabalho aos agentes do Ministério da Justiça, estão disponíveis várias aplicações e serviços. Estes podem ser usados pelos profissionais de justiça, mas também por empresas e cidadãos.

Comprar casa penhorada a entidades bancárias

O processo de compra de uma casa penhorada pelo banco é, regra geral, mais simples do que comprar ao Estado. Embora os valores dos imóveis possam não ser tão baixos, a aquisição tem vantagens, principalmente se precisar recorrer a um crédito habitação.

Assim, os imóveis penhorados resultam de dívidas dos seus clientes, incumpridores dos seus créditos. Como tal, os bancos têm todo o interesse em vender estes imóveis, no mais curto espaço de tempo. E, para que isso aconteça, as entidades bancárias estão dispostas a oferecer melhores condições de crédito e até outros benefícios.

Outra das grandes vantagens é que a aquisição não é feita por leilão. Ou seja, estas casas estão à venda como se de outra propriedade se tratasse. Mas, onde posso encontrar estes imóveis? Na realidade, em diversos sites.

Para além dos sites dos bancos, muitas imobiliárias possuem na sua carteira casas penhoradas pelos bancos. Mas também é possível encontrar este tipo de imóvel em sites e portais de venda de imóveis. Porém, nem todos os bancos anunciam os seus imóveis nestes portais.

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O que ter atenção antes de comprar uma casa penhorada

Comprar uma casa penhorada, por um preço inferior aos valores praticados no mercado, pode ser muito tentador. No entanto, este tipo de negócio pode acarretar um elevado risco.

Desde logo, deve reter é que nunca se deve licitar ou comprar um imóvel penhorado sem antes verificar o mesmo. Repare que a maioria dos anúncios de casas penhoradas pelo Estado chama a atenção para a necessidade de uma análise prévia ao imóvel. Isto porque nem sempre as fotografias correspondem ao estado real do imóvel, nem à própria descrição.

Por outro lado, se o imóvel estiver em mau estado, esse fator não anula o processo de licitação final. Ou seja, se ficar com o imóvel que licitou, não pode anulá-lo com base no estado do imóvel. Dito isto, os especialistas sugerem:

• Visitar o imóvel antes de licitar ou comprar o mesmo;
• Proceder a uma avaliação antes da compra, pois o valor que poderá ter que investir pode não compensar;
• Garantir que a casa não está penhorada a mais que uma entidade;
• Ter a certeza que se trata da venda total do imóvel e não apenas de uma parcela;
• Certificar-se que neste momento o imóvel encontra-se desabitado;
• Tentar informar-se sobre a existência de herdeiros do proprietário, de forma a não ter de lidar com o direito de remição. Ou seja, se existirem herdeiros do proprietário, estes podem adquirir o imóvel pelo preço que foi concluído no leilão.

Não se esqueça de consultar dívidas

No caso das casas penhoradas pelo Estado existe o risco da penhora estar relacionada com dívidas fiscais. Neste ponto, pode correr o risco de ter outros custos associados, além do montante do imóvel e impostos associados, IMT e Imposto de Selo.

Assim sendo, o ideal é que consulte sempre a Certidão de Teor do imóvel. Para tal, deve aceder ao Registo Predial Online ou ir a uma Conservatória do Registo Predial.

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Cuidados extra antes de licitar um imóvel

Se está a pensar licitar um imóvel através de um leilão online, além de todos os pontos que referimos, deve:

• Ler com calma e atenção todos os pontos do anúncio, e a categoria em que este está inserido;
• Evitar licitações de imóveis em zonas geográficas distantes. Não licite imóveis que não vai conseguir verificar antes da licitação ou só porque estão a um valor muito baixo;
• Confirmar o valor base do imóvel mais que uma vez;
• Evitar ao máximo licitar mais do que um imóvel ao mesmo tempo. Se licitar dois imóveis e vencer ambas as licitações, pode ter graves problemas se não tiver dinheiro para pagar os dois imóveis.

Lembre-se que se precisa de financiamento para pagar um imóvel através de um leilão, o seu crédito deve estar pré-aprovado ou estar disponível num espaço muito curto de tempo. Caso não tenha a certeza que consegue o financiamento, não licite um imóvel penhorado.

Por último, não se esqueça de fazer contas a todos os custos antes de iniciar uma licitação. Se o seu orçamento é limitado ao valor base do imóvel, talvez não deva licitar. Afinal, além do custo do imóvel terá de pagar o Imposto de Selo e o IMT. Se vier a descobrir pequenos problemas que precise de resolver para habitar a casa, pode ficar numa situação financeira complicada.

Dito isto, pese os prós e contras, e não se precipite. Embora existam inúmeras vantagens nestes imóveis, as desvantagens devem ser analisadas criteriosamente.