Crédito habitação: 4 dicas para analisar diferentes propostas

Quando alcançamos estabilidade pessoal e profissional, tendencialmente, uma das primeiras decisões que tomamos é avançar para aquele que, provavelmente, é o maior investimento da nossa vida: a compra de casa. Começamos então a pesquisar e encontramos aquela que acreditamos ter o potencial para se tornar o nosso lar.

O próximo passo, para a maioria dos portugueses, é encontrar a melhor proposta de crédito habitação, um processo complexo e nada barato.

É neste ponto que tudo se pode tornar mais complicado, mas a principal dica passa por se informar detalhadamente para, posteriormente, poder tomar uma decisão ponderada. Não tem de fazer contas e tomar decisões sozinho, para tal pode contar com o Doutor Finanças, que faz todo este percurso ao seu lado e o ajuda a tomar as melhores decisões financeiras.

Assim, conheça algumas dicas que deve ter presente na hora de analisar e comparar propostas de créditos.

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O que deve ter em conta nas propostas de crédito habitação?

Desde 1 de julho 2018 os bancos estão apenas autorizados a emprestar 90% do valor da avaliação do imóvel (salvo raras exceções). Assim, tornou-se cada vez mais imprescindível analisar ao detalhe cada proposta de crédito para habitação.

Ao avançar com o processo e já em posse de alguns cenários hipotéticos, sendo que no caso do Doutor Finanças terá a possibilidade de ter uma pré-aprovação, o que faz toda a diferença, vai ter acesso a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia). Trata-se de um documento onde constam todas as informações relativas ao empréstimo que acabou de simular. Nesta ficha, é importante estar especialmente atento aos seguintes critérios para analisar propostas de crédito habitação:

Note, os pedidos feito aos diferentes bancos devem ter o mesmo montante solicitado, prazos de pagamento, etc.

TAEG (Taxa Anual Efetiva Geral)

Ainda que muitos tenham a ideia que a componente a ter mais em conta numa avaliação é o spread, não se deixe enganar. Este apenas representa a margem de lucro que o banco vai obter com o empréstimo e não os custos que este terá para o cliente.

Por outro lado, a TAEG é a taxa que nos indica o custo anual do empréstimo. Esta inclui os juros, impostos, despesas de avaliação e seguros associados. Por isso, tornou-se no principal critério a ter em conta na análise de simulações de créditos habitação.

MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor)

Como o próprio nome indica, trata-se do valor total que o cliente terá de pagar ao banco pelo crédito para a casa. Desta forma, tem em conta o valor do empréstimo e dos restantes custos associados, como juros, comissões, impostos e outros encargos.

Contudo, este valor pode ser meramente ilustrativo. Ou seja, se escolher uma taxa variável, o valor final pode ser superior ao previsto, visto que a taxa de juro pode variar ao longo do empréstimo.

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Taxa Fixa

Se não gosta de surpresas, a taxa fixa é a escolha certa para si. Ao optar por esta taxa garante que não haverá nenhumas oscilações durante o período do empréstimo habitação.

Por outras palavras, o valor da prestação mensal será sempre o mesmo. No entanto, esta taxa é normalmente mais elevada, por isso, na maior parte das vezes, resulta num TAEG superior que acaba por não compensar. 

Taxa Variável 

A preferida da generalidade dos portugueses. Está dependente da evolução da Euribor (indicador de referência para a maioria dos créditos interbancários) a 3, 6 ou 12 meses (conforme o contratado). Nos momentos em que está com valores negativos, há uma redução nas prestações dos créditos para habitação.

Porém, quando acontece alguma flutuação no mercado que resulte numa subida das taxas de juro, esta vai refletir-se no valor mensal a pagar pelo crédito.

Foi precisamente o que aconteceu recentemente devido à inflação na Zona Euro e à instabilidade provocada pela invasão da Ucrânia. As taxas Euribor têm aumentado progressivamente desde o início deste ano, numa antecipação a uma possível subida das taxas de juro pelo Banco Central Europeu que acabou por acontecer no passado mesmo de julho.

Encargos imputados por cada banco no crédito habitação

Para tornarem a sua proposta de empréstimo para a casa mais atrativa, os bancos tendencialmente disponibilizam uma redução do valor do spread. Mas esta descida implica que o cliente contrate obrigatoriamente outros serviços com o banco, como cartões de crédito, seguros ou domiciliação do ordenado.

Analise se realmente estas contrapartidas tornam a proposta mais vantajosa.

Conhecimento é "a" dica para fazer o melhor negócio

Em suma, estes são os quatro fatores mais importantes a ter em conta ao comparar diferentes propostas de crédito à habitação, ainda que existam outras variáveis que deve considerar. As comissões cobradas pelos bancos, as consequências em caso de incumprimento e os planos de reembolso ou possíveis amortizações são outros aspetos a ter em conta.

Da mesma forma, a análise da duração do empréstimo e o valor da entrada poderão ter, também, um papel relevante no momento de escolher o banco. Para que tome uma decisão mais informada, teste as variações da Euribor no simulador do Doutor Finanças e perceba qual será a provável evolução do seu empréstimo.

Lembre-se que mais tarde poderá renegociar o seu crédito e alcançar um spread mais baixo. Esta decisão pode mesmo resultar numa poupança de milhares de euros.

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