Herdei uma casa que vou vender, como calcular as mais-valias?

As mais-valias de um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o vendeu e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Caso contrário, consideram-se menos-valias. 

O cálculo das mais-valias de uma casa herdada faz-se da mesma forma que o cálculo de outro imóvel. O que acontece nesta situação é que é possível que não saiba qual foi o valor de aquisição da casa, uma vez que esta lhe foi doada. Mas há legislação que define esse valor nestas situações.  

Assim, as mais-valias calculam-se da seguinte forma:   

Mais-valia = Valor de venda-(valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda)-encargos com a compra e venda-encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos.  

Os encargos podem incluir gastos com obras, mediação imobiliária, emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e ainda registos e escrituras. Tudo em relação ao imóvel vendido. 

O cálculo pode ser complexo, por isso pode recorrer à Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças para o fazer. Esta ferramenta permite fazer uma simulação das mais-valias assim como do valor do imposto a pagar, caso não esteja isento. É que parte do lucro conseguido com a venda é tributado em sede de IRS. 

Como saber qual foi o valor de aquisição da casa herdada? 

Tratando-se de bens adquiridos a título gratuito, o valor de aquisição destes imóveis é o correspondente ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45.º do Código de IRS.  

Esse valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que constava na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Assim, é aconselhável que confirme o valor junto das Finanças.   

Leia ainda: Vendi um imóvel: quanto vou pagar de mais-valias? 

Herdei apenas parte do imóvel, qual é o valor de referência?

Esta é uma situação comum. Imagine um casal que comprou uma casa em 2000, um dos elementos faleceu em 2010, tendo o outro herdado o resto da casa, que agora quer vender o imóvel.

Nestes casos, o valor de referência tem duas componentes. Metade da casa tem o valor de aquisição e a outra metade o tem Valor Patrimonial Tributário à data da herança. Por exemplo, se a casa foi comprada por 100 mil euros, o valor de referência deve ser calculado da seguinte forma:

Valor de referência = 50 mil euros + 50% do VPT à data da herança

Tenho de declarar a venda no IRS? 

A venda de uma casa tem sempre de ser declarada no IRS. Se forem apuradas mais-valias poderá ter de pagar impostos. 

As mais-valias referentes a imóveis são tributadas em 50% do seu valor. Por exemplo, imagine que comprou a casa a 150 mil euros – ou, no caso de uma herança, que o valor patrimonial da casa é de 150 mil euros - e a vendeu por 200 mil euros. Teve uma mais-valia de 50 mil euros. À partida terá de pagar impostos sobre 25 mil euros. É preciso ter em conta que o cálculo pode não ser exatamente assim, uma vez que há várias questões a considerar.  De salientar que o imposto a pagar vai depender dos seus rendimentos.

Onde e como posso declarar as mais-valias e o seu reinvestimento

A venda da casa tem de ser declarada no quadro 4 do anexo G da declaração de rendimentos.     

Se tiver reinvestido o valor das mais-valias, também o deve declarar, até porque só assim consegue isenção do pagamento de imposto. Para o fazer, tem de preencher o quadro 5 do mesmo anexo. De realçar que a isenção só ocorre se a casa que está a ser vendida for Habitação Própria Permanente e a que vai comprar também.

Saiba que existem exceções que permitem a isenção de tributação das mais-valias.  É o caso, por exemplo, dos imóveis que tenham sido adquiridos antes de 1989. No entanto, mesmo estando isento, tem de declarar as mais-valias no IRS. Nestes casos, deve preencher o anexo G1, que é dedicado às mais-valias não tributadas. 

Quando há isenção de pagar imposto sobre as mais-valias? 

Existem algumas exceções que permitem a isenção de tributação das mais-valias. Há isenção quando a aquisição do imóvel é anterior a 1989, uma vez que este é o ano em que entrou a vigor o Código do IRS.   

O mesmo acontece quando o imóvel era habitação própria permanente e as mais-valias tenham sido reinvestidas na totalidade na compra de outro imóvel com o mesmo propósito. Isto num prazo máximo de 36 meses após a venda, ou 24 meses antes da venda.  

Há isenção de tributação no caso de usar parte das mais-valias para liquidar o crédito do imóvel vendido e o restante na compra de uma casa. 

E, ainda, estão isentos desta tributação os maiores de 65 anos que apliquem as mais-valias da casa numa poupança que não habitação, desde que reinvistam o dinheiro da venda num contrato de seguro, como um Plano de Poupança-Reforma (PPR), ou num fundo de pensões que assegure um rendimento regular.

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