Imóvel do banco: O que ter em conta antes de decidir a sua compra

Quem está à procura de uma oportunidade para comprar casa, garagem, loja ou outro tipo de imóvel só tem a ganhar se analisar todas as opções disponíveis, incluindo os imóveis do banco.

Estes imóveis, muitas vezes, não estão a ser trabalhados por imobiliárias e podem nem constar nas listas mais procuradas de imóveis na internet. Na maioria dos casos, estão apenas disponíveis em sites imobiliários das instituições financeiras ou nos seus balcões.

O que é um imóvel do banco?

Um imóvel do banco é uma propriedade que faz parte da carteira imobiliária de uma instituição financeira. Por norma, quando uma instituição faz um empréstimo a um cliente para compra de casa ou outro tipo de propriedade, fica com o imóvel como garantia.

Quando o cliente, por qualquer motivo, não tem possibilidade de pagar o empréstimo, o banco pode penhorar a casa para compensar a perda que teve com o financiamento da compra da mesma. No âmbito da sua gestão do património imobiliário, o banco pode então decidir colocar estes imóveis penhorados à venda, como se fossem qualquer outro imóvel.

A disponibilidade destes imóveis depende das instituições financeiras que os detêm e do que estas pretendem fazer. Algumas instituições podem dar a estes imóveis a máxima visibilidade, enquanto outras optam por colocar anúncios nas suas áreas, sem lhes darem grande visibilidade.

É importante salientar que o processo de compra de um imóvel ao banco pode ser bastante diferente do processo de comprar casas penhoradas pelo Estado. Enquanto a compra de casas penhoradas pela Autoridade Tributária pode passar por leilão eletrónico ou proposta em carta fechada, com o banco passa por uma negociação normal.

A diferença entre um imóvel da banca e um imóvel encontrado através de uma agência imobiliária ou outro tipo de anúncio é que vai, neste caso, comprar diretamente à instituição financeira.

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Como comprar imóveis da banca

Como referido acima, os imóveis de um banco podem não estar disponíveis em sites especializados em imobiliário, mas sim nas suas próprias plataformas. Alguns bancos podem nem ter imóveis à venda.

Para encontrar imóveis vendidos por bancos, existem quatro principais canais:

• Websites imobiliários de instituições financeiras;
• Websites de redes e mediadores imobiliários parceiros das instituições;
• Balcões das instituições financeiras;
• Websites especializados em anúncios de imóveis.

Por norma, a entidade a quem vai comprar o imóvel facilita também o financiamento. Muitas vezes, com condições mais vantajosas do que no caso de fazer um crédito habitação. Ao comprar um dos imóveis do banco pode, por exemplo, ver o crédito ser financiado a 100%, sem ter de dar entrada inicial.

Durante a última crise financeira muitas famílias foram forçadas a entregar as suas casas aos bancos por não conseguirem pagar os empréstimos associados. Neste contexto, o Banco de Portugal estabeleceu limites mais apertados que impedem os bancos de financiar mais de 90% dos créditos para habitação própria e permanente.

Estes limites impedem os bancos de financiarem mais de 80% quando se trata de crédito para outras finalidades, e apenas deixam o financiamento total em crédito “para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária.”

Estes créditos beneficiam, por vezes, também da isenção do pagamento de comissões iniciais, que podem significar uma poupança imediata. Naturalmente, as condições do financiamento dependem sempre de vários fatores. Através do simulador de crédito do Doutor Finanças consegue simular as condições de um potencial financiamento para saber com o que contar.

É importante comparar sempre alternativas antes de fazer um crédito. Ao analisar diferentes possibilidades não se esqueça de não olhar só para o spread, mas também para outras condições como comissões e produtos associados.

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Desvantagens de comprar um imóvel do banco

Para além das vantagens associadas à compra de um imóvel do banco, existem também algumas desvantagens que deve ter em conta. A primeira, e mais significativa, é a escolha limitada.

Os bancos só podem vender imóveis que tenham em carteira. Mesmo que o façam a preços atrativos, podem não ter aquilo que procura. Além disso, o estado de conservação do imóvel pode forçá-lo a gastar mais com encargos, nomeadamente, com obras.

Ao comprar um imóvel da banca, sem dar entrada inicial, tem também de lidar com duas outras desvantagens: uma é a prestação mais alta, pois o valor financiado também é superior. A outra, passa pela perda de poder de negociação. Ou seja, como não dá entrada inicial, o banco pode procurar a subscrição de serviços adicionais para facilitar o crédito.

A maior prestação associada a este crédito, note-se, pode fazer com que seja difícil conseguir outros créditos enquanto estes durar, pois a sua taxa de esforço dificlmente o comporta.

Compensa comprar um imóvel da banca?

Muitos acreditam que os imóveis vendidos pelos bancos estão sempre abaixo do preço de mercado, mas nem sempre isso é verdade. Se o banco quiser vender rapidamente os imóveis que tem em carteira, pode vendê-los abaixo do preço de mercado, caso contrário, não o fará.

Tendo isto em conta, comprar um imóvel do banco pode, ou não, compensar. Mesmo que o imóvel esteja ao preço do mercado, a maior flexibilidade de financiamento e a isenção de comissões como a de avaliação – que já foi feita pelo banco ao adquirir o imóvel – pode ajudá-lo a poupar.

Para determinar se vale, ou não, a pena optar por um destes imóveis tenha atenção a todas as condições de um potencial crédito e compare o preço do imóvel com outros semelhantes na mesma zona. Considere sempre a taxa anual efetiva global (TAEG) e o montante total imputado ao consumidor (MTIC) nas suas comparações.

Apesar de ter condições de financiamento mais vantajosas com o banco que lhe vai vender o imóvel, se possível faça simulações de crédito com outras instituições financeiras para tentar obter as melhores condições possíveis.

Antes de avançar, é importante visitar o imóvel que pretende adquirir para perceber se vai ter outros encargos e se a zona onde está inserido é a ideal.

Deve ainda considerar sempre custos recorrentes, como por exemplo o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) que tem de pagar todos os anos. Através do simulador de IMI do Doutor Finanças consegue estimar quanto vai pagar.

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