Investimento imobiliário: Dicas para ajudar a fazer um bom negócio

O mercado do investimento imobiliário continua atrativo, sobretudo para quem tem liquidez ou pretende diversificar os seus investimentos. Assim, as baixas taxas de poupança, o crédito à habitação barato e o risco associado a determinado tipo de investimentos (bolsa, fundos de investimento, entre outros), fazem com que, cada vez mais, o investimento no mercado imobiliário se apresente como uma boa solução para rentabilizar o seu dinheiro.

Se pretende entrar no mercado imobiliário, este artigo é para si. Seguem.se dicas para ajudar a investir e a ser “um senhorio de sucesso”.

Dicas para ter sucesso no mercado imobiliário

O investimento imobiliário pode ser muito rentável, quer em termos de renda fixa quer em termos de ganhos de capital. Contudo, à semelhança de outros investimentos, também apresenta vantagens e desvantagens, pelo que há cuidados que deve ter em conta.

1 - Investigue o mercado

O imobiliário é um “ativo de rua”, ou seja, é preciso estar no terreno para perceber as dinâmicas locais e quais os melhores investimentos a fazer. Se quer entrar para o mercado imobiliário, é importante que tenha conhecimento dos riscos e das oportunidades. Pondere bem se, comprar para arrendar, é o investimento que realmente procura.

Atualmente, a remuneração dos depósitos é tão baixa que faz com que o investimento imobiliário pareça muito atrativo. Se esta for a sua opção, tenha a consciência que está a empatar o seu capital num imóvel que pode perder valor (tal como aconteceu na última crise, entre 2008 e 2013).                                                                                    

Comprar uma casa implica gastar centenas de milhares de euros e, quase sempre, obriga à obtenção de um crédito bancário. Quando os preços das casas aumentam é possível ter grandes ganhos (mesmo em cima do valor do seu crédito à habitação), mas quando caem o valor do seu ativo é afetado e a hipoteca não sofre oscilações.

Por isso, é importante não se concentrar apenas na realidade atual de um bairro ou cidade e dedicar um tempo para entender todos os mercados antes de efetuar um investimento. Analise o histórico recente de preços na região do imóvel para evitar surpresas desagradáveis no futuro.

Leia ainda: Que riscos corremos ao investir em imobiliário?

2 - Escolha uma zona atrativa

Uma zona atrativa não tem de ser necessariamente uma zona barata ou cara. É sim, um lugar onde as pessoas gostam de viver e isso depende de vários fatores.

Qual é o bairro na sua cidade que tem algo de especial ao ponto de dizer: “gostava de viver aqui”? Se vive numa zona periférica, como é que são os transportes? As escolas? Que serviços existem próximos?

Estas perguntas podem parecer demasiado simples, mas são talvez o aspeto mais importante a considerar num investimento para arrendar. Avalie todos os fatores que possam ter impacto na qualidade de vida das pessoas e, consequentemente, influenciar os preços das casas nessa zona.

Em Lisboa, por exemplo, bairros como o Chiado, Avenida, Príncipe Real ou Lapa são locais com uma maior garantia no que à renda diz respeito (sobretudo para arrendamento temporário). Contudo, se procura um retorno a longo prazo (valorização do imóvel além da renda) talvez a melhor escolha sejam bairros ainda por desenvolver como o Intendente, Alfama, Mouraria ou Campolide, por exemplo. Por outras palavras, nestes locais tem mais hipóteses de obter ganhos a longo prazo.

3 - Acompanhe o ritmo da tecnologia

Na hora de escolher um imóvel para investir, olhe para o edifício e verifique se este tem as condições adequadas de sustentabilidade e conectividade. Verifique ainda a segurança nos acessos, elevadores e áreas comuns.

Além disso, esteja atento às novas tecnologias que surgem para facilitar a vida de um proprietário ou senhorio. Isto é, à medida que a concorrência no mercado se torna mais agressiva, é fundamental, colocar a tecnologia ao serviço do arrendatário e promover igualmente o seu imóvel. Disponibilize a opção de pagamento online ou um “tour virtual” para dar a conhecer o seu imóvel.

4 - Investimento imobiliário com base em contas

Desde logo, deve questionar-se se sabe qual é o valor justo de uma habitação. A resposta está na taxa de capitalização ou capitalization rate, a qual tem a seguinte fórmula para ser calculada:

Taxa de capitalização = Resultado Operacional/Valor do Imóvel. Sendo que, Resultado Operacional = Renda - Despesas.

Ao usar esta fórmula, fica a saber o valor real do seu imóvel no momento da venda, já descontando os respetivos impostos e despesas associadas ao mesmo. Ou seja, o valor líquido que iria receber de uma eventual venda. Um dos maiores erros que um proprietário pode cometer é esquecer as despesas quando calcula a taxa de capitalização.

A longo prazo, o seu objetivo é valorizar a sua casa. No entanto, a curto prazo, deve investir para gerar renda pois os ganhos de capital no imediato são sempre muito difíceis de alcançar.

Resumidamente, se está a pensar em comprar casa com recurso ao crédito, tenha em atenção todos os custos relacionados com a hipoteca, reparações e comissões de agentes. Caso contrário, o retorno do seu investimento pode ficar comprometido.

5 - Avalie a liquidez do seu investimento

Assim, escolha um imóvel para investir tendo em conta a sua liquidez. Para isso, prefira um local que tenha uma procura elevada e que possa ser vendido a qualquer momento, caso seja necessário. Isto é, vale a pena pagar um pouco mais por um imóvel que possa ser arrendado ou vendido mais facilmente.

6 – Investimento imobiliário: o risco imprevisível

Também é necessário ter noção dos riscos associados ao seu investimento. Já pensou que podem sempre acontecer imprevistos? Pode ter um problema grave de saúde, por exemplo. Tem o seu imóvel salvaguardado se algo acontecer, como por exemplo uma intempérie, um incêndio ou uma inundação? Provavelmente não. Então verifique sempre as apólices de seguros do seu imóvel e avalie tudo o que este inclui ou não. Além disso, enquanto investidor, deve ter em atenção todos os detalhes na aquisição. Afinal, pode já apresentar riscos nesse momento.

Por outro lado, para sua segurança, tente fazer um contrato onde salvaguarde todas as situações que possam ocorrer. Igualmente, tenha um bom apoio jurídico, evitando assim o incumprimento de qualquer obrigação legal.

Leia ainda: Imobiliário: Afinal o que é uma yield e como se calcula?

7 - Potencial de retorno vs valor do Imóvel

Importa perceber como pode o potencial de retorno afetar o valor de um imóvel. Vejamos o seguinte exemplo.

Como transformar 1 euro em 120 euros. Vamos supor que a taxa de capitalização de mercado é 6% e que temos um ativo a gerar 1.000 euros por mês de resultado operacional.

Deste modo, temos a informação necessária para chegarmos rapidamente ao valor do imóvel.

Taxa de Capitalização = Resultado Operacional/Valor do Imóvel, ou seja:

6% = (1.000€ x12 meses)/Valor do Imóvel

Valor do Imóvel = 12.000€/6% = 200.000€

Agora vamos imaginar, que consegue reduzir as suas despesas em 100€ por mês (resultado operacional passaria de 1.000€ para 1.100€/mês). Teríamos um novo valor para o imóvel, ou seja:

6% = (1.100€ x 12 meses)/Valor do imóvel

Valor do Imóvel = 13.200€/6% = 220.000€

Assim, o valor do seu imóvel aumentou 20.000€, com apenas 100€ de poupança mensal. Ou seja, a redução da despesa em 1 euro no resultado operacional de um imóvel para arrendar tem o potencial de aumentar a sua valorização em 200 euros.

Avalie sempre o retorno que pode ter por cada euro que poupar.

8 – Investimento imobiliário: imagine que é “inquilino”

Agora, esqueça que é dono do imóvel e coloque-se no lugar do inquilino. Pense no que precisaria. Por exemplo, um estudante precisa de um espaço confortável, prático e fácil de limpar. Já um jovem trabalhador, pode dar mais valor a uma casa moderna e elegante. No caso de uma família, vai preferir uma casa espaçosa e com conforto.

Faça com que o inquilino se sinta em casa. Então, deixe-o decorar e colocar as suas próprias fotografias, quadros e mobiliário a seu gosto. Dessa forma, estes inquilinos tendem a ficar mais tempo e isso é uma boa notícia para si, enquanto senhorio.

9 - Procure o melhor crédito à habitação

Se pensa investir numa casa para arrendar com recurso ao crédito bancário, então procure as melhores condições! Não basta entrar na agência do seu banco e pedir crédito. Peça uma simulação em vários bancos e compare o valor da prestação que terá de pagar mensalmente. Uma boa escolha, pode significar a longo prazo, uma poupança de vários milhares de euros.

10 – Investimento imobiliário: o mercado muda

Atualmente, os preços das casas estão ao “rubro”, mas deve ter consciência que podem cair novamente. Então, se o valor das casas cair, terá capacidade para aguentar o investimento?

Atualmente, as taxas de juro baixas são um incentivo a investir, pelo que o dinheiro parado no banco não rende. Assim, investir num imóvel é cada vez mais apelativo. Logo, a renda que o imóvel gera mensalmente, cobre uma eventual prestação ao banco e ainda pode dar lucro. Mas, já pensou o que vai fazer se as taxas subirem? Neste momento a Euribor está negativa, mas já esteve acima dos 4%. Tem ideia do que um regresso a esses valores faria ao seu crédito à habitação? Certamente, iria pagar muito mais.

É importante explicar que os bancos oferecem, normalmente, duas formas de financiamento: taxa variável e taxa fixa. Quando a taxa é variável o juro que se paga varia de acordo com a Euribor; quando a taxa é fixa, paga-se sempre o mesmo que foi contratualizado com o banco. Nesta conjuntura atual, é melhor optar pela taxa fixa, pelo menos sabe com o que conta futuramente. 

11 - Considere o tempo disponível

Por último, comprar um imóvel é apenas o primeiro passo. A seguir, tem de o arrendar ou encontrar alguém que o faça por si.

O ideal é não precisar de recorrer a uma imobiliária, pois evita custos adicionais. Isto é, os agentes cobram uma comissão, mas fica livre de toda e qualquer preocupação com a gestão do imóvel. Como têm uma boa rede de contactos, os problemas são facilmente resolvidos. Se for o caso, rapidamente lhe arranjam um canalizador ou eletricistas, por exemplo.

A realidade é que pode fazer muito mais dinheiro se arrendar o imóvel por si mesmo. Mas será que está preparado para perder o seu fim de semana e marcar visitas, promover o seu apartamento ou fazer reparações?

O maior obstáculo para o retorno de muitos investimentos imobiliários é o período em que o imóvel está desocupado. É um intervalo de tempo em que está vazio e, por isso, não recebe renda. O ideal é encontrar inquilinos que estejam dispostos a ficar muito tempo e assim evita este problema.

12 - Investimento imobiliário com bons parceiros

Por outro lado, para ter sucesso no mundo do investimento imobiliário, deve procurar bons parceiros para o seu negócio, sejam corretores, imobiliárias, advogados, contabilistas, entre outros. Entre o deve e o haver, só tem a ganhar. Isto é, o custo com estes parceiros será sempre inferior ao valor que pode ganhar com a sua presença nestes processos.

13 - Seja paciente e estruture os negócios para o futuro

Por último, um plano de investimento imobiliário implica tempo, paciência e um pensamento virado para o futuro, principalmente se a ideia for vender. A rentabilidade acontece pela valorização imobiliária a longo prazo e depende sempre de fatores externos de mercado. Por isso, tenha em consideração que tudo tem o seu tempo.

Em suma, também no investimento imobiliário, como em qualquer investimento, nada é 100% seguro e, por isso, também tem alguns riscos. Avalie todos os fatores e se pretende investir, tome os cuidados necessários para evitar problemas futuros.

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