A rentabilidade dos fundos imobiliários vai cair?

As rentabilidades dos fundos de investimento imobiliário abertos, de rendimento, têm sido positivas e bastante atrativas, face a outras alternativas de investimento. No contexto atual, com inflação elevada, taxas de juro a subir e, nomeadamente, um juro mais elevado nos certificados de aforro, valerá ainda a pena investir num fundo imobiliário?

Leia ainda: Vale a pena investir em Fundos de Investimento Imobiliário?

Que rentabilidades oferecem os fundos imobiliários?

Os últimos dados publicados no site da APFIPP – Associação Portuguesa dos Fundos de Investimento, Pensões e Património, reportam rentabilidades positivas em quase todos os fundos de investimento imobiliário abertos de rendimento nos últimos 5 anos. Com exceção apenas do fundo NB Património, que apresenta rentabilidade negativa a 2 e 3 anos, todos os restantes fundos registam rentabilidades positivas, quase sempre acima dos 3% ao ano.

Como bem sabemos, os juros de depósitos a prazo ou de certificados de aforro nos últimos anos têm sido muito reduzidos. Só recentemente, com a escalada das taxas de juro é que estes últimos se tornaram uma alternativa mais interessante.

Assim sendo, neste contexto, de facto a rentabilidade dos fundos imobiliários abertos de rendimento, acima dos 3% nos últimos 5 anos, não pode deixar de ser considerada interessante, dado o nível de risco associado ao investimento e as alternativas que existiam no mercado.

Que desafios espera o mercado?

No contexto atual, de inflação e taxas de juro elevadas, os investidores institucionais enfrentam vários desafios, nomeadamente de uma pressão em alta nas yields. Os investidores tendem a procurar um prémio de risco que compense o investimento em imobiliário, face às taxas de juro de longo prazo (leia-se, yields das obrigações do Tesouro).

Segundo dados do Banco de Portugal, em 2022, as yields das obrigações do Tesouro observaram um crescimento significativo em todos os prazos. O principal benchmark, a yield a 10 anos, fechou o ano de 2022 nos 3,57%, bem acima dos 0,5% registados um ano antes.

Quando as taxas de juro de longo prazo tendem a subir, os investidores procuram investimentos imobiliários que gerem yields superiores, procurando assim manter um prémio de risco associado que seja interessante. Caso contrário, não compensará investir em imóveis.

Em caso de manutenção do nível de rendas, sempre que a yield sobe, o valor do ativo desce. Em imobiliário, tal como nas obrigações, existe uma relação inversa entre yield e valor. Logo, quando os imóveis dos fundos de investimento são reavaliados, o Perito Avaliador deverá ter em linha de conta este efeito de possível subida do risco com potencial desvalorização do ativo à data da avaliação.

Leia ainda: Imobiliário: Afinal o que é uma yield e como se calcula?

Que riscos corro ao investir num fundo imobiliário?

A rentabilidade de um veículo de investimento, como é o caso de um fundo de investimento imobiliário, tem sempre duas componentes: rendimento e ganho de capital.

A componente rendimento resulta fundamentalmente dos ganhos decorrentes dos arrendamentos dos imóveis, ou seja, rendas recebidas deduzido dos custos correlacionados. A este valor, podemos chamar de yield.

Já a componente ganho de capital resulta da apreciação dos ativos imobiliários que constituem a carteira do fundo de investimento. Essa apreciação resulta principalmente da reavaliação desses mesmos ativos quando permanecem em carteira, ou seja, enquanto não são vendidos.

Significa isto que parte da rentabilidade anunciada pela Sociedade Gestora do Fundo de Investimento Imobiliário advém de reavaliação dos ativos imobiliários que periodicamente têm de ser realizadas.

Tal como já foi referido anteriormente, o principal desafio com que as Sociedades Gestoras se deparam nos próximos tempos vem de uma possível reavaliação em baixo, fruto de um contexto de taxas de juro de longo prazo mais elevadas que geram pressão em altas nas yields.

Se a componente de rendimento não conseguir acompanhar proporcionalmente em sentido contrário da quebra do ganho de capital, a rentabilidade de um fundo de investimento fica assim afetada.

Por isso, avalie bem a sua escolha. Analise com cuidado e critério a composição da carteira de um fundo imobiliário que pretenda investir e a capacidade de gerar rendimento (yield).

Bons negócios (imobiliários)!

Leia ainda: Imobiliário: O que esperar de 2023

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.