Imobiliário: escolha as melhores localizações

Nos últimos artigos escritos aqui no portal do Doutor Finanças, tenho procurado orientar os leitores a tomarem melhores decisões de investimento imobiliário, procurando conhecer-se enquanto investidores.

Falamos sobre estratégias de investimento e segmentos de mercado. Lancei um conjunto de perguntas que deve procurar responder para melhor orientar as suas decisões.

Saber onde investir é fundamental. Hoje procurarei falar um pouco sobre localização.

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A importância da localização no investimento imobiliário

Location, location, location. Desde sempre, as 3 regras de ouro para investir em imobiliário. Muitos são aqueles que hoje em dia lhe juntam outras componentes, e com razão. Apesar de o imobiliário ser um investimento muito local (a um nível bastante micro, na realidade), há outros fatores que influenciam a performance do ativo. No entanto, muitos desses fatores acabam por ter forte correlação com a variável localização.

Quando falamos em investimento imobiliário, e naturalmente em função do segmento de mercado em que pretendamos investir, tipicamente debruçamo-nos sobre questões relacionadas com acessibilidades, transportes públicos, serviços e comércio nas proximidades, estacionamento, escolas, proximidade e facilidade de acesso a grandes eixos viários, etc.

Na prática, tudo isto se resume a localização. A variável localização define-se em função de um conjunto bem alargado de fatores que acabam estes por conferir maior ou menor valor ao imóvel, porquanto atraem mais ou menos procura.

A escolha correta da localização é, pois, um ponto fundamental na tomada de decisão num qualquer investimento imobiliário. Não deve é ser olhada e analisada de forma isolada.

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Onde investir, então?

Se a localização é assim tão importante, onde deve um investidor investir, então? Neste ponto, arriscaria dizer que o leitor já sabe a resposta. Não existe uma única resposta a esta pergunta. A escolha da localização, como vimos no artigo Imobiliário: rendas ou mais-valias?, está intrinsecamente ligada a vários fatores:

• Estilo e estratégias de investimento do investidor;
• Tolerância ao risco;
• Prazo de investimento;
• Dinamismo da procura.

Nesse artigo, falamos de uma forma simples sobre estratégias de investimento, estando elas mais ancoradas na geração de yield ou de ganhos de capital. E este ponto é muito importante na escolha da localização, isto porque:

• Estratégias mais focadas na geração de yield favorecem, naturalmente, imóveis de renda. Logo, a localização a escolher terá obrigatoriamente de ter procura por arrendamento;
• Por seu turno, estratégias mais ancoradas na geração de ganhos de capital destinar-se-ão à venda de imóveis. No segmento residencial, por exemplo, à compra de habitação própria e permanente. Logo, a escolha da localização deve estar orientada para zonas onde tal se verifique com mais liquidez.

Por tudo isto, a escolha da localização não deve ser feita de forma isolada ou mesmo descontextualizada do investidor. Um investidor que não queira correr muito risco, oriente os seus investimentos para um prazo mais longo, tipicamente irá investir em imóveis de arrendamento, em localizações com procura por arrendamento, bem localizadas em grandes centros urbanos.

E quando refiro “bem localizadas”, naturalmente estou a procurar dizer que a localização em causa deve reunir um conjunto de características que sejam as mais procuradas pela procura… por arrendamento!

Por isso, escolher localização implica:

1. Saber bem qual a sua estratégia de investimento (em função da sua tolerância ao risco e prazo de investimento)
2. Conhecer bem as características da “sua” procura
3. Estudar muito bem localizações alternativas e procurar ver se reúnem as características mais procuradas pela procura, em função da sua estratégia de investimento.

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A localização é determinante mas não é fator único

A escolha da localização no investimento imobiliário é determinante, por certo. Mas o que é mesmo importante o leitor entender é que não é um fator único de decisão ou de escolha. Há um número bem alargado de fatores que condicionam a escolha da localização, fatores esses que não se extinguem naquilo que caracteriza a própria localização mas que vão também ao encontro das escolhas do próprio investidor e das estratégias que decidir levar a cabo.

Por isso, quando alguém lhe disser “investe nesta localização”, pergunte sempre porquê! Há investimentos para todos e investidores para tudo. Uns mais oportunísticos, outros que não gostam de correr riscos. Uns que querem ganhar mais em menos tempo, outros que olham para os imóveis como um investimento de longo prazo.

Assim, quando um investidor tem de tomar a decisão da localização em que pretende investir, deve fazê-lo em função de todas estas questões e não olhando apenas para a própria localização, de forma isolada.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.