Imobiliário foi o ativo que mais desvalorizou em 2022

O imobiliário cotado caiu 31% em 2022. O investimento indireto, via REIT’s, sofreu uma forte desvalorização durante o ano passado, tendo sido inclusive a categoria de ativos que mais desvalorizou.             

O que é um REIT?

Um REIT – Real Estate Investment Trust – é uma sociedade que investe, detém e gere património imobiliário. Ao contrário dos Fundos de Investimento Imobiliários, são empresas que normalmente estão cotadas em bolsa e cujas ações estão disponíveis no mercado para serem transacionadas.

Enquanto um Fundo de Investimento Imobiliário não está cotado e a compra e venda de unidades de participação é feita “fora de mercado”, um REIT, pela sua estrutura comercial e liquidez das suas ações, confere ao investidor a possibilidade de as transacionar com mais frequência.

No entanto, ao serem ações cotadas, naturalmente encerram em si bastante mais volatilidade por estarem expostas ao risco natural do investimento em ativos financeiros cotados.

Tipicamente, os REIT’s investem em ativos imobiliários de rendimento e estão obrigados a distribuir os lucros aos acionistas. Por essa razão, produzem um dividendo relativamente estável ao longo do tempo.

Investir num REIT – ou seja, comprar ações de REIT’s que estejam cotados em bolsa – ou investir diretamente num imóvel que gere uma renda, exclusivamente do ponto de vista da yield, aparenta não ter muitas diferenças, uma vez que o REIT, como referi, está obrigado a distribuir os seus lucros.

A diferença é que, comprando um REIT, a gestão do ativo da parte do acionista é inexistente. Toda a gestão é feita pela própria empresa. Já no caso de um investimento direto, sendo eu o proprietário, terei obviamente de gerir o ativo (receber rendas, pagar custos, impostos, fazer inspeções periódicas ao imóvel, obras, etc.).

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Como tem evoluído a rentabilidade dos REIT’s?

Segundo informação retirada do site The Measure of a Plan, o investimento em REIT’s ao longo de 2022 resultou numa desvalorização do capital investido de 31%. Comparando com outras classes de ativos, foi a que mais desvalorizou durante todo o ano que passou.

Não é por acaso que os REIT’s apresentam uma maior correlação com obrigações de yields elevadas. De facto, existe uma semelhança na geração do rendimento, entre imobiliário (de rendimento, claro está) e obrigações. Com as yields de mercado a subir ao longo de 2022, é natural que o valor dos ativos decresça. Foi exatamente isso que aconteceu.

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No entanto, se olharmos para o longo prazo e observarmos as rentabilidades históricas, rapidamente concluímos que o investimento em REIT’s confere uma rentabilidade bastante atrativa. Entre 1985 e 2022, o imobiliário indireto devolveu uma rentabilidade média anual de 6,2%, excluindo a componente do dividendo anualmente distribuído.

Acima dos REIT’s, temos apenas o investimento em ações, de grande e baixa capitalização. O investimento em REIT’s acaba por suplantar outros, tais como, obrigações ou ouro.

De facto, o ano de 2022 não foi bom para os REIT’s nem para a generalidade dos mercados acionistas. No entanto, no longo prazo, o investimento em imobiliário por via destas estruturas aparenta ser interessante.

Bons negócios (imobiliários)!

Nota: O presente artigo não é um conselho de investimento em REIT’s nem em qualquer outro produto financeiro. Para investimento em ativos financeiros, consulte um especialista devidamente acreditado para o efeito.

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.