O equívoco dos golden visa

O primeiro artigo que escrevi aqui no Doutor Finanças foi exatamente sobre este assunto, dos Golden Visa. Entretanto, o período transitório de alteração da lei terminou e essas mesmas alterações entraram vigor no início de 2022.

Parece-me, no entanto, que as alterações produzidas foram, de alguma forma, um equívoco. Mas de facto, o que se alterou?

As alterações no regime dos golden visa

No que ao imobiliário diz respeito, as alterações produzidas no regime dos golden visa prendem-se, sobretudo, com a revisão dos montantes mínimos de investimento para efeitos de obtenção do visto, de 350.000 euros para 500.000 euros, no caso de aquisição de unidades de participação em fundos de investimento e de capital de risco, e ainda a restrição territorial de aplicação do regime.

Relativamente a este segundo ponto, apenas alguns concelhos estão agora abrangidos pelo regime. Por outras palavras, e salvo algumas exceções, foram retirados do regime as Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto e o Algarve.

No entanto, estas exclusões territoriais respeitam apenas à aquisição de ativos imobiliários destinados à habitação, excluindo todos os restantes segmentos de mercado (escritórios, comércio, logística, hotelaria, etc.).

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Porquê estas alterações?

Muito se discutiu sobre este tema nos últimos anos. Parte do poder político acreditava – e provavelmente ainda acreditará – que este regime inflacionou os preços na habitação em Lisboa e Porto, principalmente, e por isso haveria que restringir o acesso a vistos através de investimentos imobiliários em habitação nestas zonas.

Tal como acima referi, já que procurei explicar que não terá sido bem assim, em janeiro de 2021 escrevia que:

• Entre 2013 e 2020, o investimento em imóveis para obtenção de uma ARI teve um peso de 3,8% no montante total de venda de casas em Portugal;
• Mesmo que assumíssemos que a totalidade das vendas para efeitos de Golden Visas tivesse sido concentrada nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto, chegaríamos à conclusão que representariam pouco mais de 6% do total;
• Além disso, o peso dos Golden Visa no mercado residencial tem vindo a diminuir desde 2016. Nos primeiros anos, e derivado de um forte afluxo de investimento proveniente da China, de facto, o investimento em imóveis decorrente da obtenção de ARI teve um peso superior, tendo atingido quase 9% em 2014. Atualmente, esse valor está nos 2,6%.

Dificilmente terão sido exclusivamente os golden visa, que terão pesado menos de 4% no volume de vendas de casas nas referidas localizações, a provocar tamanha inacessibilidade ao mercado.

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Mas afinal, qual é o equívoco?

Mesmo que aceitássemos que as razões subjacentes às alterações produzidas estariam corretas – que, a meu ver, não estão – o equívoco é claro. Isto porque se foram mesmo os Golden Visa que provocaram um aumento de preços na habitação nas zonas agora excluídas deste regime, pois naturalmente produzirão igual efeito em territórios mais interiores de Portugal.

Aliás, o preâmbulo do Decreto-Lei n.º 14/2021, que aprova as referidas alterações legislativas, refere que "(…) no que diz respeito à política de habitação, é compromisso do Governo promover o equilíbrio e a qualidade dos territórios, seja em regiões metropolitanas, urbanas ou rurais, garantindo o acesso a condições habitacionais dignas para todos (…)".

Ora, o equívoco é mesmo este. Pensar-se que esta limitação agora implementada no regime dos Golden Visa irá promover o tal equilíbrio e garantir acesso à habitação em condições dignas para todos.

Se os objetivos desta alteração legislativa passam por 1) estancar a subida de preços em Lisboa e Porto, sobretudo e 2) promover o investimento imobiliário no interior do país, esses objetivos sairão gorados:

• Não é uma alteração legislativa que fará “parar um comboio em andamento”. O investimento imobiliário em Lisboa e Porto tem estado muito ativo e assim manter-se-á enquanto o mercado reúna condições para tal. Não foram os Golden Visa que provocaram tamanha subida nos preços, não serão os Golden Visa a travar essa marcha;
• Se os Golden Visa, de facto, inflacionaram o mercado, pois então provocarão o mesmo efeito no interior de Portugal. Não irão promover investimento, irão apenas tornar ainda menor a acessibilidade na habitação nessas mesmas zonas.

Por isto é que me parece que tudo isto foi um equívoco, para não lhe chamar outra coisa. Aliás, basta olhar para as movimentações no mercado para entender que:

1. O interior de Portugal não está propriamente a ser beneficiado com esta alteração legislativa e
2. Os investidores em busca de vistos mantêm as suas intenções de investimento em Lisboa e Porto, apenas tendo mudado a forma de o fazer.

O mercado (normalmente) funciona. Os investidores é que ditam as suas opções de investimento. Não é um qualquer poder político que o faz.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.