Vale a pena investir em Fundos de Investimento Imobiliário?

Há várias alternativas de investimento imobiliário, sem que com isso seja necessário comprar, vender ou arrendar imóveis. Trata-se de investimentos indiretos, ao contrário dos investimentos diretos que implicam a propriedade do ativo imobiliário.

O investimento em Fundos de Investimento Imobiliário é uma dessas alternativas.

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O que é um Fundo de Investimento Imobiliário

Os fundos de investimento imobiliário, regidos pelo Decreto-Lei n.º 71/2010, de 18 de junho, são instituições de investimento coletivo, cujo único objetivo consiste no investimento dos capitais obtidos junto dos investidores e cujo funcionamento se encontra sujeito a um princípio de repartição de riscos.

Constituem-se como patrimónios autónomos pertencentes a uma pluralidade de pessoas singulares ou coletivas, denominadas como participantes.

Estes fundos de investimento são divididos em unidades de participação que podem ser adquiridas pelos participantes (investidores).

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Que tipo de fundos existem?

Os fundos de investimento imobiliário podem ser abertos ou fechados. Os fundos abertos são aqueles cujo capital (conjunto das unidades de participação) é variável e está sempre disponível para ser subscrito. Já os fundos fechados apresentam um capital fixo que só pode ser subscrito durante um determinado período de tempo, denominado como período de subscrição.

Assim sendo, os fundos abertos apresentam unidades de participação em número variável; já nos fundos fechados, as unidades de participação são fixas.

Como são administrados?

Os fundos imobiliários são obrigatoriamente geridos por uma Sociedade Gestora que deve sempre atuar no interesse exclusivo dos participantes. A estas sociedades compete fazer a gestão de todos os valores investidos nos fundos que administra, incluindo as compras e vendas dos ativos imobiliários sob gestão.

A elas está vedada adquirir, por conta própria, unidades de participação de fundos de investimento imobiliário e mesmo de imóveis que não sejam indispensáveis à sua instalação e funcionamento ou à prossecução do seu objeto social.

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Como posso investir?

Qualquer pessoa, singular ou coletiva, pode investir em fundos imobiliários adquirindo unidades de participação junto das entidades comercializadoras. Estas podem ser as próprias sociedades gestoras, os depositários ou entidades financeiras autorizadas pela CMVM.

Tipicamente, uma pessoa singular investe em fundos imobiliários, comprando num banco comercializador, unidades de participação de um fundo aberto. Bastará dar uma ordem de compra junto do banco, adquirindo assim unidades de participação à cotação do momento.

Quais as vantagens e riscos de investir em fundos imobiliários?

Existem vantagens em comprar unidades de participação de fundos imobiliários, em detrimento de comprar diretamente imóveis.

Desde logo, o montante de investimento. Os montantes mínimos a investir são substancialmente inferiores ao valor de mercado de um imóvel. Naturalmente, o investidor deverá ter em conta as comissões que lhe são cobradas na compra, propriedade e venda das unidades de participação para aferir de um montante mínimo ideal de investimento.

Por outro lado, existe a questão da liquidez. Excetuando eventuais regras especiais de resgate das unidades de participação, o investidor enfrenta um período de liquidação muito inferior ao que enfrentaria num processo de venda de um imóvel, bastante mais moroso e complexo. O mesmo se aplica ao momento da subscrição/compra.

Há ainda a questão da diversificação do risco. Estes veículos investem num elevado número de imóveis, tendo assim o risco disperso por uma carteira de grande dimensão.

Mas existem também riscos! Começo pela questão da cotação da unidade de participação. As unidades de participação nos fundos abertos são transacionadas com o próprio Fundo. É o próprio Fundo que compra e vende as unidades de participação. E a cotação é ditada não pela procura e oferta, mas pelos valores dos ativos que compõem a carteira do Fundo. O valor desses ativos é ditado principalmente por avaliações imobiliárias.

Por outro lado, em períodos mais turbulentos do mercado, o Fundo pode eventualmente decidir pelo cancelamento dos resgates por forma a garantir um nível saudável de liquidez na sua carteira. Nesses casos, o participante poderá ficar impedido de liquidar o seu investimento durante um determinado período de tempo.

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Tenha em atenção o seguinte!

Tenha em atenção que ao optar pela subscrição de fundos fechados, caso necessite de vender as suas unidades de participação antes da maturidade do fundo, terá de encontrar um potencial comprador. Não existe liquidez no chamado mercado secundário para conseguir transacionar as suas participações.

Preste igualmente atenção às comissões que lhe são cobradas. O investimento em fundos imobiliários é fundamentalmente um investimento de aforro, de longo prazo. Existem normalmente comissões elevadas na subscrição, na gestão, na domiciliação dos valores no seu banco, além de possíveis comissões de resgate em função do momento do mesmo. Fruto de um elevado comissionamento, o investimento nestes veículos poderá apenas configurar-se interessante para prazos mais longos.

Antes de investir, escolha o fundo mais adequado ao seu perfil de risco. Leia bem os prospetos dos fundos e analise os relatórios e contas dos mesmos. Entenda qual a política de investimento que normalmente implementam, analisando também o historial de rentabilidades obtidas, sabendo de antemão que “rentabilidades passadas não são garantia de ganhos futuros”.

Bons negócios (imobiliários)!

Disclaimer: O presente artigo não constitui qualquer tipo de aconselhamento no investimento em Fundos de Investimento Imobiliário ou em qualquer outro tipo de veículo de investimento em imóveis. O autor não se responsabiliza nem pode, em caso algum, ser responsabilizado pelo uso indevido da informação constante no presente artigo.

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.