Investir em alojamento local: Que tributação e rentabilidade esperar?

O alojamento local (AL) tem tido um grande crescimento nos últimos anos em Portugal. De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), em 2022, o número total de dormidas em estabelecimentos de AL foi de cerca de 9,8 milhões. Este número corresponde a um aumento de mais do dobro face ao número total de dormidas em 2013.

Tendo em conta o crescimento do número de dormidas nos últimos anos, o AL tem-se revelado uma oportunidade de negócio para quem pretende rentabilizar os seus imóveis.

Se este tipo de investimentos faz parte dos seus planos, veja, de seguida, alguns pontos que deve ponderar antes de tomar a decisão de investir.

Obtenção de licença

A obtenção de uma licença para poder usar o imóvel para AL é o primeiro passo para ter acesso a este mercado.

De acordo com a legislação nacional, considera-se que um imóvel se encontra afeto a AL quando o mesmo está mobilado e equipado, e para além disso ofereça outros serviços para além da dormida, como por exemplo a limpeza. Para além disso, o período de arrendamento deve ser inferior a 30 dias.

Caso o imóvel seja anunciado para AL sem ter uma licença, o proprietário pode pagar uma multa entre 2.500€ e 4.000€, caso seja pessoa singular. Já no caso de empresas esses valores podem chegar a 40.000€.

O Balcão Único Eletrónico é o local onde pode fazer este pedido de licença. As autoridades podem recusar o pedido por vários motivos, tais como:

• Pedido com erros;
• Falta da documentação solicitada;
• Imóvel localizado numa área com restrições ao registo de novos alojamentos locais, devido ao elevado número de registos já existentes nessa localização.

Assim, tendo um imóvel, o primeiro passo para o colocar no AL deve ser sempre registar o mesmo.

Tributação dos rendimentos de alojamento local

Um aspeto importante a conhecer quando decide investir em AL tem a ver com a tributação dos rendimentos decorrentes do mesmo. Em resumo, em sede de Imposto sobre o Rendimento (IRS), estes rendimentos podem ser tributados de duas formas diferentes que se exploram de seguida.

Categoria B

Para efeitos de apresentação de IRS, estes rendimentos podem ser enquadrados na categoria B. Assim, para contribuintes que estejam no regime simplificado, ou seja, cuja atividade tenha uma faturação inferior a 200.000€, no cálculo do rendimento sujeito a imposto, deve ser considerado um coeficiente.

Em resumo, ao ser utilizado um coeficiente, significa que apenas uma parte dos rendimentos é sujeita a imposto. Assim, relativamente ao AL, o coeficiente é de 0,35, o que significa que apenas 35% dos rendimentos obtidos são sujeitos a imposto.

Deste modo, considera-se que 65% dos rendimentos são relativos a custos necessários para exercer a atividade. Note que para ter esta isenção de imposto, deve justificar pelo menos 15% em custos que efetivamente suportou com a atividade.

Por fim, no que diz respeito à taxa de imposto a aplicar aos rendimentos, a mesma depende do escalão de IRS em que estiverem os seus rendimentos.

Um alerta importante para o facto, de caso afetar um imóvel para AL, e posteriormente o desafetar isso pode ter impacto no cálculo das mais valias em caso de venda do imóvel. Assim:

• Se vender o imóvel no prazo de três anos após sair do AL, a tributação das mais valias segue as regras da categoria B em que a sua totalidade é englobada nos restantes rendimentos;
• Caso venda após três anos, a tributação segue as regras da categoria G do IRS, em que apenas 50% da mais valia é englobada nos restantes rendimentos.

Categoria F

Em alternativa, os rendimentos decorrentes do AL podem ser tributados através das regras da categoria F. Ou seja, neste caso, ao valor dos rendimentos são deduzidas todas as despesas necessárias para obter os rendimentos, o IMI, condomínio e obras.

Assim, neste caso a taxa de imposto é de 28%, caso não opte pelo englobamento.

Em suma, tendo em conta os seus rendimentos e as despesas em que incorre com o imóvel, avalie qual a forma de tributação que mais compensa no seu caso.

IVA

Para além do tratamento em sede de IRS, é também importante referir que neste tipo de atividade pode ser cobrado IVA ao cliente à taxa de 6%. No entanto, pode haver lugar a isenção de IVA, caso o rendimento gerado pela atividade durante um ano seja inferior a 12.500€.

Responsabilidades do proprietário de um AL

A legislação nacional impõe um conjunto de regras que os proprietários de um AL devem cumprir. Assim, destacam-se de seguida algumas delas:

• Caso o imóvel seja arrendado a um cidadão estrangeiro, tal facto deve ser comunicado ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) através do preenchimento do boletim de alojamento. Essa comunicação deve ser feita no prazo de três dias após a entrada e a saída do cidadão estrangeiro;
• Contratação de um seguro que cubra um conjunto de riscos, nomeadamente o de incêndio;
• Assegurar boas condições de higiene e bem-estar aos hóspedes. A este nível, o AL deve assegurar que fornece acesso a água, eletricidade, que possui mobiliário adequado e ainda boas condições de limpeza;
• O AL deve possuir equipamento de emergência, como extintor e mantas de incêndio. Para além disso, o número de emergência nacional (112) deve estar num local visível;
• O AL deve possuir um livro de reclamações;
• À entrada do edifício deve ser colocada uma placa a identificar o AL.

Como avaliar a rentabilidade de um alojamento local?

Sendo o AL uma forma de investimento é importante analisar a sua rentabilidade. Assim, há um conjunto de variáveis que deve ter em consideração e que afetam o retorno que pode retirar de um AL. Alguns exemplos incluem:

• Taxa de ocupação do AL, ou seja, o número de dias em que o mesmo se encontra ocupado face ao número total de dias no ano. Assim, por exemplo, caso ainda não tenha escolhido o imóvel onde pretende efetuar o AL, deve ter o cuidado de escolher um que se encontre numa boa localização, próximo dos locais mais procurados por turistas;
• Custos para equipar o imóvel para o AL. Ou seja, tenha em consideração os investimentos necessários com mobílias, equipamento de emergência, placa de identificação, entre outros;
• Custos correntes, como água, luz, eletricidade e limpeza;
• Custo em termos de dinheiro e/ou tempo para tratar do check in e check out dos hóspedes.

Em resumo, calcule os rendimentos totais que prevê retirar do AL. De seguida, considere também todos os custos associados à manutenção. A diferença entre os rendimentos e os custos é o lucro que retira deste investimento. Por fim, divida o lucro pelo investimento inicial total efetuado, obtendo assim a taxa de retorno do seu investimento.

Alojamento Local vs Arrendamento longa duração

Conforme pôde verificar acima, o AL é um tipo de investimento mais trabalhoso do que um arrendamento de longa duração. O trabalho e tempo que dedica a este tipo de investimento é claramente superior ao arrendamento de longa duração.

Assim, deve comparar a rentabilidade que prevê num ou noutro investimento. Uma vez que o AL tem mais risco e exige mais tempo ao investidor, deve apenas avançar para este investimento caso a rentabilidade que prevê retirar seja superior à de uma arrendamento de longa duração.

Em suma, antes de avançar para um AL, verifique se esta opção é a que lhe oferece melhor rentabilidade.

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