Obras a cargo do senhorio: Quais são e o que fazer se não forem feitas?

Regra geral, quando falamos numa casa arrendada, as obras (particularmente as de fundo ou estrutura) estão a cargo do senhorio. Contudo, na prática, muitas vezes o senhorio tende a “oferecer resistência” e a questionar o assumir de responsabilidades. O que deve fazer nestes casos? Neste artigo, vamos abordar os procedimentos que pode e deve adotar para resolver este tipo de situações.

Assim, tenha sempre presente que, enquanto inquilino, se decidir avançar com as reparações que o senhorio, pelas mais diversas razões, não vai fazer, tem de ter alguns cuidados. Saiba quais.

Que obras estão a cargo do senhorio?

De acordo com o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), grande parte das obras ou reparações a realizar numa casa ou prédio em regime de aluguer são da responsabilidade do senhorio. Ou seja, se arrendar uma casa, todas as obras indispensáveis à sua segurança e conforto, devem ser pagas pelo senhorio.

Conforme o artigo 1074.º, o senhorio é responsável por “executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias”, requeridas pela lei ou pelo fim do contrato, “salvo estipulação em contrário”.

Caso o senhorio não aceite a realizar as obras em questão, o inquilino pode proceder à rescisão do contrato.

Contudo, na prática as coisas nem sempre são assim. Logo, se o senhorio não assegurar as devidas reparações, e tendo em conta determinadas condições, o arrendatário pode avançar com as obras.

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Obras de conservação: ordinárias e extraordinárias

As obras de conservação ordinárias contemplam reparações e limpezas gerais do prédio, impostas pela Administração Pública, bem como as obras necessárias à sua normal manutenção.

Já as obras de conservação extraordinárias, realizam-se por defeito de construção do prédio ou por acidente. Por exemplo, fissuras nas paredes, reparações da instalação elétrica, infiltrações, avarias de estores, entre outras.

Todavia, todos os danos no imóvel ou equipamentos que sejam consequência de uma má utilização por parte do arrendatário, a responsabilidade da reparação é deste último.

Cuidados a ter antes de fazer obras a cargo do senhorio

Enquanto inquilino, existem alguns cuidados a ter antes de efetuar obras por sua livre iniciativa. Para todas as obras não previstas em contrato, tem de efetuar uma comunicação prévia ao senhorio através de carta registada com aviso de receção. Em seguida, tem de aguardar pela respetiva autorização do senhorio.

Como já referido, em casos de obras urgentes, não precisa dessa autorização. No entanto, terá sempre de informar o senhorio por escrito, de que vai fazer as obras por sua conta dado que ele não as fez a "tempo e horas". Se as reparações tiverem de ser imediatas, basta avisar que as vai fazer.

Em qualquer um dos casos, esta comunicação é essencial para que possa ter direito ao reembolso.

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Conteúdo da casa

O artigo 1043º da lei Nº. 6/2006 estabelece que na falta de acordo, “o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.”

A lei prevê que o inquilino receba o imóvel em bom estado de conservação. 

Deste modo, para não ter complicações futuras, detalhe no contrato todo o recheio da casa, bem como a descrição do seu estado de manutenção.

Além disso, não menos importante, no contrato deve estar indicado a quem cabe a reparação. Isto porque, muitas vezes, existe a dúvida se os danos são causados por má utilização ou apenas por desgaste (nestes casos, regra geral, o senhorio alega sempre a primeira opção e o inquilino a última). Por isso, mais vale prevenir do que remediar.

Obras urgentes

Caso se tratem de obras urgentes ou coercivas que o senhorio não tenha realizado, o arrendatário poderá proceder à sua realização sem precisar da autorização. Aqui, mais uma vez são obras pertencem ao senhorio, e o inquilino, mesmo sem autorização por escrito por parte do locador, terá direito ao respetivo reembolso. De qualquer forma é importante que informe sempre o senhorio.

Direito ao reembolso

O artigo 1074º da Lei Nº. 6/2006 também prevê que “salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé”. 

Não se esqueça: é essencial pedir uma autorização ao dono do imóvel para fazer as obras, a não ser que estas sejam urgentes e o senhorio ainda não as tiver feito. Tente sempre ter essa autorização por escrito.

Obras a cargo do senhorio: atenção à "Lei do ruído"

Para a realização de obras é, também, muito importante lembrar-se da questão do ruído, principalmente em prédios. Além do dever de afixar no prédio o respetivo aviso, há que ter em conta que só se pode fazer ruído nos dias úteis, entre as 8 e as 20 horas.

Em conclusão, em caso de necessidade de obras não realizadas pelo senhorio, e cumpridos todos os procedimentos e cuidados, o inquilino pode fazer obras. Caso não pretenda ou não possa fazer, a alternativa passa pela cessação de contrato.

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