Quer vender a sua casa sozinho? 5 passos para fechar negócio

Em primeiro lugar, deve estar consciente de que vender a sua casa sozinho não vai ser uma tarefa fácil. Na realidade, dá trabalho e implica burocracia e tempo. Ainda assim, se não quer recorrer a uma imobiliária para vender o seu imóvel, saiba que sozinho pode concluir esta missão com sucesso.

Se vender a sua casa sozinho, consegue, desde logo, não pagar comissões a uma imobiliária. De facto, a comissão habitualmente cobrada pelas agências (a rondar os 5%), representa sempre ficar com menos dinheiro para si.

Apesar de as agências, por norma, tratarem de determinados serviços no processo de venda, saiba que pode tentar resolver toda a situação sozinho.

5 passos para vender a sua casa sozinho

1- Informe-se sobre o valor de mercado

Para vender a sua casa sozinho, deve saber, desde logo, qual o é o seu valor. Para tal, seja proativo e informe-se. Consulte vários sites de vendas de casa, verifique e compare o preço de venda de casas semelhantes na sua área de residência. Deste modo, fica com uma ideia dos valores praticados. Assim, vai estar mais apto a negociar com um potencial comprador o valor que vai estar a pedir pelo seu imóvel.

Além disso, nesse valor, deve dar uma margem de folga já a contar com um eventual desconto. Tendencialmente, os compradores pedem um desconto. Por isso, faça as contas por cima para, posteriormente, fazer “uma atenção”.

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2- Vender a sua casa sozinho: reúna toda a documentação

Para vender uma casa são necessários vários documentos. Se já tiver alguns vai ter menos custos, caso contrário, tem de tratar dos mesmos e vai gastar mais umas dezenas de euros. Por isso, deve incluir estes gastos nas suas contas para encontrar o valor final a pedir.  

O principal documento que tem de ter em sua posse é a escritura da casa. Contudo, também deve ter:

Caderneta predial

A caderneta predial é o “documento de identificação” da sua casa. Pode obter este documento de forma gratuita na sua área pessoal do Portal das Finanças. Caso opte por pedir a mesma num balcão da Autoridade Tributária, saiba que tem de pagar. A caderneta predial tem a validade de 12 meses.

Certidão predial permanente do registo predial

A certidão predial permanente  serve para confirmar que é o dono do imóvel e se tem eventuais encargos com o mesmo. Isto é, se por exemplo comprou a casa com empréstimo bancário, o valor da hipoteca aparece neste documento. Pode pedir esta certidão online (custo de 15€) ou presencialmente na Conservatória do Registo Predial, Loja do Cidadão ou Espaço dos Registos (custo de 20€).

Pode consultar esta certidão online (para isso tem de inserir um código), e assim não necessita da mesma em papel.

No pedido de certidão tem de indicar a freguesia, o concelho e distrito da habitação bem como o número de descrição de imóvel (para o efeito, consulte a escritura de compra da casa).

Licença de utilização

A licença de utilização (conhecida também por licença de habitação) é emitida pela Câmara Municipal do concelho onde se localiza o imóvel. Este certificado serve para confirmar que tudo está em conformidade com a obra e projeto aprovado pelas respetivas autoridades competentes e qual a finalidade a que se destina.

Esta licença é exigida apenas para casas contruídas depois de 1951. Se não tem, pode pedir uma segunda via na autarquia. O custo inicial é de 35€, contudo o custo final pode aumentar pois depende do valor praticado por a Câmara.

Ficha técnica da habitação

A ficha técnica da habitação é como que uma “fotografia” real da sua casa. Ou seja, descreve as suas características técnicas. Só é obrigatória para apartamentos construídos, ou alvo de obras de reconstrução, após 30 março de 2004. Caso se aplique e não tem este documento, peça uma segunda via na Câmara Municipal do concelho. O custo é igual ao da licença de utilização.

Certificado energético

Para vender, o certificado energético é obrigatório, independentemente da data de construção do imóvel. Serve para comprovar a a eficiência energética da sua casa numa escala entre A+ e F (sendo A+ o máximo de eficiência). Note que, quanto maior for este indicador, mais valor tem a sua casa.

O custo varia consoante as características do seu imóvel. Além disso, pode haver variações de valor, dependendo do técnico que realiza a certificação.

Ou seja, este certificado emitido pela ADENE, tem um custo fixado em tabela (entre 35€ e 80€ consoante a tipologia da sua casa), e a este custo acresce o valor cobrado pelo perito que realiza esta certificação.

Assim, o ideal é pedir alguns orçamentos para comparar valores e optar pelo mais económico. No geral, o valor final pode chegar a umas centenas de euros.

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3- Tem crédito à habitação? Cancele a hipoteca

Se ainda está a pagar a sua casa ao banco e quer vendê-la, então tem de cancelar a respetiva hipoteca (custo de 50€ e é feito na Conservatória do Registo Predial), para que o novo comprador não fique com esta responsabilidade.

Assim, informe o seu banco que vai vender a casa. Se assim entender, pode aproveitar a ida à Conservatória e fazer este cancelamento da hipoteca juntamente com o pedido de registo de aquisição por compra e venda da casa.

Por outro lado, saiba que normalmente os bancos exigem uma comissão (regra geral é de 1%) por reembolso total antecipado do crédito. Assim, deve tentar incluir também esta comissão no valor de venda.

4- Imposto sobre as mais-valias

Relativamente a este imposto, se a casa que está a vender é "habitação própria e permanente", então não se aplica, mas tem de comprar outra no espaço de 3 anos.

Contudo, se é uma segunda casa, já tem de pagar este imposto.  Ou seja, neste caso, o Estado vai cobrar imposto sobre 50% das mais valias obtidas (o seu pagamento será feito no momento da entrega anual do IRS). Assim, quanto maior for o lucro com a venda da sua casa, maior será o valor a entregar ao Estado.

Além disso, as mais-valias não são apenas a diferença entre o valor de venda e o valor de compra. Para apurar as mais-valias efetivas, tem de retirar ainda os gastos com obras, comissão da imobiliária, custos com o Certificado Energético, escritura da compra inicial e burocracia diversa.

De salientar ainda que, no caso de ser uma segunda casa, há uma exceção que lhe permite não ter de pagar imposto (por exemplo, se a casa tiver passado para a sua posse antes de 1 de janeiro de 1989).

Neste ponto, o Doutor Finanças pode ajudar a fazer as contas, através da Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.

5- O que falta para vender a sua casa sozinho?

Este é o passo final, mas talvez o mais trabalhoso. Após ter noção do valor de mercado da sua casa e de todos os custos associados a uma venda, já tem uma ideia mais exata do valor final.

Falta então dar início à venda. Assim, para vender sozinho a sua casa todos os detalhes contam para ser bem-sucedido. Tome nota dos seguintes passos até concluir a venda:

Livre-se de qualquer problema ou defeito

Se a sua casa tem algum problema ou defeito, estético ou não, deve resolvê-lo imediatamente. Por exemplo, rachas nas paredes, humidade nas paredes, portas de armários que não fecham, defeitos na pintura ou no pavimento, entre outros. Resolva-os antes de colocar a casa à venda. Caso contrário, está a desvalorizá-la.

Boa apresentação

Coloque-se no lugar do comprador. Certamente que não gostaria de entrar numa casa e a mesma estar suja, desarrumada e desorganizada. Assim, se quer vender a sua casa, tenha tudo “limpinho” e arrumado. Preferencialmente, tenha a casa bem decorada. Se colocou um anúncio online, estes detalhes contam para uma boa avaliação.

Aposte tudo para impressionar o comprador, de modo a que ele nem queira ver outras casas.

“Sessão fotográfica” para impressionar

Se já tem a casa “impecável” para mostrar a qualquer interessado, está na hora de a promover. Tire fotos a todas as divisões da casa (aposte na qualidade) e ao exterior (se tiver jardim, por exemplo).

Idealmente, faça também um vídeo onde mostra a casa e descreve as suas potencialidades. Se não for possível anexar o vídeo no site onde está a anunciar a sua casa, envie diretamente ao comprador por email ou através das redes sociais.

Mas, atenção, evite mostrar objetos pessoais e de valor.

Onde anunciar?

Deve escolher onde publicitar a sua casa. Assim, recorra a sites especializados em venda de casas, como por exemplo: Idealista, Imoproprio, Imovirtual, entre outros.

De uma forma clara e objetiva, destaque os pontos fortes do seu imóvel. Não esqueça que não é só o interior da casa que conta. Mencione toda a área envolvente e mencione, por exemplo, transportes, acessos, escolas, supermercados, hospital, farmácias e comércio.

Por fim, não se esqueça de colocar o seu contacto e de indicar que não quer ser contactado por imobiliárias.

Não mostre desespero

Outro ponto fundamental é mostrar confiança e nunca desespero. Se mostrar ao comprador que quer vender a casa com “urgência”, este pode um valor mais baixo do que aquele que inicialmente estaria disposto a dar.

Atenção aos motivos para a venda

Uma das perguntas mais frequentes entre os compradores é: porque quer vender a sua casa? Ao indicar as suas razões, nunca desvalorize a casa nem a sua localização. Aponte apenas questões pessoais ou profissionais.

Faça um contrato compra e venda

Quando receber uma proposta que o satisfaça, e chegar a acordo com o comprador, está na altura de colocar “o preto no branco”. Ou seja, colocar tudo por escrito. Assim, deve fazer um Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV).

Dada a burocracia e importância deste ato, pondere recorrer a um solicitador ou advogado. Assim, assegura-se que tudo fica salvaguardado e conforme a lei.

Ao fazer este contrato, o comprador tem de pagar o “sinal” acordado. Em seguida, tem 90 dias para realizar a escritura (a partir da data em que assinou, o contrato). Pode haver outro prazo, caso as partes acordem outra data junto de um notário.

Posto isto, pode ir festejar. Isto é, a sua casa está vendida.