A importância da análise de mercado na compra de uma habitação própria e permanente

A compra de uma habitação própria e permanente é, para muitas pessoas, um dos maiores e mais significativos investimentos de vida. Além de representar um compromisso financeiro a longo prazo, a escolha do imóvel certo terá um impacto direto na qualidade de vida do comprador e da sua família.

Nesse sentido, realizar uma análise de mercado antes de tomar qualquer decisão é crucial para garantir que a escolha final é a mais acertada, tanto em termos financeiros como pessoais.

No meu artigo anterior ("Imobiliário: A importância dos estudos de mercado") falei sobre a importância da realização de um estudo de mercado na tomada de decisão de um investimento imobiliário. Sou da opinião que, num processo de compra de habitação própria e permanente, não deve ser diferente. O trabalho a realizar, naturalmente, deve ser adaptado e pode (se calhar, deve!) ser realizado pelo próprio.

Porque é importante fazer uma Análise de Mercado?

O mercado imobiliário é bastante dinâmico, influenciado por fatores económicos, sociais e demográficos. Ao realizar uma análise de mercado, o comprador consegue:

• Tomar decisões informadas: ter uma compreensão clara do valor real dos imóveis na zona desejada e não pagar acima do valor de mercado;
• Evitar surpresas desagradáveis: identificar potenciais problemas ou limitações associadas à localização ou ao próprio imóvel;
• Maximizar o investimento: escolher uma habitação numa área com potencial de valorização, o que pode ser importante para o futuro, quer em termos de qualidade de vida, quer em caso de revenda.

Lembre-se: tomar decisões informadas é sempre melhor que ter menos informação. Além disso, a compra de uma habitação própria e permanente deve sempre ser encarada como qualquer outro investimento. É certo que será para uso próprio, mas historicamente, os imóveis tendem a valorizar no longo prazo, pelo que uma boa decisão de investimento hoje pode representar um ganho significativo no futuro.

Aspetos de mercado a considerar na análise

Ao realizar uma análise de mercado para a compra de uma habitação própria e permanente, é importante ter em consideração vários aspetos. Deixo aqui alguns que considero importantes:

Preços de imóveis na zona desejada

É fundamental estudar os preços praticados na zona onde se pretende comprar casa. Comparar os valores de imóveis semelhantes em termos de tipologia, área, estado de conservação e outros fatores, permitirá entender se o preço pedido por um determinado imóvel é justo.

Tendências de preço

Além de olhar para o preço atual, é importante perceber como os preços evoluíram nos últimos anos e quais são as tendências para o futuro. Zonas em crescimento podem apresentar maior potencial de valorização, enquanto outras podem estar em declínio ou estagnadas.

Oferta e procura

A análise da relação entre a oferta e a procura na área em questão é essencial. Numa zona com elevada procura e baixa oferta, os preços tendem a subir, enquanto uma zona com excesso de oferta pode oferecer mais oportunidades de negociação.

Localização e infraestruturas

A localização é um dos aspetos mais importantes ao adquirir uma habitação. O acesso a transportes públicos, proximidade de escolas, hospitais, comércio e serviços são fatores que influenciam diretamente a valorização e a conveniência de uma casa. A qualidade de vida no dia a dia é muitas vezes determinada pela proximidade a estes serviços.

Ambiente e qualidade de vida

Avaliar o ambiente e a qualidade de vida da zona envolvente é essencial para garantir que a escolha da casa será sustentável e confortável a longo prazo. Zonas calmas e seguras podem ser mais atraentes para famílias, enquanto áreas mais movimentadas ou centrais podem ser preferíveis para quem valoriza proximidade ao trabalho ou vida noturna.

Claro está, “qualidade de vida” difere entre todos. Defina bem, para si, o que de facto contribui para a melhoria da sua qualidade de vida e analise, com detalhe, se as zonas que está a analisar contribuem para essa melhoria.

Perspetivas de desenvolvimento futuro

As perspetivas de desenvolvimento da zona também devem ser consideradas. Projetos de melhoria de infraestruturas, construção de novas vias de transporte ou expansão de serviços podem resultar num aumento do valor do imóvel ao longo do tempo.

Focar-se nos aspetos que realmente importam

Ao realizar a análise de mercado, o comprador deve concentrar-se nos fatores que terão maior impacto na sua vida diária e nas suas finanças a longo prazo. Estes incluem:

• Condições de financiamento: As taxas de juro e as condições oferecidas pelos bancos podem variar, influenciando diretamente o custo total do imóvel. É crucial obter simulações de crédito à habitação e comparar as condições de diferentes instituições financeiras;
• Custo de vida na área: A análise não deve limitar-se ao valor da casa; é importante avaliar também o custo de vida na zona (impostos, despesas de condomínio, serviços essenciais) para garantir que o orçamento é sustentável;
• Estado do imóvel: Se for uma habitação usada, deve ser feita uma análise detalhada do estado de conservação da casa, o que pode implicar despesas adicionais em reparações e melhorias.

Leia ainda: Crédito Habitação: Como estamos de taxas de juro?

Como fazer uma análise de mercado?

Não existe uma fórmula. Naturalmente, quem está mais rotinado em realizar análises e estudos de mercado sabe por onde começar, que variáveis analisar, onde as recolher e que respostas pretende obter.

Relativamente a preços de venda, existem já diversas ferramentas online que permitem realizar algumas análises comparativas. A consulta a agentes imobiliários, conhecedores da realidade local, pode igualmente ajudar a obter uma visão mais clara do mercado.

Quanto às variáveis a analisar, recentemente escrevi dois artigos sobre métricas de mercado que o podem ajudar:

• Métricas quantitativas;
• Métricas qualitativas.

No que respeita a perspetivas de desenvolvimento futuro, pode sempre procurar informação junto das autoridades locais, nomeadamente, Câmaras Municipais e Juntas de Freguesia.

Procure sempre a ajuda de especialistas e verdadeiros conhecedores da localização onde procura casa, mas não esqueça de procurar a sua própria informação e validar a informação fornecida por terceiros.

No entanto, não se esqueça: nada substitui o conhecimento pessoal da localização. Invista tempo a analisar as localizações pretendidas, fale com comerciantes locais, administradores de condomínio, residentes. Fale com quem conhece e diariamente vive o local. Não há melhor informação que a real, de terreno.

A compra de uma habitação própria e permanente é uma decisão de vida com implicações financeiras a longo prazo. Realizar uma análise de mercado antes de avançar com a compra ajuda o comprador a tomar uma decisão informada, evitando custos desnecessários e potenciais arrependimentos. Ao considerar fatores como a evolução dos preços, a oferta e procura, a qualidade de vida na zona e as perspetivas de desenvolvimento, o comprador estará mais preparado para fazer uma escolha que lhe traga satisfação e segurança no futuro.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.