A oportunidade da incerteza

O início do ano é para muitos um momento de avaliação e reflexão sobre o que se pode esperar do ano que começa. Contudo, apesar de haver cada vez mais dados para efetuar previsões, a incerteza paira sempre no ar, dando lugar ao uso da experiência para complementar a leitura do que aí está para vir. Claro, com a devida parcimónia a aplicar ao cálculo.

Seguir dados, refletir e fazer cenários ajuda-nos a estar preparados, mas é a experiência vivida que geralmente dá alguma tranquilidade à nossa incerteza, afinal, já aprendemos que não é o mercado que dita o futuro do nosso negócio, é a forma como reagimos e nos adaptamos a ele.

Talvez seja por isso que encaro a incerteza como uma oportunidade para refletir como reagir aos vários cenários que podemos considerar para a mediação imobiliária em 2025.

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E se o mercado imobiliário continuar a subir?

Embora à data não tenha ainda dados concretos do número de transações de 2024, pela amostra de empresas que acompanho, posso afirmar que a tendência manteve-se e o número de transações imobiliárias em Portugal voltou a subir face ao ano de 2023.

Esta tendência foi acompanhada também pelos preços que não apresentaram descidas na generalidade. Se o mercado continuar a seguir a mesma tendência, o investimento de compra para venda, ou mesmo de compra para reabilitação e venda continuará num percurso favorável. Contudo, a falta de oferta de produto continuará a condicionar o acesso a este tipo de investimento, existindo cada vez menos oportunidades.

Será muito importante investir com prudência, avaliando a afixação da oferta e da procura, ou seja, será importante não comprar tudo o que aparece na expectativa de vender amanhã com os mesmos retornos (muito acima da média) que se têm observado.

O Agente Imobiliário pode continuar a arriscar o overprincing embora, e pela mesma razão, deverá utilizar cada vez mais o princípio da prudência quando angariar fora de preço. A tentação devido à falta de oferta para a procura será grande, mas é no dominar do equilíbrio que está a probabilidade de maior sucesso no menor espaço de tempo.

As últimas evoluções de descida da Euribor indicam que os compradores que recorrem a financiamento estão a voltar a sentir o incentivo para a compra, sendo que quem dominar os números on time e no terreno de forma transparente, poderá estimular resultados principalmente se recorrer a uma parceria próxima com o intermediário de crédito.

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E se o mercado imobiliário estagnar?

No ano de 2024 observaram-se os primeiros sinais de estagnação, aliás 2023 já tinha evidenciado a descida do número de transações devido à subida da Euribor que retraiu muita gente que, apesar de estar com vontade de mudar, se viu impossibilitada de recorrer ao crédito necessário para o imóvel pretendido.

Nesta fase, as Agências e Agentes Imobiliários estavam a viver anos recorde de volume de vendas e transações, mas também a sentir um valor recorde de custos fixos operacionais muito altos. Já o consumidor final foi apanhado de surpresa e viu-se obrigado a adaptar e renegociar créditos ou mesmo a fazer um downsize para não entrar em incumprimento. Este travão fez com que os preços de asking price para o produto do segmento médio, médio alto estagnassem e mesmo assim, não o suficiente para evitar um aumento no tempo de absorção observado.

Investidores com menos experiência na comprar para venda, com ou sem obras, também começaram a perceber que o cálculo não podia ser feito com o cenário de mercado sempre a subir, o arredamento voltou a estar em cima da mesa, mesmo que por um período de tempo que se esperava curto.

2025 pode ser um ano em que o mercado pode continuar a ter resultados, mas menos evidentes, logo, e perante um ciclo de reajustamento natural, Agentes e Agências podem, e na minha opinião devem, rever os seus custos operacionais. Devem também voltar a fazer ACM (Análises Comparativas de Mercado) mais rigorosas e cruzadas com dados do terreno para deixar a estratégia de overpricing para situações muito específicas.

A procura está alta mas pode sempre arrefece. Está na hora de começar a trabalhar à séria com bases de dados, ou seja, com o cliente que já tem ou teve, sendo que esta prática deve ser seguida em qualquer cenário de forma consistente. Para quem vende com base numa estratégia especulativa, 2025 pode revelar-se o ano para rever planos, para quem compra, pode ser o momento certo para selecionar a melhor opção e negociar a seu favor.

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E se o mercado imobiliário descer…

Pouco provável, mas com mais de 32 anos de mercado já vi de tudo. Se este cenário pouco provável acontecer, será definitivamente boa notícia para quem compra. Para quem vende, há sempre o arrendamento ou utilização do bem imóvel para continuar a lucrar e vender apenas quando o mercado voltar a subir.

Para a mediação, a necessidade de abandonar definitivamente qualquer tipo de estratégia de overpricing para angariar somente a preço ou até abaixo do valor de mercado é fulcral para adaptação e produção de resultados para todos neste cenário.

Para investidores especulativos, o tempo de comprar para revenda acaba por dar lugar ao arrendamento ou reabilitação com criação de valor, mas para isso vão necessitar de mais competências e conhecimento sobre o que é realmente criar valor para a procura e necessidades de hoje, com a sustentabilidade e adaptabilidade de espaços a assumir um papel fulcral.

Muito importante é saber que o mercado imobiliário se comporta como um grande barco que, para mudar de direção, demora muito mais tempo que qualquer outro veículo e muitas vezes, quando a direção se efetiva e verifica realmente, já não se sente a mudança com grande impacto porque ela vai acontecendo muito devagar, todos os dias.

Massimo Forte

“O imobiliário é a minha vida e a minha vida é lidar com pessoas.” A viver em Lisboa e a trabalhar em Portugal, Espanha e Itália, Massimo Forte é acima de tudo um apaixonado pela área do imobiliário, um negócio que considera ser de pessoas para pessoas. Com mais de 25 anos de experiência nas maiores empresas de mediação imobiliária, hoje dedica-se a consultoria, formação e partilha de conhecimento como um dos maiores Real Estate Influencers em Portugal.