Afinal, quanto ganha um agente imobiliário? Parte 3

Este será o meu terceiro artigo sobre o tema “Quanto ganha um agente imobiliário”, uma série muito comentada.

Por isso, e para esclarecer ao pormenor o tema, esta terceira parte será dedicada exclusivamente à carga fiscal aplicada a agentes imobiliários, um fator que é muitas vezes desvalorizado porque se olha apenas para a faturação, mas que representa uma grande fatia dos custos do negócio, típico do sistema fiscal português.

Para isso, pedi ajuda ao Marco Libório, especialista há mais de 15 anos na área de consultoria financeira e fiscal para PME.

Pedi ao Marco para considerar o caso de um mediador imobiliário que obtém uma receita anual de 75.000 euros e esta foi a sua análise.

Desde logo, configuram-se duas opções de “veículo” para o seu negócio:

• Individual – IRS (Categoria B)
• Empresa – IRC

Leia ainda: Afinal, quanto ganha um agente imobiliário? Parte 1

Individual - IRS

Comecemos por explorar a primeira hipótese – “Individual”. Assumindo que o mediador imobiliário em causa vai operar individualmente, significa que fiscalmente estará enquadrado (e será tributado) na Categoria B do IRS. Ora, dentro da Categoria B, existem dois enquadramentos possíveis:

• Regime Simplificado
• Contabilidade Organizada

No Regime Simplificado, o valor sujeito a IRS é calculado com base na aplicação de um coeficiente específico que, no caso de mediador imobiliário, corresponde a 75% do rendimento bruto. Acrescerá ao valor sujeito a imposto, resultante da aplicação do coeficiente referido, a diferença positiva entre 15% do rendimento bruto e o somatório de um conjunto de despesas, fiscalmente aceites, com a aquisição de bens e serviços relacionados com a atividade.

Confuso?Não se preocupe, eu faço os cálculos por si!

Considerando um rendimento anual de 75.000 euros, e um valor de despesas anuais com a atividade (fiscalmente aceites) de 5.000 euros, teremos o seguinte:

• IRS

- Valor sujeito a imposto: 58.396€

- Imposto a pagar: 19.710€

• Segurança Social

- Valor médio mensal a pagar: 936€

- Montante anual: 11.235€

Se somarmos o IRS e a Segurança Social, podemos dizer que temos uma “fatura fiscal” anual total que ascende a 30.945€. Objetivamente, estamos perante 41% do rendimento bruto gerado (75.000€).

Alternativamente, vamos agora supor que este mediador imobiliário opta pelo regime da Contabilidade Organizada.

Neste cenário, o cálculo do montante sujeito a imposto já não é efetuado tendo por base coeficientes pré-estabelecidos, mas sim o resultado contabilístico/fiscal obtido na atividade, isto é: ao rendimento bruto é deduzido o somatório dos custos inerentes à atividade e fiscalmente aceites.

No fundo, estamos perante uma lógica semelhante à aplicada no cálculo do lucro sujeito a imposto numa empresa.

Posto isto, assumamos que, no nosso exemplo, os custos da atividade correspondem a 15.000€ anuais. Nesse caso, teríamos o seguinte:

• IRS

- Valor sujeito a imposto: 60.000€

- Imposto a pagar: 20.432€

• Segurança Social

- Valor médio mensal a pagar: 936€

- Montante anual: 11.235€

Comparativamente, observamos que a Segurança Social se mantém igual em ambos os cenários, pois a base de cálculo (Rendimento Bruto = 75.000€) é obviamente igual. Já no que se refere ao IRS, temos uma diferença, que neste caso favorece a opção pelo Regime Simplificado.

Leia ainda: Afinal, quanto ganha um agente imobiliário? Parte 2

Empresa – IRC

Analisemos agora o cenário “Empresa”. Nesta opção, os cálculos são substancialmente diferentes, pois a “mecânica” do IRC (imposto que incide sobre o lucro das empresas) diverge do IRS.

Desde logo, e ao contrário do enquadramento na Categoria B de IRS, na empresa é possível definir um salário a auferir como gerente. No âmbito do nosso exemplo, e para efeito dos cálculos, vamos assumir uma remuneração mensal bruta de 1.000€. Assim, teremos:

• IRC

- Valor sujeito a imposto: 42.675€

- Imposto a pagar: 8.535€

• IRS

- Valor sujeito a imposto: 9.896€

- Imposto a pagar: 1.592€

• Segurança Social

- Valor mensal a pagar: 406€

- Montante anual: 4.865€

Somando as três componentes, obtemos uma “fatura fiscal” total de 14.992€, correspondentes a 20% do rendimento bruto gerado (75.000€).

Comparando ambos os cenários (Individual vs. Empresa) no exemplo apresentado, facilmente nos inclinamos para a opção “Empresa”, pois permite uma otimização fiscal bem mais interessante.

No entanto, e porque “não há bela sem senão”, temos de considerar a questão da Transparência Fiscal.

O Regime de Transparência Fiscal é, na sua génese, uma norma fiscal anti abuso que tenta obstar a situações em que seja criada uma empresa apenas com o propósito de poupar nos impostos, e não por motivos ou com objetivos operacionais e/ou estratégicos inerentes à atividade ou negócio.

Posto isto, e relativamente à atividade de mediador imobiliário, verifica-se que, sem grande margem de dúvida, uma sociedade com um sócio, na qual o mesmo exerce a atividade de angariação e mediação imobiliária, “cairá” na Transparência Fiscal, com efeitos diretos no cálculo do imposto a pagar.

Na prática, numa situação deste cariz, a empresa em causa ficará isenta de IRC, mas o resultado anual da mesma ficará sujeito a IRS na esfera do sócio, o que, tendo em conta a progressividade das taxas e os escalões definidos, facilmente terá consequências compreensivelmente nefastas no que à otimização fiscal diz respeito.

A pergunta que se coloca então é: “Existe forma de mitigar esta questão?”

Na realidade, existem requisitos que, se cumpridos, permitem evitar esta situação. Naturalmente, todas as situações carecem de uma análise específica, numa lógica de “caso a caso”, pois só dessa forma é possível avaliar se a opção pela empresa, com potencial claro de otimização financeira e fiscal, é ou não possível.

Espero que este artigo tenha ajudado a esclarecer o tema para perceber, afinal, quanto ganha, em média, um agente imobiliário. O mais importante é perceber que o agente imobiliário só ganha efetivamente se conseguir angariar e fechar, qualquer que seja a transação.

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Massimo Forte

“O imobiliário é a minha vida e a minha vida é lidar com pessoas.” A viver em Lisboa e a trabalhar em Portugal, Espanha e Itália, Massimo Forte é acima de tudo um apaixonado pela área do imobiliário, um negócio que considera ser de pessoas para pessoas. Com mais de 25 anos de experiência nas maiores empresas de mediação imobiliária, hoje dedica-se a consultoria, formação e partilha de conhecimento como um dos maiores Real Estate Influencers em Portugal.