Contrato Promessa de Compra e Venda: Segurança para quem vende e para quem compra

O Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) será dos contratos formais mais comuns no nosso país, sendo o mesmo utilizado em grande parte das operações de compra e venda de imóveis em Portugal. Trata-se de um contrato tipificado cujo regime se encontra regulado no artigo 410.º do Código Civil.

Uma vez que, na maioria do casos, a compra e venda de um imóvel não é um negócio que se possa formalizar de um dia para o outro, o contrato promessa surge naturalmente como uma forma de segurar o negócio pretendido, conferir tempo para que cada uma das partes reúna as condições sob as quais está disponível para formalizar a compra e venda pretendida e conferir a necessária segurança para que ambas as partes do contrato saibam que, a partir da celebração da promessa, o negócio se vai mesmo concretizar.

Apesar da vontade das partes em celebrarem a compra e venda, nem sempre é possível fazê-lo de forma imediata ou sequer célere, seja pela eventual necessidade de finalizar obras em curso no imóvel, pelos condicionalismos e prazos decorrentes de eventual financiamento, pela necessidade de atualização ou regularização registal ou matricial do imóvel, obtenção de certificação ou licenças, financiamento, ou até por outros requisitos, como sejam, por exemplo, a necessidade de realizar notificações de preferência a inquilinos, entidades públicas ou proprietários confinantes que possam ter esse direito. Deste modo, na generalidade dos casos, entre a data do acordo para a compra e venda e definição dos respetivos termos, podem passar-se semanas ou meses e, pelo meio, o Contrato Promessa de Compra e Venda “agarra” o negócio e confere às partes a confiança e a segurança que, no tempo e sob as condições ajustadas, o negócio se concretizará.

O Contrato Promessa estabiliza a vontade das partes quanto ao objeto do negócio e aos termos e prazos em que o mesmo se deverá concretizar, conferindo assim a necessária segurança ao vendedor que fica descansado quanto à venda do seu imóvel, ficando com o tempo necessário para tratar de todas as formalidades ou requisitos a que a compra e venda esteja sujeita. Da mesma forma, ao comprador, o Contrato Promessa traz a confiança que o negócio se concretizará ainda que necessite de financiamento, de vender a sua atual casa ou, por qualquer outra razão, necessite de um prazo mais alargado para a conclusão do negócio. O Contrato Promessa, fixando o propósito das partes em celebrar a compra e venda prometida, estabelece os direitos e obrigações dessas partes entre o momento da assinatura do contrato e o momento em que a compra e venda é formalizada seja por escritura pública seja por documento particular autenticado.

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O Regime do Contrato Promessa

O Contrato Promessa, em regra, deve seguir a mesma forma do contrato prometido e, no caso dos imóveis, determina a lei que “deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte”.

No termos aplicáveis do Código Civil, em caso de incumprimento do Contrato Promessa e tendo sido entregues quantias a título de sinal, aplicar-se-ão as regras seguintes: (i) se o incumprimento é do promitente comprador, o promitente vendedor poderá fazer suas todas as quantias que tenha recebido a título de sinal; (ii) caso, por outro lado, o incumprimento contratual seja imputado ao promitente vendedor, poderá o promitente comprador reclamar ao vendedor a devolução em dobro do sinal que entregou.

Além desta consequência, podem as partes ainda convencionar a possibilidade do recurso ao regime da execução específica do contrato, o que significa que, em caso de incumprimento, a parte que não incumpre pode recorrer aos tribunais para que estes emitam a declaração negocial da parte que está em incumprimento, ou seja, na eventualidade do promitente vendedor não cumprir voluntariamente a obrigação de formalizar a compra e venda, poderá o promitente comprador requerer ao tribunal, com base nesta convenção contratual, que este se substitua ao vendedor e emita a declaração de venda.

Quais os elementos que deverão constar de um Contrato Promessa de Compra e Venda de um imóvel?

1. A identificação completa quer do(s) vendedor(es) quer do(s) comprador(es), sendo conveniente que, se casados, ambos os cônjuges assinem o contrato e se vinculem ao mesmo;
2. A identificação completa do imóvel, aqui se referindo o tipo de imóvel (rústico, urbano ou misto), a sua descrição com área, tipologia e características essenciais, os seus dados de registo junto do Registo Predial, da Matriz e ainda a indicação da licença de utilização que para o mesmo foi atribuída (caso exista) e ainda a certificação energética;
3. Menção sobre eventuais ónus ou encargos que se encontrem registados sobre o imóvel e a obrigação (ou não) do vendedor em garantir o cancelamento desses ónus e encargos antes da escritura;
4. Eventual referência ao estado de conservação do imóvel, se aplicável;
5. O preço e forma de pagamento do mesmo, com referência ao momento de pagamento de sinal e eventuais reforços do mesmo caso tenham sido acordados;
6. A possibilidade de submissão do mesmo ao regime da execução específica em caso de incumprimento contratual por uma das partes contratantes;
7. Eventual menção à necessidade de financiamento pelo Comprador e consequências do mesmo face à promessa de compra;
8. O prazo para a realização da escritura, a quem incumbe a marcação da mesma e as respetivas formas de notificação dessa marcação à outra parte.

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Contratos Promessa com Eficácia Real

Ouvimos falar muitas vezes de Contratos Promessa a que se atribui eficácia real. É, pois, importante ter uma ideia do que é a eficácia real, quais os requisitos para conferir ao contrato tal eficácia e quais os efeitos da mesma.

O que é a eficácia real e quais os seus efeitos?

A eficácia real num contrato é a possibilidade de registar o contrato com aquele atributo junto da Conservatória do Registo Predial. A partir do registo o contrato deixa de ter efeitos apenas entre as partes contratantes, estendendo-se a eficácia do mesmo a quaisquer terceiros. Sendo registado o Contrato Promessa com eficácia real, o promitente comprador não só garante que eventuais ónus ou encargos registados sobre o imóvel a partir da data do registo não lhe são oponíveis, como também, e mais importante, caso o vendedor, apesar de se ter vinculado a vender o imóvel ao promitente comprador, decida vendê-lo a um terceiro, o promitente comprador pode opor-se a essa compra e venda e executar o contrato independentemente da vontade do vendedor. Na prática, estando registado um Contrato Promessa com eficácia real, tal registo é, na maior parte das vezes, suficiente para afastar o interesse de qualquer terceiro e, por essa razão, acaba por ser uma garantia acrescida para o promitente comprador de que a promessa que acordou será cumprida.

Quais os requisitos para que um Contrato Promessa tenha eficácia real?

Para que um Contrato Promessa goze de eficácia real o mesmo (i) tem de ser realizado por escritura pública ou por documento particular autenticado e (ii) tem de ser registado junto da Conservatória do Registo Predial.

Em resumo, o Contrato Promessa constitui uma formalidade de enorme importância no processo de negociação e de aquisição de um imóvel, trazendo segurança e estabilidade ao acordo entre vendedor e comprador para a compra e venda de um imóvel.

Tratando-se de um documento jurídico com impacto relevante na esfera das partes contratantes, é sempre aconselhável recorrer aos serviços de um advogado ou de um solicitador para a sua preparação e negociação.

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Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.