Especulação Imobiliária sem tabus

Nas aulas de Economia aprende-se que a especulação é um princípio básico que consiste na compra de ativos, como ações ou imóveis, com o objetivo de os voltar a vender no futuro, por um valor mais alto.

A esperança é a de lucrar com mudanças nos preços desses ativos no futuro e isso significa que, muitas vezes, tem de se saber ler o mercado para perceber que apostas se devem fazer, em vez de se investir com base no valor real dos ativos.

Por vezes cria-se valor no ativo, mas, por outras, apenas o colocamos mais visível através do investimento em melhor comunicação, promoção, distribuição e posicionamento. As grandes distribuidoras sabem fazê-lo na perfeição com a vantagem de poder de compra em quantidade para melhorar margens, mas também dando a possibilidade de criar valor na procura do ativo.

Quando cheguei ao mercado de trabalho, a palavra especulação era vista como um palavrão que se devia evitar pronunciar. Um especulador era alguém sem ética, nem escrúpulos, ao ponto de, numa conversa pessoal entre amigos no final dos anos 90, ter comentado que estava a realizar um negócio de compra e revenda de um imóvel a título pessoal e um amigo meu do setor financeiro disse de forma depreciativa, e ao mesmo tempo com uma certa inveja: “Lá está novamente o nosso amigo a ser mais um especulador no imobiliário…”

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Especulação imobiliária é natural

A especulação de um ativo imobiliário é algo natural, sempre aconteceu e continuará a acontecer tendo como pressuposto que o mercado é livre para transacionar, ou seja, é livre para transacionar sem limitação de preço ou regras opressivas impostas pelo Estado que impeçam ou desregulem este processo natural. O Estado em Portugal, e na maior parte dos países, já intervém neste processo quando legisla sobre, por exemplo, taxação de mais-valias e transações.

Mas a especulação não é um percurso garantido de valorização. Há sempre um risco associado que se pode considerar menor, quando se sabe antecipar comportamentos e tendências, ou quando a tendência de mercado para o ativo em causa é a de subida de preços. No caso do ativo imobiliário, o risco é menor pois o mercado é lento por natureza, e logo o impacto pode demorar o tempo suficiente para trabalhar na antecipação e risco.

Este tipo de mercado atrai investidores que baseiam a sua atividade na especulação imobiliária, ou seja, na atividade de comprar produto imobiliário para vender, ou como hoje gostamos de designar de forma mais “sexy” neste setor de investidores de “Flipping” ou “Fix & Flipping” para investidores que compram, transformam e vendem (esta última forma de investir pressupõe criação de valor no imóvel adquirido antes da venda). Mas não só. Também atrai investidores do denominado mercado do vendedor, onde a oferta é escassa, os valores têm tendência de subida, e o mercado se torna, por isso, muito mais dinâmico e totalmente propício à especulação.

Muitos destes investidores são de escala reduzida e alavancam-se com o seu dinheiro, muitas vezes sem grandes conhecimentos sobre os mercados onde especulam, até porque até há bem pouco tempo, o importante era comprar, pois tudo se vendia com alguma facilidade.

De facto, o mercado imobiliário português tem vindo a navegar este ciclo de subida desde 2014. São 10 anos de investimento com retorno praticamente garantido, embora nos últimos meses, se tenha vindo a registar um ligeiríssimo abrandamento desta tendência.

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Uma “velha” novidade

Alguns destes investidores referem como grande novidade a descoberta de uma forma de fazer dinheiro utilizando o menor capital possível, o que limita não só o risco, como o potencial de alavancagem da rentabilidade através de especulação. Um exemplo, as cessões de posição contratual onde não se adquire o imóvel, apenas se promete adquirir através de um Contrato-Promessa de Compra e Venda, para depois especular através de cedências de posição do mesmo contrato a outro interessado que pague um valor mais elevado por essa cedência, ou até a um interessado na aquisição para uso do ativo, neste caso, do imóvel. É uma atividade de especulação que pode gerar grandes benefícios por parte do investidor/especulador que, além de poder atenuar o risco pela disponibilização de capital ser menor, ainda vê a sua posição beneficiada por não ter necessidade de pagar os custos de transação, embora tanto o IMT como a mais-valia serão sempre consideradas.

De referir que, para existir esta possibilidade de cessão da posição, o promitente vendedor tem de a autorizar, ou este ponto deve já estar previsto no CPCV.

O risco é também diminuído para o promotor/construtor que pode com este tipo de investidor, captar capital para garantir a saudável e boa execução do projeto.

Apesar de se anunciar como novidade, esta forma não apresenta qualquer tipo de inovação como muitos afirmam, até bem pelo contrário. Foi sempre utilizada, principalmente em períodos de tendência de subida de preço e de escassez de produto, como é de resto natural que aconteça.

Quem já está no mercado imobiliário há muitos anos lembrar-se-á seguramente do final dos anos 90 e princípios do século até, diria eu, meados de 2004, em que vários empreendimentos em Lisboa, Porto e Algarve foram vendidos e revendidos 4 e 5 vezes durante cerca de um ano, até chegarem ao cliente final, dando assim origem à garantia de venda do produto para quem o promovia, mas também à especulação de preços para quem o comprava no final para utilização própria que, pelo valor que adquiria, sabia que já não o conseguiria repor novamente, num curto espaço de tempo.

Curioso que este ciclo teve uma duração aproximada de 10 anos e acabou por entrar num período de reajustamento, e depois de recessão, a partir de 2008. Nesse momento, muitos investidores refugiaram-se no arrendamento (comportamento clássico), e outros, meramente especuladores, acabaram por desaparecer, possivelmente para procura de outros mercados alternativos mais rentáveis.

O mercado hoje é outro, com menos produto, mas será que no final deste ciclo poderemos assistir novamente ao mesmo comportamento destes investidores?

Deixo a pergunta no ar!

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Massimo Forte

“O imobiliário é a minha vida e a minha vida é lidar com pessoas.” A viver em Lisboa e a trabalhar em Portugal, Espanha e Itália, Massimo Forte é acima de tudo um apaixonado pela área do imobiliário, um negócio que considera ser de pessoas para pessoas. Com mais de 25 anos de experiência nas maiores empresas de mediação imobiliária, hoje dedica-se a consultoria, formação e partilha de conhecimento como um dos maiores Real Estate Influencers em Portugal.