Estratégia de Investimento Imobiliário Core

O investimento imobiliário core é considerado a estratégia mais conservadora e de baixo risco, sendo amplamente adotada por investidores que procuram estabilidade e rendimentos consistentes ao longo do tempo. O foco desta estratégia está em adquirir ativos imobiliários de elevada qualidade, localizados em zonas prime, com inquilinos sólidos e contratos de arrendamento de longo prazo.

Que características tem?

Podemos resumir as principais características do investimento de estilo core da seguinte forma:

• Baixo risco: este tipo de investimento procura minimizar o risco, optando por ativos imobiliários localizados em áreas estabelecidas e economicamente estáveis. Por ter um baixo risco, o investidor aceita também rentabilidades mais comedidas nos seus investimentos;
• Rendimento previsível: normalmente, os imóveis são de alta qualidade, e os inquilinos são empresas estáveis com contratos de longo prazo, garantindo um fluxo de caixa previsível;
• Apreciação lenta: embora haja a possibilidade de valorização do imóvel, esta é normalmente mais lenta quando comparada com outras estratégias.

Desta forma, facilmente concluímos que o investimento imobiliário de estilo core tem baixo risco, previsibilidade no tempo de geração de uma renda/cash-flow e duração longa no tempo.

Esta segurança na geração de uma renda durante um período longo no tempo são pontos fundamentais para um investidor core.

Adicionalmente, este tipo de investidor não pretende ter muito trabalho na gestão do imóvel. Daí, a segurança do inquilino e a estabilidade no tempo de geração de um cash-flow, além do estado do imóvel, sem necessitar de intervenções de grande escala.

Exemplos práticos

• Investimento em escritórios classe A: imóveis localizados em áreas centrais de grandes cidades como Lisboa ou Porto, onde há uma procura estável por espaços de alta qualidade. Estes escritórios são arrendados a empresas com baixo risco de crédito por prazos longos no tempo;
• Centros comerciais estabelecidos: comprar uma participação em centros comerciais de grande porte, que já têm uma ocupação alta e contratos de arrendamento com grandes marcas de retalho é uma forma de investir numa estratégia core. Exemplos são o Colombo em Lisboa ou o NorteShopping no Porto;
• Segmento de habitação em zonas urbanas consolidadas, bons acessos, transportes públicos e procura elevada por arrendamentos de longo prazo.

Haverá alternativas de investimento?

Há sempre! No caso de não se pretender investir de forma direta, ou simplesmente não ter capital suficiente para isso, há alternativas de investimento indireto que podem igualmente configurar um investimento core:

• Fundos Imobiliários: os investidores podem adquirir participações em fundos imobiliários que possuam portfólios de imóveis core, garantindo assim uma exposição a este mercado sem a necessidade de comprar um imóvel individualmente. Importa analisar também a performance do fundo e capacidade de distribuição de um rendimento estável ao longo do tempo.
• REIT’s (Real Estate Investment Trusts): outro meio de investir em ativos core é através de REIT’s, especialmente aqueles que detêm grandes propriedades em áreas metropolitanas. Uma vez que este tipo de veículos está obrigado a distribuir a quase totalidade dos seus lucros sob a forma de dividendo, o investidor garante, assim, o recebimento constante de um cash-flow (por via do tal dividendo) ao longo do tempo.

Leia ainda: REIT, REIT. Quem ri por último, ri melhor

No entanto, há que notar que, ao investir em REIT’s por via de mercado de capitais, um investidor está sujeito à volatilidade natural da cotação dos mesmos, perdendo de alguma forma a estabilidade de valor do investimento realizado.

Por isso, a escolha correta do REIT (ou conjunto de REIT’s) por forma a configurar uma estratégia de estilo core é fundamental.

No próximo artigo, exploraremos a estratégia Core-Plus, uma variação da estratégia core com um pouco mais de risco e retorno potencial.

Bons negócios (imobiliários)!

Leia ainda: Há imóveis para todos!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.