Imobiliário: Adequação a um mercado mais lento

Os números são claros. O investimento em imobiliário comercial caiu 50% em 2023, segundo dados da CBRE. O número de casas vendidas caía cerca de 20% até final de setembro, de acordo com os dados do INE.

O mercado está mais lento na transação, face a anos anteriores. Isso exige uma adequação de todos os players.

A quebra no mercado

Os dados recentemente publicados pela CBRE apontam para uma quebra de 50% no volume de investimento em imobiliário comercial em Portugal. A subida das taxas de juro, gerando pressão em alta nas yields, tornou o investimento mais seletivo e incerto.

Com cerca de 1,6 mil milhões de euros investidos no ano de 2023, a quebra face ao ano anterior é expressiva. As expectativas para 2024 apontam para uma estabilização no mercado, com um volume de transações entre 1,6 e 1,8 mil milhões de euros.

No mercado residencial, a quebra nas vendas ronda os 20%. No entanto, com os preços a demonstrar impressionante resiliência, a quebra no volume investido é bastante mais modesta. No entanto, os dados são claros: venderam-se menos casas em 2023, quando comparado com anos anteriores, apesar de alguns indícios de uma recuperação já no final do ano.

Apesar disso, não espero que o ano de 2024 venha a ser muito diferente daquilo que 2023 nos trouxe.

Leia ainda: Imobiliário: O que esperar de 2024?

Um mercado mais lento

Nas minhas aulas, formações e palestras, o mote é sempre o mesmo: demora mais tempo para se conseguir vender uma casa. A procura está mais seletiva e pondera cada vez mais a sua decisão, apesar da escassez da oferta.

A razão parece ser simples: o aumento das taxas de juro provocou uma diminuição no poder de compra na habitação em Portugal. Taxas de juro mais elevadas, crédito mais caro. A decisão de compra tem de ser cautelosa e devidamente ponderada.

Apesar de os preços se manterem elevados, a busca pela compra a preços mais baixos, fundamentalmente no segmento de casas usadas, parece ter chegado. E é esta seleção e tentativa de negociação de preço que tem feito abrandar o ritmo dos negócios.

A necessidade de adaptação

Ora, um mercado mais lento, a transacionar menos, exige adaptação dos diversos profissionais. Seja na área da mediação imobiliária, seja no investimento por parte do pequeno investidor, há que entender muito bem os sinais que o mercado nos vai dando.

O mediador imobiliário deve procurar focar-se em ajudar os seus clientes, entendendo bem as suas necessidades. Isto exige, cada vez mais, um excelente trabalho de qualificação, tanto do cliente vendedor, como do cliente comprador.

Do lado do cliente vendedor, aferir da urgência e necessidade na venda para colocar o preço mais adequado.

Do lado do cliente comprador, fazer uma excelente qualificação financeira para saber da sua capacidade de compra.

Leia ainda: Tem medo de comprar casa?

Pretende-se, assim, angariar imóveis que efetivamente sejam vendidos e orientar compradores que de facto consigam comprar.

O pequeno investidor, aquele que mais se tem focado no house flipping nos últimos anos, deve ponderar bem antes de fazer os seus investimentos e fazer muito bem as suas contas. Não basta aferir sobre a escassez da oferta para se pensar que qualquer investimento será rentável. É preciso perceber que também a procura está mais escassa, por via do poder de compra.

O investimento em remodelação de apartamentos usados, para venda posterior para habitação própria e permanente, resultou como um bom investimento durante o período em que as taxas de juro estavam muito baixas. Agora, o risco aumentou. Se o risco aumentou, a exigência e cautela do investidor também devem aumentar.

Isso implica entender muito bem qual o poder de compra de um utilizador final em cada mercado, ou seja, calcular bem um potencial preço de venda futuro. Em função dos investimentos a realizar (obras, impostos) e da rentabilidade exigida, calcular muito bem o valor máximo possível a pagar pelo apartamento antes da remodelação.

Mercado em mudança, necessidade de adaptação.

Bons negócios (imobiliários)!

Leia ainda: Gonçalo N. Rodrigues: “A procura é o dínamo do mercado imobiliário”

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.